民法与民事诉讼法之十四用益物权.ppt

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1、第十四章 用益物权,用益物权的概念与特征,一、概念 （一）定义：对他人所有之物，在一定范围内进行占有、使用和收益的他物权。 （二）类型 1土地承包经营权 2建设用地使用权 3宅基地使用权,4地役权 5典权 6地上权 7永佃权 8用益权 9自然资源使用权（含海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等） ,二、特征 （一）以他人之物为客体。 （二）以占有为前提。 （三）以使用、收益为主要内容。 注意：这里的使用是非消耗性的。 思考：房屋正常使用造成的磨损是不是消耗？ （四）客体主要是不动产，但也可以是动产。（物权法第117条） 思考：为什么用益物权的客体主要是不动产？ （五）是独立物权。

2、,土地承包经营权（物权法第124133条）,一、概念 （一）定义：承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或者其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或者国家所有的土地或者森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。 （二）特征 1以集体所有或者国家所有农民集体使用的土地为客体。 2基于承包合同之约定而为占有、使用和收益。,3使用目的有一定限制，为种植业、林业、畜牧业、渔业或其他生产经营项目。 4有一定的期限。 二、取得 （一）继受取得 1创设的继受取得 思考：土地承包经营权以承包经营合同的有效成立为前提，而合同又是债的发生原因之一，为什么土地承包经营权不是债权，而是用益物权？,思考：为什么我

3、国土地承包经营权要采用意思主义模式而不像其他物权一样采用登记主义模式？ 2移转的继受取得 注意：仍然采用意思主义，登记只是对抗要件，县级以上人民政府颁发的权利证书，如土地承包经营权证、林权证、草原使用权证等，不是设权证书，只是证权证书，有的也是权利流转的法定要件。,案例：村民甲承包本村某处果园多年，在承包期还有15年的当年春天，与村民乙签订果园承包经营权转让合同，乙当即付款8万元，并约定一周后交接果园。三天后，甲又以9万元转包果园于刚刚打工回乡的村民丙，当天付款，并去县政府办理了变更登记，次日丙一家人进驻果园开始耕作。乙闻讯赶来对丙主张果园权利遭拒。乙丙一起找甲理论，获知已于前一天携款外出经商

4、无法联系。 试问：本案应当如何处理？,注意：本集体经济组织以外的单位或个人承包农民集体土地的条件： （1）只限于不宜采取家庭承包方式的四荒土地。 （2）只能通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。 （3）应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或村民代表同意，并报乡镇政府批准。 （4）本集体经济组织成员未在同等条件下行使优先承包权。,（二）原始取得 1以家庭承包方式取得的林地承包经营权，承包人死亡的，继承人可在承包期内继续承包。 2以招标、拍卖、公开协商等方式设立的承包经营权，承包人死亡的，继承人可在承包期内继续承包。 思考：为什么原始取得限于这两种情形？ 三、期限 耕地为30年，草

5、地为30至50年，林地为30至70年，特殊林木的林地还可延长。期限届满可以继续承包。,四、承包人的权利义务 （一）承包人的权利 1占有、使用、收益权。非因法定特殊情形，发包人不得于承包期内调整或非法收回土地。 2流转权。 （1）原则上严格限制：经发包人同意，可以转让或转包；期限不超过原合同剩余期限；非经批准不得用于非农建设。 （2）存在例外情形：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包四荒土地的，可以转让、出租、入股、抵押或者以其他方式流转。 3征收补偿请求权。,（二）承包人的义务 1妥善使用土地。 2依约交付收益。 3独立承担风险。 4接受合法监督。,建设用地使用权（物权法第135-150条）,一

6、、概念 （一）定义：因建筑物或构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。 （二）特征 1以国有土地为客体。 2以保存建筑物或构筑物及其附属设施为目的。 3以对土地的使用为内容。,二、取得 （一）划拨（土地管理法第2条、第54条，城市房地产管理法第22-23条） 1定义：土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得建设用地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用。 2原则：严格限制,（二）出让（土地管理法实施条例第29条、城市房地产管理法第12条） 1定义：国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金。 2方式

7、 （1）协议 （2）招标 （3）拍卖,注意：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上用地意向的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。 （三）流转（城市房地产管理法第37-39条） 1定义：土地使用人将建设用地使用权再通过转让、互换、出资、赠与等方式移转给他人。 2条件：办理变更登记。 思考：买商品房是否购买了建设用地使用权？,三、期限 （一）划拨：不定期限。 （二）出让（国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条） 1居住用地为70年。 2工业用地为50年。 3教科文卫体用地为50年。 4商业、旅游、娱乐用地为40年。 5综合或其他用地为50年。,（三）流转 不超过

8、剩余期限。 四、登记要件主义 五、建设用地使用权的内容 （一）建设用地使用权人的权利 1占有、使用、收益权 2流转权 （1）转让权。 （2）互换权。 （3）出资权。,（4）赠与权。 （5）抵押权。 （6）出租权。 注意：划拨建设用地使用权的转让、抵押、出租有条件限制： 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。 领有国有土地使用权证。 具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明。,签订土地使用权出让合同，向当地市、县政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 3征收补偿请求权。 4自动续期权。 （1）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 （2）非住宅建设用

9、地使用权期间届满的，依照法律办理。,（二）建设用地使用权人的义务 1支付土地出让金等费用。 2合理利用土地，需要改变土地用途的，应当经由行政主管部门批准。,宅基地使用权（物权法第152-155条）,一、概念 （一）定义：农村集体经济组织成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅及其附属设施的权利。 （二）特征 1主体为农村集体经济组织成员。 2用途限于建造个人住宅及其附属设施。,3严格实施“一户一宅”制。 4初始取得具有无偿性。 二、程序 经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。 注意：在旧宅基地上建新房，不必报县级人民政府批准。 三、登记 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时

10、办理变更、注销登记手续。,四、内容 （一）权利 1占有、使用权。 2灭失时另行分配请求权。 （二）义务 不得买卖或者变相买卖（抵押、出租、出资、赠与等）宅基地。当然，可以出卖、出租宅基地上的房屋，但是不得另行申请宅基地。（土地管理法第62条） 思考：我国是否应当放开宅基地使用权的流转？,地役权,一、概念 （一）定义：为供自己土地之便利而使用他人土地的权利。 （二）特征 1客体为他人土地。 注意：供役地的主人不限于土地所有权人。 思考：自己土地上设有用益物权，可否再为自己设地役权？ 2目的在于供自己土地之便利。,3具有从属性和不可分性。 （1）从属性：从属于需役地。 不得与需役地分离而单独让与。

11、 a地役权人不得保留需役地的所有权或使用权，而单独将地役权让与他人。 b地役权人不得保留自己的地役权，而仅把需役地的所有权或使用权让与他人。 c地役权人不得把需役地的所有权或使用权分别让与不同的人。 地役权不得与需役地分离而成为其他权利的客体，如不得单独设立抵押权，土地使用权抵押的，实现抵押时地役权一并转移。,案例：甲乙两家单位分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米长150米的土地上建造建筑，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合

12、同并办理了地役权登记。 试问：两年后，甲欲选择实施以下行为，哪种可行？甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利。甲保留办公楼，将在乙地通行的权利转让给丙。甲将办公楼转让给丙，将在乙地通行的权利转让给丁。甲将办公楼和在乙地通行的权利一同转让给丙。,（2）不可分性：地役权的取得、丧失均为整体性的，不得分割为数个部分或者仅有一个部分存在。 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让的，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。,案例：甲、乙两家

13、单位分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米长150米的土地上建造建筑，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。 试问：两年后，甲将办公楼的第4、6层分别卖给了丙丁两家单位，丙丁是否都向乙主张通行的权利？,二、取得 （一）继受取得 采意思主义和登记对抗主义：当事人应当订立书面合同，地役权自合同生效时设立。未经登记的，不得对抗善意第三人。 案例：甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土

14、地上从事高层建筑，作为补偿，甲每年支付乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙，丙因在该土地上建高楼与甲发生纠纷。,试问一：甲对乙所使用的土地是否享有地役权？ 试问二：甲对丙所使用的土地是否享有地役权？ （二）原始取得 如继承。 思考：继承人取得遗产的所有权，是从被继承人死亡时开始还是从遗产分割时开始？,三、地役权与相邻关系的关系 （一）联系：都是一方财产权利的延伸，又都是对他方财产权利的限制。 （二）区别 1独立性：独立用益物权VS非为独立物权 2发生依据：约定VS法定 3对价：有VS无 4内容：自由约定VS最低限度的便利利益与容忍义务,案例：甲乙丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院

15、内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材从乙家门前经过，乙予以阻拦。 试问一：甲对丙的权利是基于地役权还是相邻关系？ 试问二：乙的阻拦行为是否合法？,典权,一、概念 （一）定义：典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。 （二）特征 1为不动产物权。 2以支付典价而成立。 3内容为占有、使用、收益。,（三）性质 1用益物权说。 2担保物权说。 3特种物权说。（兼具用益物权和担保物权双重属性） 二、取得 （一）应当订立书面典权合同。 （二）合同订立后，应向登记机关申请典权登记。 （三）典权期限不得超过30年，约定

16、超过部分无效。,三、内容（根据民法通则意见第120条及物权法原理） （一）典权人的权利 1占有、使用、收益典物。 2在剩余典权期限内转典或出租典物。 3转让典权。应当办理变更登记，自登记之日起，受让人处于典权人地位。 4买卖不破典权。出典人将典物出卖的，不影响典权，受让人处于出典人的地位。,5优先购买权。 6有益费用请求权。 7取得所有权的期待权。约定的典权期限届满后两年内出典人未回赎的，或者未约定典权期限而自典权设立时起30年出典人未回赎的，典权人取得典物的所有权。 （二）典权人的义务 1妥善保管典物。 2返还典物。,（三）出典人的权利 1转让典物的权利。 2设定担保物权。 3原价回赎权。应提前6个月通知典权人。 （四）风险负担 1一旦典物灭失，典权、回赎权消灭。 2灭失损失由双方合理分担。 3风险发生后，典权人可以重建，重建费用由双