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1、长租公寓专题分享,01 02 03,市场现状与趋势 国外长租公寓模式 国内长租公寓模式 开发商模式 品牌运营商模式 高端服务式公寓模式,2,市场现状,3,3,中央层面：长租公寓政策支持,具体来看，2015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性文件，1月份关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；计划用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。11月出台的关于加快发展生活服务业促进消费结构升级的指导意见则指出要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首
2、次将公寓出租定性为生活服务业。2016年5月，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。2016年6月，国务院办公厅发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见从“培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。 而进入2017年，7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，是多部委首次联合出台租赁支持政策，标
3、志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。,3,地方层面：支持长租公寓政策地图,3,长租公寓政策支持,具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。我们认为流动人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。,分类,时间,地区,政策内容,政策红利：国家、地方政策向租赁市场、租赁企业倾斜，支
4、持租购同权、租购并举,时间,位置,自持情况,面积 ,楼板价 元/,溢价率,竞得企业,土地市场：土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展,上海于7月24日拍出的两块全 自持用地是上海租赁市场的 一个重大转折点，这两块地 明确的表明用于租赁住房， 按“只租不售”的模式进行 管理，预计为实现上海“十 三五”规划中的2020年新增 租赁住房供应70万套，后续 在近郊区域这类全自持的纯 租赁土地供应会继续出现， 这为上海长租公寓的发展提 供了充足的土地供应。 5,市场份额：租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口总量达1.8亿，全国住房租 赁市场规模已超万亿,67.30%,23.80% 8.60
5、%,廉租房和公租房,租住私房 在现居住地购房,其他（宿舍、工地工 棚、生产经营场所）,2013年末全国流动人口居住方式 超过2/3源于租住私房 0.30%,租房人口预测方法一： 2015年底全国流动人口2.47亿，租房人口约1.66亿，加上常住人,口，比如高校毕业生等租房群体，假设有50%租房，则约有0.17 亿人口，总计达1.83亿。,方法二： 第六次人口普查获取285个地级市家庭户租房总人数月1.26亿人， 集体户约0.89亿人，参考全国流动人口租房比例60%，则这部分,租房人口约0.53亿，合计1.79亿。,本地户籍人口租房 需求主要来自落户 的大学毕业生,2015年末全国流 动人口：2
6、.47亿人,城市本地户籍人口 租房市场测算：,流动人口租房市场 测算：,全国近5年普 通高校毕业 生数合计： 0.33亿人,非农人口占 比：15%， 即0.37亿人,农业人口占 比：85%， 即2.10亿人,长租公寓主要面向市场：,非本地生源且落户 于就读城市的租房 占比：50%，即 0.17亿人,非农人口中租房占 比：52.3%，即 0.19亿人,农业人口中租房占 比：69.8%，即 1.47亿人,落户大学生 人均租房指 出900元/月,非农人口人 均租房支出 900元/月,农业人口人 均租房支出 400元/月,非农人口 租房市场 规模约 1800亿/年,非农人口 租房是场 规模约 2100
7、亿/年,农业人口 租房市场 总规模约 7000亿/年,=,=,=,租房市场总 规模近 11000亿/年,全国住宅租赁市场规模测算：,6,政策红利 1.租购同权、租售并举类政策：涉 及济南、扬州、郑州、广州、无锡、 北京、成都等城市，同时包括浙江 和山东省。 2.扶持租赁企业政策：九部委联合 释放租赁红利，首批试点广州、南 京、深圳等12个城市，另上海也发 布了相关政策。 3.增加租赁用地：上海率先实施土 拍两块租赁用地。,土地限制 从去年年底北京开始推出竞拍自持 比例开始到今年上海率先推出两块 全租赁用地，土地出让的限制推动 长租公寓发展。 目前全自持住宅或商业的涉及城市 有北京、杭州、佛山、
8、上海，建面 已达40万方，未来自持比例增加将 进一步加剧，房企也将目光转向租 赁市场。,市场容量大 租赁人口大，市场超万亿 租房是满足“新城市人”居住需求 的主要手段，租房人口总量达1.8 亿，全国住房租赁市场规模已超万 亿。 房源供给总量不足 在租赁需求不断增长的一线城市， 租赁房屋供给严重不足。 举例：以北京为例，北京总人口约2250万，租 赁人口占比约30%，按照户均3人测算，租赁房 屋大约需要225万套。但目前北京租赁房屋数量 仅为150万套左右，供给仅占需求的2/3，供需 缺口巨大。,行业现状：行业整体活跃，长租公寓是目前房企最活跃的创新方式,7, 高端市场（含中高端、12000 元
9、/月以上） 占比10%-20% 与国外品牌竞争 中端市场（3500-10000元/月） 占比20%-30% 目前竞争较小 中低端市场（3500元/月以下） 占比50%-70% 目前竞争较大,客群分析：不同的公寓企业的目标客群也不同，目前中低端竞争最为激烈，但市场空间巨大， 而中高端进军企业虽然不多，但公寓续租率非常高 对比三类市场, 目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈； 中高端金领和蓝领市场进军的企业不多，但 中高端的金领公寓续租率非常高，中低端的白 领公寓仅有8-9个月的租房周期； 在规模和品牌未形成前，获客单位成本高， 因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。 8,主力客群：目前主力租房
10、人群为白领和90后，对租房需求提升，使得品牌公寓更受其青睐,0%,3%,12%,7%,1%,0%,25% 20% 15% 10% 5%,45% 40% 35% 30%,15岁以下,15-19岁,20-24岁,25-29岁,租房年龄分布 42% 35%,30-34岁 35-49岁 50岁以上 数据来源：赶集网租房市场报告,目前租房市场租房者八成是85后，超45%为90后。 新一代的白领和90后都更倾向于小资生活。,另一方面，90后相对没有购房压力，呈现出更多对财 富增值或者对更好的生活体验的需求，因此他们也是,未来长租公寓的主力消费人群。,90后个性 偏爱社交、喜欢新鲜事物 注重生活品质和个人享
11、受 追求个性 “懒人”、依赖生活服务 对互联网依赖性较强,土地观念淡化、婚恋观淡化,租房态度 希望社区年轻化，青睐品牌化公寓 对小区环境要求较高 需要公共空间和社交氛围 对配套服务要求较高 乐于尝试租房金融产品,对室友类型要求较高,90后租房态度青睐品牌公寓,9,流动人口及占比,流动人口及占比,数据来源：统计局,未来趋势,10,未来市场规模：受益住房自有率的下降和租金开支占比提升，长期空间达5万亿。,51.9,43.4,63.6 63.5 64.1 66.5,67,72.9 73.5 76.4,83.5,75,40 20 0,100 80 60,经济越发达住房自有率越低 住房自有率（%）,46
12、%,31%,31%,35%,19%,0%,10%,40% 30% 20%,50%,美国一线城市,美国二线城市,美国三线城市,中国居民租金开支仍有提升空间 租金开支/收入,数据来源：各国家统计局,美国平均 中国 数据来源：各国家统计局,住房自有率：经济越发达的国家住房自有率越低。我们国家目前的住 房自有率行业内各种抽样调查的数据大约在75%。从国际经验来推,测长期趋势，整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。,租金开支比：2016年我国的比重为19%，而从美国的经验看，全国 平均为35%，我国租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升 空间。,在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计
13、2027年我国租赁,市场将达到5万亿。,10210,22695,49781,30000 20000 10000 0,60000 50000 40000,2017,2022,租金GMV预测（亿元）,2027 数据来源：规模估算，GMV：总成交额,11,长租公寓市场逐步走向品牌化、集中化，城市分化成为趋势，资本运作将提速，融资成本降低 目前中国长租公寓品牌超过500家：消费大升级背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房 业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。 多方涌入，加速推动行业发展：2012年，大量“互联网+资本”平台进入长租公寓领域，如You+公寓、优
14、客逸家等；地产服务商和开发商 也快速加入竞争格局，中介如链家等、优势在于广大的房源和客源基础，开发商如万科、金地等，优势在于资金及装修改造成本。 行业仍处于抢占市场份额阶段，集中度偏低：目前主流长租公寓品牌中，规模最大的是自如品牌，拥有20万间自如友家和7栋自如寓，其 余规模较大品牌规模在2-3万间，行业规模集中度偏低，仍处于薄利抢占市场份额阶段。 城市分化即将出现，未来聚焦一线和核心二线城市：在2016年，房价快速上涨而居民收入增速平稳的背景下，刚需购买力受抑制，租房居 住周期被进一步拉长；以房价收入比、25-35岁人口数量绝对值和2015年末25-35岁人口未购房比例计算，上海、北京、深圳
15、、广州、天 津、武汉、南京、杭州、厦门、济南这10个城市为租房潜力市场，以此判断购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市将成 为租房潜力市场。 资本运作提速，融资成本降低：近两年，长租公寓受到资本市场追捧，多个优质公寓品牌已获得了B轮、甚至C轮融资，规模企业的融资成,本也从2014年的18-20%下降到12-15%。,12,01 02 03,市场现状与趋势 国外长租公寓模式 国内长租公寓模式 开发商模式 品牌运营商模式 高端服务式公寓模式,13,国外长租公寓市场：长租市场容纳众多参与者，日本市场集中度较美国高出许多,美国品牌公寓市场占比情况,美日两个品牌公寓集中度情况,美国,日本,存量可租赁套数（亿） TOP2占比,0.43 1.4%,0.23 6.4%,TOP10占比 TOP50占比,3.3% 7.5%,16.6% 30.0%,数据来源：美国公寓协会、Zenkoku Newspaper，日本TOP50为推算数,根据美国全国公寓协会的数据，2017年美国前50家品牌公寓管理公司合计管理了320.5万间房屋，占整个存量租赁市场房源的比重 为7.5%，占公寓租赁房源的比重为12%。长租公寓这个市场整体的分散度很高，可以容纳众多的市场玩家。 在另一个以托管模式为主的日本市场，由于
