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1、城市更新业务交流,目录,第一部分 深圳城市更新政策解读 第二部分 城市更新融资模式,第一部分 深圳城市更新政策解读,一、城市更新的基本概念 二、深圳进行城市更新的依据 三、深圳城市更新的政策演化 四、城市更新的流程 五、城市更新中土地成本的构成 六、深圳进行城市更新的意义,一、 城市更新的基本概念,城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：,1.1 城市更新的含义,1.2 城市更新的三种模式,综合整治类,功能改变类,拆除重建类,不改变土地使用权
2、的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构,改变部分或者全部建筑物使用功能,可能改变土地使用权的权利主体 可能变更部分土地性质 严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施,一、 城市更新的基本概念,城市更新单元,拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域； 基本单位 确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位 多个项目 一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目,一、 城市更新的基本概念,1.3 城市更新单元,一、 城市更新的基本概念,1.4 城市更新的规划设计,一、 城市更新的基本概念,1.4 城市更新的规划设计
3、,1.土地严重不足 深圳作为中国第一个经济特区，经过30年的高速发展，已从原来的小渔村崛起为国际化大都市，而在创造出举世瞩目的“深圳速度”背后，这个年轻的城市也正面临土地、资源、环境、人口四个“难以为继”发展瓶颈，其中，土地资源的稀缺成为第一问题。 深圳的行政区陆域面积只有1991 平方公里，是北京的1/9，上海、广州的1/3，而这片土地上却拥有着1300 万人口，这使深圳成为中国人口密度最高的城市。 2008年深圳市建设用地已经达到917平方公里。2009年，根据国务院批复的深圳市土地利用总体规划大纲（20062020年）：至2020年深圳市建设用地规模不能突破市域面积的50%（976平方公
4、里）。 也就是说，今后11年内，深圳建设用地面积仅可净增59平方公里，年均仅4平方公里，而在未来一段时期全市各类用地需求高达300平方公里。,二、深圳进行城市更新的依据,2005年11月，深圳划定国内第一条城市生态保护线，城市生态保护范围内禁止建设，974平方公里土地被划入线内，约占深圳市总面积一半。,2. “城中村”生活条件急需改善,二、深圳进行城市更新的依据,有关深圳城中村的报道,往往与违建、治安混乱、消防困难联系在一起，而鲜见正面情况。由历史原因形成的“城中村”，已经严重抑制了城市的发展。“ 接吻楼”、“一线天”、“贴面楼”、“握手楼”，采光通风条件差，基础设施不完善，各种管线杂乱无章，
5、街巷狭窄、拥挤，存在严重安全隐患。,城中村，又被称为“都市里的村庄”是城市化进程中出现的一种特有的现象，是一种城市和农村结合的形式。,3. 土地经济效益低，产业转型升级的需要 从土地利用的经济效益来看，2012年每平方公里土地G D P产出为6亿元人民币，虽然在国内领先，但还不到新加坡的(14.2亿元/平方公里)的零头。 尤其值得关注的是，土地利用效益“二元化”显著。特区内四个区单位面积创造的G D P是特区外创造G D P量的5.5倍；特区外的工业用地效益仅为特区内的15%。 “三来一补”形成的大量厂房已经不能满足现行深圳的发展，目前通过城市更新，对旧工业区进行升级改造，重点扶持城市支柱产业
6、和主导产业的发展，逐步淘汰高能耗、高污染、低效益产业，“腾笼换鸟”推动城市产业升级，提升土地经济效益。,二、深圳进行城市更新的依据,三、深圳城市更新政策演化,3.1 涉及深圳城市更新法律体系（一） （1993）深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法 （1993-11-09）关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定 （1997）广东省拆迁管理规定 （1998-10-23）中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理决定 （1999） 深圳闲置土地处理规则 （2002）两规-深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定及实施细则 （2002）两规-深圳经济特区处理历史遗留违法私
7、房若干规定及实施细则 （2004-06-26）深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法 （2004-10-28）中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定 （2004-11-01）深圳市城中村(旧村)改造暂行规定 （2004-11-12日）深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定 （2005-04-07）关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见 （2005-10-26）关于深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（20052010）及批复,涉及深圳城市更新法律体系（二） （2006）深圳市原旧村改造政策 （2006-03-05）深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实
8、施方案 （2006-12-15）关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见 （2006-12-15）关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见 （2007）深圳市闲置土地处置工作方案 （2007）深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见 （2007-02-07）深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法的通知 （2008-09-05）深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知 （2008-10-13）深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定 （2009）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 （2009）深圳市城市更新办法 （2009）转发省国土资
9、源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知 （2009-5-21）关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定（2009）,涉及深圳城市更新法律体系（三） （2010） 深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法 （2010）拆除重建类城市更新项目范围内土地权属清理工作指引 （2010）关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知(【2010】207号) （2010）关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见 （2010）关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知 （2010）龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试
10、行） 深龙府办201055号 （2010）深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程 （2010）深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见 （2010-08-11）拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行） （2010-09）深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行） （2010-10-25）城市更新单元规划审批操作规则 （2010-12）用地审批操作规程 （2010年6月13日）深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）,涉及深圳城市更新法律体系（四） （2011） 深圳市城市更新提速专项行动计划 （2011） 闲置土地处置办法(修订草案) （2011）城市更新单元规划审批
11、操作规则 （2011）龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引 （2011）深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定 （2011-05-12）深圳市住房保障发展规划 （2011-06-03）国有土地上房屋征收评估办法 （2011-09）土地权属及建筑物信息核查流程 （2011-12-01）深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定 （2011-12-16）深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知 （2012）深圳市城市更新办法实施细则（正式） （2013-01）优化空间资源配置促进产业
12、转型升级的意见（1+6文件） （2013-03）深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）,三、深圳城市更新政策演化,关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号） 深圳市城市更新办法（深圳市人民政府令第211号） 深圳市城市更新办法实施细则（深府20121号）,3.2深圳市城市更新核心文件,深圳市城市更新主要配套文件,关于深入推进城市更新工作的意见（深府2010193号） 深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)（深规土告201016号） 深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定（深规土2010843号） 深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单
13、元旧屋村范围认定办法（深规土2010439号） 深圳市城市更新单元规划编制技术规定（深规土2011828号） 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办201245号）,三、深圳城市更新政策演化,业主签署改造意愿委托书,占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意拆除重建便可申报,受托单位申报纳入 城市更新单元规划制定计划,计划立项,编制更新单元规划草案,专项规划批复,土地及房屋 确权、登记,签订拆迁补偿协议,核发建设工程规划许可证,核发改造实施主体批准文件,房屋拆除,建设用地报备,申请建设用地方案图建设用地规划许可证,注销房地产证,制作宗地图,申报改造实施主体,核发施工许可证,开
14、工许可证,核发竣工验收证明,缴纳地价,办理房地产证,回迁入伙,签订土地使用权出让合同,四、深圳城市更新流程,办理土地使用权证,四、深圳城市更新流程,4.1 拆除重建类城市更新项目的实施方式,城市更新管理办法实施细则 第三十六条 1. 计划申报主体符合要求； 2. 城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿并符合要求； 3. 法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区符合城市更新的情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元； 4. 申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划； 5. 申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划
15、申报指引的具体要求。,4.2 申报更新单元计划条件,四、深圳城市更新流程,城市更新管理办法实施细则三十五条 权利主体自行申报 其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。 2. 权利主体委托单一市场主体申报 3. 市、区政府相关部门申报 以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。 计划申报主体负责申报更新单元计划、委托编制城市更新单元规划等工作。,城市更新管理办法实施细则 第三十六条 1. 计划申报主
16、体符合要求； 2. 城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿并符合要求； 3. 法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区符合城市更新的情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元； 4. 申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划； 5. 申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体要求。,4.2 申报更新单元计划条件,四、深圳城市更新流程,城市更新管理办法设施细则 第三十七条 申报更新单元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件： （一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的
