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1、惠州商业市场调查报告,深圳市皓谷地产营销策划有限公司 惠州金洲广场项目组,一、惠州成熟商业市场调查 二、同类新商业项目调研 二、成功案例借鉴,报告结构,惠州商业市场调查,惠州商业市场类型,集中商业,沿街商业,大型：10000以上商业面积,中型：500010000商业面积,小型：5000以下商业面积。,目前，惠州的商业市场类型主要有两种形态，第一种形态是集中商业型，第二种是沿街商业型。,主要为独立街铺及社区商业，面积较小。,惠州商业操作模式,目前，惠州的商业市场经营模式主要有以下三种：,三种商业模式,直接销售,只租不售，统一招商,租售结合，以租带售,惠城区商圈主要有：人人乐商圈、麦地商圈、演达路
2、商圈、江北商圈，老城区较成熟，新区有待发展。,演达路商圈,人人乐商圈,麦地商圈,江北商圈,惠城区商业销售状况,惠城区典型集中商业销售总结,目前市场上大型商业的销售基本上都采用了返租的形式 大型商业的销售都采用了引进主力商家的形式，如引进沃尔玛、华润万家、吉之岛等 大型商业的销售顶层商业都均未销售，天虹未售，沃尔玛四层五层未售，数码街三层未售，大型商业顶层的销售在市场上还没有足够的支撑 销售时均划分为小面积销售，大部分的销售面积在100平米以下,江北商圈,惠州商业市场江北商圈,江北北区,江北南区,江北区已成为惠州地区的CBD，是规划中的重点发展区域，其商业主要分为南、北两区。,江北南区： 商务中
3、心区，商业业态主要为商务服务。 代表楼盘：江北丽日购物中心 中信城市广场,江北北区： 物流园区，紧靠惠州火车站。,江北区域发展时间较短，尚未形成成熟商圈，推售商业以街铺为主,江北区商业情况,江北一层商业销售状况较好，价格在12000-18000；二层商业难度较大，价格较低在3800-7600,江北区商业情况,江北区集中商业销售模式及运作状况,江北区集中商业销售总结,江北整个商业市场目前比较冷清，规模性的商业匮乏，主要的商家为丽日购物广场，丽日购物广场经营状况一般，狐狸城经营惨淡 丽日购物广场只销售了一层，二至四层都作为发展商自有物业，狐狸城和金宝超市均未销售 专业市场义乌小商品市场和信合大厦四
4、层商业（电子市场）的销售情况良好，前提都是有返租,08年江北区在即售商业情况,08年江北区商业供应量将达到9万平米左右，以集中商业为主，主要分布在中心区附近,人人乐商圈,惠州商业市场人人乐商圈,人人乐商圈是惠州市级商业中心 该商圈位于花边岭与麦地路交汇处，属于城市核心区域； 聚集了人人乐、天虹商场、海雅百货、国美、苏宁等大型商家； 商圈内人气旺盛，吸引了整个惠州的消费者前来。 商圈内主要以百货超市、数码产品为主。,代表楼盘： 世贸中心裙楼、隆生商业广场、都心地王,服装街铺,数码街：服装,时代百货,港澳城,数码、电器,苏宁电器,海雅百货,人人乐超市,天虹商场,港惠新天地（沃尔玛、MALL）,国美
5、电器,万佳超市,家居 、汽车,名家电,女人世界,三环装饰城,汽车大世界,餐饮、娱乐,餐饮、日用,百佳超市,顺电电器,人人乐商圈惠州唯一市级商圈,人人乐商业以中档中高档商业居多，业态以超市、服饰、电器为主，规模多在2-3万平米，经营状况较好。,人人乐商圈商业规划,惠州市纯商业销售模式及运作状况,演达商圈,惠州商业市场演达商圈,演达商圈,演达商圈是惠州唯一的专业市场商圈 演达商圈内聚集了众多专业市场，以建材、家居为主； 目前该商圈人气日益旺盛，市场呈良性发展势态； 2007年沃尔玛的进驻，将给该商圈带来更加新生力量。,代表楼盘： 三环装饰城,演达商圈集中型商业在商圈内销售较少，以整体租赁为主要运作
6、模式；,演达商圈街铺价格实现高，销售状况良好；,演达商圈2层以上商铺价格实现价值小，销售状况不佳；,惠州商业市场分析小结,惠州的商业旺区还集中在人人乐等旧城片区，江北的商业还未形成气候 惠州目前街铺销售情况良好，集中商业的销售都采用了引进主力商家的形式，同时划分为小面积销售，市场反映较好 惠州目前大型商业的销售基本都采用销售低楼层，保留高楼层作为自有物业，保证最大限度的销售收入 绝大部分的集中商业的销售模式都采用了返租的形式 江北商业发展处于起步阶段，缺乏大型商业，大型商业的销售更未形成气候 江北一层商业销售状况较好，二层商业难度较大,同类项目情况,一、汇悦新天地,汇悦新天地,位置:惠州市鹅岭
7、南路45号 开业时间:预计2016年10月份开业 总建面: 商业面积3万，四层经营面积 业态规划：负一层生活街市；一层品牌主力店；二层儿童百货；三层早教培训、儿童乐园 装修情况: 营销中心及样板铺已完成，商业外部装修内部未装修。 销售情况：销售代理，目前只开放一楼临街商铺对外销售40年产权，均价约3万元/ 租赁情况：内部招商，政策价格暂不对外 项目分析：该项目定位及招商品牌清晰，但地理位置欠佳，实际可操作及后期经营难度大，招商与销售没有形成合理的衔接，销售不可观。,二、方直广场,方直广场（内部装修）,方直广场,位置:惠州惠城区环湖三路18号 开业时间:8月份交铺，2015年12月24日开业 规
8、模: 总建面12万平方米，商业面积5万，三层经营面积 项目类型：综合体，购物中心 租金模式：纯租金，保底+流水倒扣，流水倒扣，其他 业态规划：一层百货品牌店；二层家荣超市+儿童主场；三层环球影院+主力餐饮 销售情况：商业部分只租不售 租金：一楼单价130180不等；二楼50130不等；三楼根据品牌需求个谈。 管理费：包括在租金内（35元/月） 免租期：三个月免租不免管，装修期管理费5元/ 租赁期限：三年一签，两押一租 项目分析：该项目,三、欢乐盒,欢乐盒,位置:惠州市淡水南门南路68号 开业时间:预计今年年底开业 规模: 商业面积3万 项目类型：综合体 租金模式：纯租金 业态规划：儿童早教培训
9、、儿童室内游乐园、育婴中心、母婴生活精品、潮流零售、休闲娱乐、主题酒店等 销售情况：商业部分只租不售 租金：接受登记 项目分析：该项目位于淡水南门商圈，是有20余年积淀的王牌商圈，平均日人流近20万，能够迅速支撑商业发展和成才。但项目工程是一个非常大的问题。,成功案例借鉴,发展商：陆洲高科技企业集团公司 代理商：深圳世方商业地产顾问有限公司 位置：惠州江北惠州大道与望江路交汇处 规模：总建面98739m2，其中商业面积38072 m2 开盘时间：2007.12.23 推售套数：二期共1206间商铺，本次全部推出 推售户型：9.67-40m2，1159间，占96.1%； 40-60m2，43间，
10、占3.6%； 60-109.27m2，4间，占0.3%； 均价：一层1.9万元/m2； 二层1.3万元/m2； 三层8500元/m2； 四层5600元/m2； 开盘销售率：51%（截至下午17：00，共销售 616 间，其中一层59间，二层70间 三层209间，四层278间） 目前销售率： 1、2层商铺（销售率70，20000元/m2） 3层商铺（销售率100，12000元/m2 ） 4层商铺（销售率100，5000元/m2 ） 客户构成：约700人，以惠州本地客为主，少数深 圳、广州客户,成功商业借鉴义乌小商品批发城2期,义乌小商品批发城2期商业定位,五层,四层,三层,二层,一层,副食品区和
11、日杂百货区,茶叶茶具区、酒店用品区,文具玩具区、文化图书馆音响制品、童装婴儿装,服装批发区、鞋批发区、箱包批发区,餐饮休闲区、仓储办公区、上游产品展示厅,粤东地区最大的小商品市场,成功案例借鉴港惠新天地,成功借鉴： 1、借势营销，利用沃尔玛影响力提升自身商业价值； 2、小面积商铺划分，总价赢得客户；,港惠新天地商业定位,五层,四层,三层,二层,一层,负一层,家电、电玩中心、潮流前线、家居、网吧娱乐、休闲美食,休闲餐饮、名店、国际品牌服饰、名品店中店、皮鞋皮具、化妆品、精品钟表、珠宝、名品服饰,沃尔玛、淑女馆、饰品、美容SPA、时尚服饰、休闲餐饮,沃尔玛、男仕休闲、运动时尚精品、休闲餐饮,飞驰溜
12、冰场、购书中心、音像、美食、日韩料理等,中华影院、中式餐饮、健身会所、美食广场、大型商务酒楼,惠州首家超大规模、一站式、体验型ShoppingMall,港惠新天地商业户型配比,商业负一层466套,商业一层387套,商业二层157套,商业三层153套,50平米以下的商业铺位比例占到98%,港惠新天地营销分析商业销售模式,三年反租，第一、二年返回总价的15%，第三年返回剩余总价的10%，即10%*（1-15%）=8.5%，即三年总反租总价的23.5%，三年反租款全部冲抵首期款，首期付五成，则客户购买时首期只须付26.5%，前三年发展商统一经营，三年后客户开始收租金,小面积划分,三年反租,负一层到三
13、层的商业基本都划分为50平米以下销售，降低投资商业门槛，四层、五层现未销售,统一招商,前三年由发展商统一招商经营，发展商目前有专门的招商部，增强客户信心，预计2007年国庆商业开业,港惠新天地营销成果,商业开盘日销售率均在95%以上，且现场销售火爆，到场人数上千人，商业成交客户中深圳客户占到90%以上,成功案例借鉴数码步行街,成功借鉴： 1、良好的经营，及带租约的商业销售，提升了其商业价值； 2、临街面，划大面积街铺，创造了价格的至高点，赢得了可观利润；,成功商业借鉴西湖丽日百货,通过1-6层丽日百货带来的巨大人流，带动7层以上商业的经营，以整体分层出租的形式，获得良好收益。,成功商业借鉴赛格电子广场,1、小面积划分，赢得客户 2、以形象差异化，赢得市场,成功商业借鉴女人世界,1、小面积划分柜台，赢得客户 2、经营差异化产品，赢得市场,优秀案例总结,商业成功经营要点： 借势营销引进知名商家，提升项目商业价值； 先租后售带租约销售，提升项目商业价值； 差异化经营在经营业态、形象等差方面，与其他商业形成差异化，在市场上制胜，提升自身商业价值 小面积划分，赢得客户需求；,
