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1、 公司调研报告商业零售行业 公司调研报告2013年7月07日 证券研究报告战略转型，三大地产业务成未来亮点新华都(002264)调研报告分析师姚雯琦 075583515144执业证书编号S1070510120007联系人陈曙睿 0755-83559732从业证书编号S1070112080032投资评级：推荐（维持）投资建议：根据集团公司承诺函内容，预计万家城项目将为公司三年增厚净利润7656万元，推算EPS为0.14元，但由于交易时间暂未确定，我们暂不考虑此项目带来的投资收益，且公司旗下大部分商业地产将在2015年投入使用，我们预计公司2013-15年EPS分别为0.21、0.25和0.35元
2、，目前股价对应PE分别为24X、20X和14X。受制于消费疲软，零售业增长缓慢，公司战略转型进军地产行业寻找新的业务增长点。我们看好公司地产方面的运营能力以及向“商业+地产”的转型模式，公司未来有望通过运营商业物业带来零售业和地产业双重增值，维持推荐评级。要点：l 放缓开店节奏，未来以优势区域渠道下沉为主。实体零售持续低迷，迫使公司调整开店节奏。公司未来开店策略将重点布局福建优势区域，谨慎扩张，以地级市为依托，渠道下沉至县级及发达乡镇市场。省外扩张方面，除南昌、赣州、潮州、汕头之外，基本不再新开设门店。在公司整体放缓的扩张步伐下，我们预计未来3年每年新开店数在10家左右。l 物流体系不断完善，
3、为渠道下沉奠定基础。公司现有泉州、福州和龙岩配送中心。随着公司规模不断扩大，现有物流配送体系已经无法满足公司成长需求，因此公司对现有物流中心进行升级改造，改造后物流中心不仅提高了商品的存储派送能力，而且新增了生鲜加工功能。另外，第四个漳州物流中心也在规划中，项目用地100亩，建筑面积10万平米。l 零售业务陷增长困境，公司转型进军地产行业。公司旗下商业地产项目蓄势待发，目前储备沙县城市综合体、福州马尾商业项目和安溪十个乡镇的商业综合体，每个综合体土地面积10-20亩，均处于乡镇的最中心地段，目前建成2个，在建3个，待建5个，预计到2015年能全部投入使用；另一方面，公司重磅出击住宅地产，收购集
4、团旗下“万家城”项目19.5%股权。预计该项目将为公司三年平均增厚净利润约7656万元，推算EPS为0.14元。l 集团介入两大旅游地产项目，未来资产注入想象力大。目前集团公司旗下储备两大旅游地产项，漳州旅游住宅地产和海南旅游地产合计占地面积达到16000亩，未来不排除集团将其逐步注入上市公司的可能性。l 风险提示：新区域门店培育低于预期；同店增速低于预期。市场数据目前股价（元）5.15总市值（亿元）27.89流通市值（亿元）26.04总股本（万股）54150.20流通股本（万股）50565.1112个月最高/最低 7.48/3.98公司盈利预测2013E2014E2015E营业收入7,615
5、.208,628.029,680.64(+/-%)14.30%13.30%12.20%净利润112.63134.90191.60(+/-%)-29.40%19.77%42.03%EPS0.21 0.25 0.35 PE23.99 20.03 14.10 注：营业收入、净利润单位为百万元，EPS为元股价表现图数据来源：Wind资讯目录目录2一、调整开店节奏，未来以优势区域渠道下沉为主3二、不断完善物流配送体系，为渠道下沉奠定基础。5三、零售业务陷增长困境，公司转型进军地产行业63.1 商业地产项目蓄势待发63.2 重磅出击住宅地产，收购集团旗下万家城项目19.5%股权73.3 集团介入两大旅游地
6、产项目，未来资产注入想象力大9四、投资建议10一、调整开店节奏，未来以优势区域渠道下沉为主零售行业自2011年四季度起销售增长大幅放缓，至今增长仍处于低位徘徊。在宏观经济低迷、电子商务和购物中心三重冲击下，一二线城市优质物业资源枯竭，以“跑马圈地”为主的扩张方式进入尾声，零售业高增长的时代已经结束，未来将进入数年或者更长的10%左右甚至个位数增长阶段。实体零售持续低迷，迫使公司调整开店节奏。公司未来开店策略将重点布局福建优势区域，谨慎扩张，以地级市为依托，渠道下沉至县级及发达乡镇市场。省外扩张方面，除南昌、赣州、潮州、汕头之外，基本不再新开设门店。在公司整体放缓的扩张步伐下，我们预计未来3年每
7、年新开门店数在10家左右。图表1：目前公司门店已覆盖省内全省18 个市区、8 个县级市以及16 个县地区市辖区县级市县公司已进入地区公司未进入地区福州261445鼓楼区、苍山区、台江区、晋安区、福清市、永泰县、平潭县马尾区、长乐市、闽侯县、连江县、罗源县、闽清县厦门600思明区、湖里区、同安区、翔安区海沧区、集美区莆田401城厢区、涵江区、荔城区、秀屿区、仙游县香洲湾北岸经济开发区三明219涵江区、永安市、宁化县、沙县、大田县三元区、明溪县、清流县、建宁县、泰宁县、明溪县、将乐县、尤溪县泉州435鲤城区、丰泽区、洛江区、石狮市、晋江市、南安市、惠安县、安溪县、德化县、永春县泉池区、金门县、泉州
8、经济技术开发区漳州218芗城区、龙海去、云霄县、津浦县、东山县龙文区、诏安县、平和县、南靖县、长泰县、华安县南平145建瓯市建阳市、顺昌县、浦城县、光泽县、松溪县、政和县、延平区、邵武市、武夷山市县龙岩115新罗区、漳平市、长汀县、永定县、上杭县武平县、连城县宁德126蕉城区、福安市、福鼎市、霞浦县、古田县、屏南县、寿宁县、周宁县、柘荣县数据来源：公司网址 长城研究所整理图表2：福建各地主要超市门店分布情况新华都永辉超市家乐福沃尔玛好又多（现被沃尔玛收购）福州1155259厦门128275莆田134111三明94003泉州397311漳州151010南平37100龙岩150000宁德01012
9、合计1178791621数据来源：各公司网站 长城研究所整理福建省内沿海城市经济发达，尤其县级市经济实力较强，消费需求依旧较旺，而在这些县级市内，主要以小型连锁超市为主，卖场仍有发展空间。我们认为目前福建商超市场竞争白热化，福州、厦门和泉州等主要城市的零售市场已趋向饱和，沃尔玛、家乐福、大润发等零售大佬均已在核心地段布点，但城市以外的县和乡镇区域则较为空白。新华都一直致力于渠道下沉，其在莆田、漳州、龙岩等地的扩张已经初具规模。我们假设每7万人将会拥有一家5000平米卖场，则县级市以下地区可开设门店总数为120 家，新华都现已开设62 家，尚存58 家开设空间。图表3：县级卖场市场空间大小测算情
10、况城市人口/万可开设卖场数量城市人口/万可开设卖场数量福州福清市406南平邵武市18.23长乐市24.64武夷山市10.82闽侯县22.93建瓯市18.53连江县18.83建阳市16.22永泰县7.31顺昌县10.22莆田仙游县243浦城县13.62三明永安市21.23龙岩漳平市10.92宁化县7.41长汀县13.62大田县9.21永定县12.42尤溪县9.41上杭县10.72沙县11.72武平县8.61连城县9.81泉州石狮市40.36漳州龙海市36.55晋江市76.711云霄县15.22南安市6.29诏安县172惠安县40.16长泰县7.31安溪县34.55东山县9.51永春县21.93南
11、靖县13.42德化县15.92平和县15.32宁德福安市26.24霞浦县16.92福鼎市25.34古田县12.22数据来源：福建统计年鉴二、不断完善物流配送体系，为渠道下沉奠定基础。公司现有3个主力配送中心（泉州配送中心、福州配送中心和龙岩配送中心）。随着公司门店数量不断增加，现有的物流配送体系已经无法满足公司扩张需求；另一方面，公司的渠道下沉策略对物流配送管理提出了更高的要求。因此公司对现有物流中心进行升级改造，改造后物流中心不仅提高了商品的存储派送能力，而且新增了生鲜加工功能。同时公司在漳州龙海、漳浦拥有基地300亩，另与永安、惠安、龙海、漳浦等地果蔬基地签订合作协议，总面积近13000亩
12、，总年产量达到8万吨，主要生产水叶菜、白萝卜、花菜、西红柿等50多个品种。物流中心改造项目：1)泉州配送中心，总投资约2000万元，新增40辆自备车，新增用于在一、二、三层之间传送货物的带式输送机、立体货架、计算机服务器等设备；2) 福州配送中心，总投资1000万元，新增18辆自备车;3) 龙岩配送中心，总投资1,411.7 万元，新增24辆自备车，目前均已投入使用。闽西北地区：新建沙县配送中心，占地50亩，建筑面积约2.6万平米，总投资15000万元，主要满足公司在闽西北的商场配送需求，现已投入使用。另外，漳州子公司与朝阳镇正式签约，计划投资5亿元在漳州规划建设物流配送中心项目。该项目主要经
13、营范围为物流仓储配送、商品中转批发、后勤配套等，项目用地100亩，建筑面积10万平方米。我们认为不断完善的物流配送体系在资源利用、减少浪费和降低物流成本上发挥着积极的作用，为公司的渠道下沉策略奠定基础。图表4： 公司物流配送中心情况数据来源:公司公告三、零售业务陷增长困境，公司转型进军地产行业受制于消费疲软，零售业增长缓慢，公司战略转型进军地产行业寻找新的业务增长点。我们看好公司地产方面的运营能力以及向“商业+地产”的转型模式，公司未来有望通过运营商业物业带来零售业和地产业双重增值。3.1 商业地产项目蓄势待发安溪十乡镇商业综合体2012年7月，新华都集团以1,000万元的价格将全资子公司安溪新华都置业的100%股权转让给上市公司，标准公司正式进军商业地产行业。新华都置业主要从事商业地产的开发，目前正在建设或拟建设10个商业地产项目（不含住宅）。根据规划，其建成后的商业物业将主要由公司自用，用于开设超市主力店，并引入专卖店、餐饮等综合业态。公司通过此次收购一次性获得多个较好门店资源，有利于公司未来的门店扩张和经营的多元化安溪十个乡镇的商业综合体，每个综合体土地面积10-20亩，均处于乡镇最中心地段，目前建成2个，在
