旅游度假区规划案例.ppt

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1、,旅游度假区相关案例研究,相关案例研究,国际成功迪士尼度假区研究 大型旅游度假区研究 相关城市“绿心”研究 国际机场周边联动研究/迪士尼周边联动研究,5.1,5.1 奥兰多迪士尼世界度假区研究,5.1 奥兰多迪士尼世界度假区研究,度假区拥有主要旅游项目： 4个主题公园、 2个水上主题公园、 23家度假酒店（其中6家迪士尼品牌）， 5座高尔夫球场、 1个综合运动园区、 1个赛车场及迪士尼小镇。,概况,目前全球最大的迪士尼主题度假区，接待入境游客总数近全美国的15%。,位于奥兰多市区西南方32公里，距离国际机场30公里。,总占地约103平方公里（2008年）,5.1 奥兰多迪士尼世界度假区功能布局

2、分析,度假区以“组团”的模式分为6大片区。每个片区以1-2个大型旅游项目为核心主题，配置酒店、餐饮、生活服务等设施，形成以多个次级片区组成的大度假区。,功能布局：,5.1 奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析,迪士尼世界度假区用地比例,神奇王国,迪士尼 赛车道,未来世界,动物王国,迪士尼 好莱坞影城,水上 乐园,迪士尼 小镇,迪士尼 综合世界运动园,水上 乐园,度假区内商业办公及餐饮用地指标如下：,度假区酒店度假村用地指标如下：,5.1 奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析,度假区内建设有5种不同级别的道路网络。 对外交通主要由3条高速路，连接市区、机场、以及北部城镇进行沟通。 内部交通轻轨连接,

3、区内规划确保交通线路布局的合理性，解决园区内高客流量可能造成的交通拥堵问题,5.1 奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析,私营模式采用立体交通网络，3种交通模式：公交、单轨列车、及水上交通（摆渡和水上出租） 对外交通包括：机场巴士、员工班车、酒店班车等，每个功能区设立多个站点。,机场,奥兰多市区,迪士尼世界度假区,主题公园集群,5.1 奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析,互补产业,奥兰多地区利用当地优势开发与迪士尼乐园互补的其他主题公园。,由主题公园带动国际商务、总部经济、贮藏物流、电影电视制作等行业，成功实现周边产业转型，使其从农业城市转变为州级商业中心。,2001年9月4号开幕,七大主题海滩

4、,刺激、过瘾的游乐项目更多，更适合年轻人。,1983年4月15号开幕,以仙履奇缘城堡为中心，四周环绕了七个乐园 ,分别为世界市集、未来乐园、卡通城等。,酒店集群区,餐饮购物区,大剧院,交通枢纽,5.1 东京迪士尼乐园度假区,主题乐园：度假区分为两个游乐区-1983年首次开放的东京迪士尼乐园和2001年落成的东京迪士尼海洋。,东京迪士尼功能划分,其他配套：两个集购物、娱乐、餐饮为一体的大型购物娱乐中心：旅途愉快、伊克斯皮儿莉和一个服务中心，；另外迪士尼的单轨电车方便游客穿梭于度假区各处。,伊克斯皮儿莉拥有拥有140间的店铺、餐厅以及一间有16厅的大戏院。 2008年10月世界规模最大的太阳马戏团

5、常设剧场入住东京迪士尼度假区。,酒店：三座迪士尼主题酒店、六座度假区公认饭店如东京湾喜来登大酒店 、希尔顿东京湾大饭店等。,除此之外还有度假区周边的5间休闲饭店（总称东京迪士尼度假区好伙伴饭店）和东京各区的14家观光饭店（合成动机迪士尼度假区还邻居大饭店）共同为游客服务。 2008年7月，东京迪士尼乐园增加建设园区最大的酒店-迪士尼陆地饭店，客房数750间，来满足不断增加的游客需求。,5.1 东京迪士尼乐园度假区功能组合,相关案例研究,国际成功迪士尼度假区研究 大型旅游度假区研究 相关城市“绿心”研究 国际机场周边联动研究/迪士尼周边联动研究,5.,5.2 迪拜乐园主题度假区案例研究,航空距离

6、3小时半径内，辐射规模为3亿人口。,5.2 迪拜乐园主题度假区案例研究,规划面积为278平方公里，目前全球规划最大的主题度假区。 位于市区西南方22公里，距离国际机场16公里。 定位：以家庭式旅游为向导的世界级休闲度假目的地。 规划共48个大型项目及200个子工程，及55间酒店。 主要项目：8个主题公园、1个水上主题乐园、2个植物园、7个高尔夫球场、7个大型运动场所、2个赛车场、3个马术场、1个科技馆，和1个教育城。,度假区主要分为6个功能区及7大主题内容，以“功能分区+内容组团”的模式，在各个功能区内实现“一区多团”的布局。 - 功能区：景点体验、体育户外活动、生态旅游、主题休闲度假、购物娱

7、乐和中心镇 - 主题内容：主题公园、文化与艺术、科学与天文、运动与体育学院、幸福与健康、购物与零售、度假村与酒店。,5.2 迪拜乐园主题度假区功能布局研究,功能布局：,发展模式：,度假区以“一心、两轴”的结构布局，沿东西及南北两轴集中开发。相限内则以低密度生态开发为主。 度假区以弹性控制为向导，给予开发商大程度的开发空间。,距离三亚市区30公里，规划总用地98.78平方公里。,视生态保护区为后花园，在周边区域散布若干生态旅游组团。,5.2 三亚海棠湾国际旅游度假区研究,三亚海棠湾概念性总体规划,定位,海棠湾“国家海岸”休闲度假区建设成为世界级的集滨海度假、休闲娱乐、疗养休闲等为一体的综合型旅游

8、度假区。,强调多元化。提出除休闲度假外，还须集海洋科研、教育、博览基地于一体的综合性国际休闲度假区的定位。,开发规模,建设用地：50%；非建设用地：50%,5.2 三亚海棠湾国际旅游度假区研究,功能区总体结构布局,划分三大功能板块：滨海多元社区、生态保护区、综合旅游度假区。,5.2 三亚海棠湾国际旅游度假区开发模式研究,1、海棠湾开发模式主要为四个“创新” 即创新体制、创新征地、创新安置、创新服务。 创新体制：按照三亚市委“一切权利归海棠湾”的要求，设立“三总师”负责制。工委、管委会、镇委、镇政府人员交叉任职，形成“四合一”管理体制。坚持“一张蓝图绘到底，一套班子干到底，市级审批不出区，工作顺

9、畅不扯皮”的原则。 创新征地：坚持政府主导，统一征地、拆迁、安置的模式，探索社会保障终身制的征地拆迁模式。 创新安置：按照本土风情小镇模式重新调整安置区，组织多条本土特色风情街水街、树街、商业街、把乡土风情融入小镇建设。 创新服务：实行一站式联席审批，一条龙为前来办理“四证”的企业办结审批手续。 2、海棠湾在土地政策上，按照海南省的统一要求，积极推进城乡土地一体化管理，在不突破耕地保有量和基本农田保护的规模的前提下，尝试农村集体经济组织和农民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。 对以绿化生态为主的旅游项目（如高尔夫），除会所等建筑项目按建设用地审批外，其它按绿地或林地控制，既不改变土地属性，

10、确保国家土地利用指标的落实，又实际保障了旅游项目的开发，同时也确保并提高了农村集体或农民的利益。,5.2 观澜湖海口国际高尔夫度假村研究,地理位置,观澜湖项目以“不占耕地、生态修复”为理念，开发高尔夫球场的同时，改造用地。将缺乏生态价值、无法耕种的“荒地”，改善成为生态环境优美的“绿洲”。,占地面积80平方公里，将成为世界上最大规模的火山群高尔夫球场。 距离海口市区25公里，美兰国际机场20公里， 位于海口市区以南的火山国家森林公园内。北临海口环城高速，东临东线高速。,规划定位,发展以高尔夫球为核心，集酒店、会议、养生、餐饮、休闲娱乐、旅游商业零售、运动培训为一体的综合性休闲产业群。,功能分区

11、,6个功能区：高尔夫球会、休闲旅游度假村、国际会议中心、系列spa养生项目、旅游零售业、国际生活社区。,项目投资：超过300亿 度假村配有525间客房,- 12个主题板块、12个水面旅游景区、12个休闲娱乐景区 - 海滨休闲旅游区将采用“一轴、两域、四区”组团式布局。,5.2 天津滨海新区滨海休闲旅游区案例分析,海滨休闲旅游区总规划面积约150平方公里，其中陆域约75平方公里，海域约75平方公里。,地理条件,规划目标,将建成以世界级主题公园和海上休闲总部为核心的国际旅游目的地，以及生态型海滨休闲旅游区。重点打造主题公园娱乐游、海上娱乐休闲游、海上休闲度假游、海上高端商务游、生态湿地休闲游、海上

12、健身游六大旅游项目。,功能分区+布局,地理条件,位于三亚市东南约20公里处，规划面积18.6平方公里。,概况,功能分区,度假区分为六个区，目前度假设施主要集中在海滨酒店区、环湖区和高尔夫球场区,5.2 三亚亚龙湾国际旅游度假区开发模式研究,5.2 三亚亚龙湾国际旅游度假区开发模式研究,企业主导开发、政府有限介入,政企合作,开发模式,先保留高端地段，以基础设施建设为主 ,后招商引资知名企业进行二级高端地段开发。,主要利润来源为土地转让,- 弥补政府投资基础设施建设资金不足。 - 公共政府部门与私营部门合作模式参与开发建设，形成风险共担、资源共享 - 解决产权主体明确，有助于避免出现度假区开发的“

13、公地悲剧” - 产权结构合理，摆脱政府行政期制的短期约束，为开发主题提供持续稳定的理性 预期。,说明,购买生地投入开发地价增值转让土地获得利润,1992年，市政府招股成立国有亚龙湾股份有限公司,开发模式,5.2 深圳东部华侨城生态旅游区旅游地产开发模式研究,总占地9平方公里。 位于深圳市南山区，南临深圳湾。 城区以旅游、居住和高科技信息家电业为主的环境幽雅、功能齐全的综合性大型城市社区。 总投资达200亿元。,概况,“先开发旅游项目，后开发商品房” 1 利用开发主题公园组群创造区域性旅游资源的优势 2 以主题公园为依托，开发以旅游主题的高端房地产 （这种模式适合大城市郊区地段。）,成功因素,前

14、期开发需要巨量资金投入,3 在旅游和地产发展的成功基础上，开发：,a.混合多种产业互动发展的综合型产业区； b.第二规划旅游用地发展旅游主题工业群； c.结合产业群的发展反战一些相关的主题酒店和商业,问题,5.2 主要旅游度假区规模比较,度假区研究总结,借鉴意义： 1、功能定位方面，不能完全依托单一项目开发，应定位为综合型、多功能、多主题功能，并与周边组团联动发展。 2、管理体制方面， 应把市级审批权完全下放，建立区域统一的管理机构。 3、土地政策方面，积极推进城乡土地一体化管理，尝试农村集体经济组织和农民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。对高尔夫等生态型旅游项目的用地机制进行新的尝试。 4、财税政策方面，借鉴海南经验，争取购物离境退税政策。 5、开发机制方面，成立旅游产业基金运作企业，积极引入企业开发，旅游地产、游乐项目及配套项目同步发展。,