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1、房地产开发流程简介,山东众成仁和律师事务所 杜文堂 律师,建设用地使用权取得流程,一、建设用地使用权的取得方式: 一级市场：划拨、出让 二级市场：土地使用权的转让（互换、出资、赠与）、国有土地租赁、 特殊方式取得（房地产项目转让、股权转让） 出让方式: 协议出让和招拍挂方式出让,建设用地使用权取得流程协议出让方式,二 、 协议出让情形： 1、在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅 、工业用地等经营性用地除外。 2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定
2、书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、重新公开出让的除外。 3、划拨土地使用权转让申请办理出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、重新公开出让的除外。 4、建设用地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。 5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。,建设用地使用权取得流程招拍挂出让方式,三 、 招标、拍卖或者挂牌方式出让情形： 1、供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地(2007年11月1日后,工业用地应当招、拍、挂程序出让)； 2、其他土地供地计划公布后同一宗地
3、有两个或者两个以上意向用地者的； 3、划拨土地使用权改变用途或转让,国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、实行招标拍卖挂牌出让的； 4、出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、实行招标拍卖挂牌出让的； 5、法律、法规、行政规定的其他情形。,建设用地使用权取得流程招拍挂出让方式,四、招标出让国有土地使用权 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 五 、拍卖出让国有
4、土地使用权 拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,建设用地使用权取得流程挂牌方式,六、挂牌出让国有土地使用权 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。济南市基本上是采取挂牌出让方式,并于2010年出台 ,确定的程序如下: 1、市区内各投资熟化主体提供拟挂牌出让的国有建设用地,并向出让人提出挂牌出让申请。 2 、出让人根据拟挂牌出让国有建设用地实际条件和
5、土地市场状况，编制出让方案。 3 、出让方案经市政府批准后，出让人编制并发布国有建设用地使用权挂牌出让公告。挂牌出让公告发布媒体为大众日报、济南日报、中国土地市场网、市国土资源局网站等。 4 、竞买申请人可在发布挂牌出让公告后7日起，到出让人指定的地点领取挂牌出让文件。 竞买申请人须于挂牌截止期前两日的17时之前，向出让人提出书面申请,并缴纳竞买保证金(不低于起始价的20%).,建设用地使用权取得流程挂牌方式,5、参与现场摘牌.挂牌时间截止时，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价,挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布成交价格
6、及土地竞得人。在挂牌截止时，有两个或两个以上竞买人要求继续报价的，挂牌主持人应当宣布挂牌转入现场竞价，并且通过现场竞价的方式确定土地竞得人。 6 、通过挂牌确定竞得人后，出让人与竞得人应当场签订成交确认书。 7 、成交后10个工作日内，出让人应将拟订的国有建设用地使用权出让合同上报国土资源部。经国土资源部审查通过取得电子监管号后，与土地竞得人签订国有建设用地使用权出让合同。,建设用地使用权取得流程挂牌方式,商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地原则上应于签订国有建设用地使用权出让合同后30日内缴纳全部土地出让价款。采取分期缴纳的，首期应在签订国有建设用地使用权出让合同后30日内缴纳全部土地出
7、让价款的50%，余款原则上应于签订国有建设用地使用权出让合同后6个月内缴清。工业用地应于签订国有建设用地使用权出让合同后60日内缴纳全部土地出让价款。 出让宗地单宗面积不超过20公顷,建设用地使用权取得流程净地和现状用地招拍挂,净地招拍挂 在完成土地收购、房屋拆迁、土地整理等熟化工作后进入招拍挂程序进行出让. 现状用地招拍挂(没有明确废止) 是指市政府对我市经营性用地的国有土地使用权，在签订土地收购合同和房屋拆迁安置协议后，以招拍挂方式确定土地使用权受让人，再行实施土地收购、房屋拆迁、土地整理的行为。 2004年 . 目前济南市主要是采取净地招拍挂方式,特别是国务院和出台以后,土地熟化的主体确
8、定为特定的平台和土地收储机构。因此目前现状招拍挂实际不再适用.,建设用地使用权取得流程济南市棚户区改造中经营性用地的挂牌出让程序,济南市旧城改造工作领导小组颁布(济旧改发20105号).该通知规定了棚户区改造中土地熟化和挂牌出让的程序: 一、公开征集土地熟化投资人 1 、国土局根据土地熟化主体提出的建议,拟定土地熟化投资人征集运作方案,报招拍挂领导小组研究同意和市政府批准. 2 、国土局和土地熟化主体共同在媒体上公开发布土地熟化投资人征集公告,按照公开公平公正竞争择优的原则,参照挂牌出让的方式,开展征集工作,如有两家以上意向人申请参加的,采取竞价方式以价高者确定唯一土地熟化投资人资格.土地熟化
9、达到净地条件后,在挂牌出让时,未参与土地熟化投资的申请人不具备报名资格. 3、土地熟化主体与土地熟化投资人签订土地熟化资金使用协议和用款计划(缴纳期限不超过18个月),土地熟化主体要在确定土地熟化投自认或取得拆迁许可手续后18个内完成熟化工作.,建设用地使用权取得流程济南市棚户区改造中经营性用地的挂牌出让程序,二、组织挂牌出让 1 、完成熟化工作达到净地条件的宗地,市国土资源局委托中介机构进行土地出让评估,依据评估价格和征集投资人阶段竞价结果,按照从高的原则拟定挂牌出让起始价. 2 、国土局编制宗地出让方案,报招拍挂领导小组研究同意和市政府批准后,发布挂牌出让公告,完成挂牌出让工作.,建设用地
10、使用权取得流程土地手续的办理程序,1.摘牌后签订土地成交确认书 2.签订土地出让合同 3.在土地出让合同规定的期限内缴纳土地出让金全款 4.税务局核定土地出让金契税并按核定数额进行缴纳 5.勘察测绘院绘制项目现状图和定界图 6.到国土资源局领取市政府土地批复文件、确定土地面积 7.持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请 8. 与四周相邻界指界盖章确认 9.发证,济南市房地产开发项目的立项流程,一、立项制度 取得政府主管部门（省市发展和改革委员会）对项目的批准文件。对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向发改委报送项目建议书,取得批准项目建议
11、书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报发改委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。） (1)以公开出让方式取得土地使用权的项目,市发改委直接办理项目核准文件。 (2)在项目单位现有场地内的改建、扩建项目,市规划局在5个工作日内完成审查,市发改委在2个工作日内完成核准、备案或转报手续。 (3) 济南高新区范围内的市级直接办理项目,由济南高新区参照上述内容办理。,济南市房地产开发项目的立项流程,二、立项程序 1、项目受理。市发改委通过设在市行政审批服务中心的专门窗口，统一受理项目申报材料。 2、项目初审
12、。市发改委按规定对项目从国家产业政策、投资政策以及经济社会发展规划等方面进行审查。 3、项目批复、核准、备案。市发改委综合土地规划环保等各有关部门的初审意见,对符合规定的项目,在2个工作日内出具项目批复、核准、备案文件或转报上级发展改革部门;对不符合规定的项目,在2个工作日内下达不予批准、核准、备案的通知并书面说明理由。 4 、对项目初审阶段部门意见不一致,但对经济社会发展具有较大促进作用的项目提交市城市建设项目审批小组研究的项目。,开工准备阶段手续的办理流程建设用地规划许可证,一、建设用地规划许可证 以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，申请人持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用
13、权出让合同，向市规划局申请领取建设用地规划许可证。提交如下材料:（1）建设用地规划许可证申请表（申请函，应明确建设意向和需求）；（2）1:500现状地形图；（3）建设项目批准、核准或者备案文件；（4）国有土地使用权出让合同及补充协议，以及反映实际出让土地范围的勘测定界图纸；（5）属新增建设用地的，需提供环境影响评价文件和环保部门出具的审批意见；（6）根据建设项目的特殊性需提供的其他相关材料；（7）法律、法规、规章规定的其他材料。,开工准备阶段手续的办理流程建设工程规划设计要求通知书,二、建设工程规划设计要求通知书 城市规划区内的各类建设项目（包括住宅、商业、工业、仓储、办公楼、学校、医院、市政
14、公用设施等，下同）在编制修建性详细规划或进行建设工程设计前，需办理建设工程规划设计要求通知书。市规划局已出具“招、拍、挂”规划条件或出具规划策划方案要求通知单的建设项目，申请人可直接委托设计部门进行方案设计，无需办理建设工程规划设计要求通知书。 申请人根据建设工程规划设计要求通知书或“招、拍、挂”规划条件、规划策划方案要求通知单及其附图，委托有相应资质的设计单位进行修建性详细规划或建设工程方案设计。建设工程规划设计要求通知书或“招、拍、挂”规划条件、规划策划方案要求通知单是设计单位进行设计的依据，也是申请办理建设工程规划许可证的依据。,开工准备阶段手续的办理流程其他手续的办理,三、建设工程规划
15、设计审查核准意见书。 项目单位取得建设工程规划设计要求通知书后,组织编制详细规划报市规划局申办建设工程规划设计审查核准意见书。市规划局在8个工作日内核发建设工程规划设计审查核准意见书。 四、施工图审查。 施工图联审包括: 1、施工图技术性审查 审查相关部门：济南市同圆审查机构、济南市建筑勘察质量监督站、山东省建筑设计院。 2 、施工图的政策性审查 项目单位取得建设工程规划设计审查核准意见书后,向市行政审批中心施工图联合审查办公室提报施工图设计文件,济南市建委牵头，规划、人防、卫生、消防、市政公用事业局、环卫局及气象局等部门在20个工作日内完成施工图联审,出具相关审查通过文件 五、缴纳相关税费
16、城市建设综合配套费、人防工程易地建设费联络单,项目单位持联络单按规定的范围和标准到市建委缴纳城市建设综合配套费、到市人防办缴纳人防工程易地建设费。,开工准备阶段手续的办理流程其他手续的办理,六、办理建设工程规划许可证。项目单位凭联合审查通过的施工图及城市建设综合配套费和人防工程易地建设费交讫凭证、土地证,向市规划局申办建设工程规划许可证,市规划局在3个工作日内核发建设工程规划许可证. 七、规划验线并办理建设工程验线合格通知书 已取得建设工程规划许可证的项目，建设单位委托具有丙级以上测绘资质的测绘单位放线，放线完毕后需申请规划验线。经规划验线合格，规划局的派出规划管理处颁发建设工程验线合格通知书。 八、市场公开招投标工作（施工、监理） 施工图审查完毕后即可进行施工监理单位的招标选定工作: 1、招标代理合同签订、备案; 2、缴纳劳务工资保证金、发布招标公告; 3、发布招标文件; 4、向定额办报送招标控制价; 5、开标评标 ; 6、定标 ;7 、发出中标通知书.8 、签订合同并
