2017年中国房地产行业研究报告

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1、行业研究报告 1 2017 年中国房地产行业研究报告 报告概要：报告概要： 房地产业是我国国民经济的重要构成。2016年以来，房地产市场持续升温，投资同比增幅开 始回升，土地供应减少同时溢价率持续攀升，在各项去库存政策的刺激之下，房地产市场明显回 暖。2017年，土地供应节奏加快同时溢价率不断下降，虽然土地购置面积大幅提升，但由于调控 不放松、到位资金增速下滑的原因，新开工面积、竣工面积和购置土地面积增速出现明显背离。 在新开工萎靡以及供给端政策限制供应的增加的状态下，低库存将成为新常态，低库存将导致房 价增速下行较为缓慢。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运 作，

2、房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，政策调节则始终在房地 产市场调控方面起着举足轻重的作用。 政策方面，2016年下半年，全国房地产市场的火爆为调控思路的转变和升级设了铺垫。2017 年，调控政策不断加码，与以往相比，此轮调控体现为三个特点：第一，热点城市的政策出台“高 频次”；第二，调控城市覆盖范围广；第三，政策措施呈现多维度、高覆盖。此轮政策调控的思 路在于短期调控政策的常态化以维持房价中期稳定，为长效机制的加速落实提供窗口期，最终实 现房地产长期稳定，达到“房住不炒”的效果，预计明年长效机制的蓝图和各项具体措施会陆续 出台。 从房地产样本发债房企经营状况来看，行业

3、集中度有所提升，盈利能力明显分化，房地产行 业盈利能力整体有所下降，但龙头企业盈利能力维持较高水平，而小型企业盈利能力较差，行业 整体利润空间收窄。资产结构及债务负担方面，大中型房企资产负债率、有息债务负担明显高于 小型房企，样本房企整体融资力度加大；预收账款规模有所增长，可以预见未来12个月上市房地 产企业收入实现较有保障；同时，新出台的房地产调控政策可能导致房地产企业短期内销售速度 有所下降，同时对房地产企业的融资渠道的限制也将影响房地产企业的现金流状况，在债券到期 期限集中在2018年和2019年的背景下，信用资质一般的企业偿债压力将有所上升。 行业研究报告 2 一、行业整体运行状况 开

4、发投资方面开发投资方面：房地产开发投资增速房地产开发投资增速2017年虽有所下降年虽有所下降，但保持一定的韧性但保持一定的韧性，主要系房地产主要系房地产 企业拿地较多所致企业拿地较多所致；自限购政策实施以来一线城市投资增速呈下滑态势自限购政策实施以来一线城市投资增速呈下滑态势、二线城市投资增速高位二线城市投资增速高位 运行、三线城市达高位后波动下行；预计运行、三线城市达高位后波动下行；预计2018年房地产开发投资增速将保持稳中略跌状态年房地产开发投资增速将保持稳中略跌状态 从近年房地产行业发展趋势来看，国家对房地产行业实施了持续的调控，导致行业景气度出 现明显波动，2014年，虽然房地产行业调

5、控政策逐步放松，但在前期过快发展和宏观经济增速放 缓影响下，房地产开发投资增速仍呈下降趋势。2015年，全国房地产开发投资95,978.85亿元，同 比增长1.00%，增速较上年下滑9.50个百分点，为近五年来的最低点。2016年，在各项去库存政策 的刺激之下，房地产市场明显回暖，全年房地产开发投资102,580.61亿元，同比增长6.90%，增速 较上年上升5.9个百分点；2017年110月，全国房地产开发投资90,544.00亿元，同比增长7.80%， 整体投资热情仍旧较高，主要系房地产企业拿地较多所致。 图1房地产开发投资同比变化情况（单位：亿元、%） 资料来源：Wind 资讯 分城市来

6、看， 根据40个大中城市1的月度指标显示， 2014年， 一二三线城市投资增速差异不大， 但趋势有所不同， 表现为二线城市与三线城市投资增速的下滑而一线城市投资增速不断上行。 2015 年，一线城市与三线城市投资增速分化严重。自2016年开始，一二三线城市投资增速开始趋同， 但2017年3月调控政策再次升级以来，一线城市受限制政策从严等因素影响，投资增速波动下滑， 2017年110月，一线城市房地产累计开发投资增速为4.10%；二线城市投资增速缓慢上升，保持 较高的景气度，2017年110月，二线城市房地产累计开发投资增速为8.58%；三线城市房地产开 发投资增速在2017年初达到高位后波动下

7、行，2017年110月，三线城市房地产累计开发投资增速 为8.68%。 图2房地产开发投资分城市同比变化情况（单位：%） 140 个城市按一二三线划分如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西 安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州、石家庄；三线城市：无锡、贵阳、 昆明、南宁、北海、海口、三亚、呼和浩特、兰州、温州、西宁、银川、乌鲁木齐。 行业研究报告 3 资料来源：联合评级根据 Wind 资讯整理 房地产开发投资由建筑工程投资（占比约 65%）、安装工程投资（占比约 9%）、设备工器 具购置

8、投资（占比约 2%）和以土地购置费用为主的其他费用（占比约 24%）构成，以建筑工程 投资和其他费用为主。从各项构成对房地产投资的边际贡献率来看，近年来建筑工程投资增速较 为平稳，增速在 5%7%之间；而其他费用增速不断上行，截至 2017 年 10 月底，以土地成交金额 为主的其他费用累计同比增长 16.90%， 可见今年以来房地产投资仍保持一定韧性与房地产企业拿 地较多有关。 图 3房地产开发投资构成增速情况（单位：%） 资料来源：联合评级根据 Wind 资讯整理 到位资金方面到位资金方面： 2016 年以来年以来， 房地产开发资金增速不断下滑房地产开发资金增速不断下滑； 其中自筹资金的占

9、比逐步下降其中自筹资金的占比逐步下降， 而其他资金占比则反向上升，当前占比分别略高于而其他资金占比则反向上升，当前占比分别略高于 30%和和 50%。房地产的销售为房地产开发投。房地产的销售为房地产开发投 资带来了将近资带来了将近 50%的资金来源的资金来源，非标融资占房地产开发资金的非标融资占房地产开发资金的 2025%左右左右，若非标融资渠道被若非标融资渠道被 严格约束严格约束，房地产资金缺位问题将凸显房地产资金缺位问题将凸显；在销售增速下滑和非标融资被限制的情况下在销售增速下滑和非标融资被限制的情况下，可预期房可预期房 企到位资金增速仍将下滑企到位资金增速仍将下滑 20142015 年，

10、房地产开发资金来源增速缓慢下滑。进入 2016 年，受各项去库存政策影响， 房地产开发资金来源增速大幅升至 15%16%；2017 年，房地产开发资金来源增速不断下降，2017 年 110 月，房企到位资金同比增长 7.40%，增速比 2017 年 19 月增速下降 0.6 个百分点。其中 国内贷款同比增长 20.20%，比前值提高 0.7 个百分点，国内贷款回升主要是棚改等保障性住房贷 行业研究报告 4 款支撑以及债券融资受限所致；自筹资金同比增长 0.80%，比前值提高 1.1 个百分点；其他资金同 比增长 8.20%，比前值下降 2.2 个百分点。 图 4房地产资金来源构成增速情况（单位

11、：%） 资料来源：联合评级根据 Wind 资讯整理 注：利用外资规模较小，且增速占比波动较大，此图未列示 从近几年资金来源占比变化趋势看，其他资金占比不断增长，逐渐成为房地产开发投资的主 要资金来源，占比约为 50%；其他资金中，个人按揭贷款、定金和预收款合计占比超 90%，而这 三项均和销售直接相关，由此可见房地产的销售为房地产开发投资带来了将近一半的资金来源。 随着政策对房地产企业融资的限制，房企自身造血能力对房地产企业愈加重要。预计在销售增速 下滑以及银行按揭贷款额度不足的情况下，房企到位资金增速仍将继续下滑。 表 1房地产投资资金来源情况（单位：亿元、%） 资金来源资金来源 2014

12、年年2015 年年2016 年年2017 年年 110 月月 金额金额占比占比金额金额占比占比金额金额占比占比金额金额占比占比 自筹资金自筹资金50,419.8041.3349,037.5639.1749,132.8534.0741,086.3232.62 国内贷款国内贷款21,242.6117.4120,214.3816.1521,512.4014.9220,798.0416.51 其中：银行贷款18,053.7514.8017,415.4613.9118,158.2412.5917,146.5113.61 非银金融机构贷款3,188.862.612,798.922.243,354.162.

13、333,651.542.90 其它资金其它资金49,689.8140.7355,654.6044.4573,428.3750.9263,931.5750.76 其中：定金及预收款30,237.5124.7932,520.3425.9741,952.1429.0938,632.3030.67 个人按揭贷款13,665.4511.2016,661.6513.3124,402.9416.9219,585.8015.55 其它5,786.854.746,472.615.177,073.294.905,713.464.54 外资外资639.260.52296.530.24140.440.10124.99

14、0.10 合计合计121,991.48100.00125,203.06100.00144,214.05100.00125,940.92100.00 数据来源：Wind 资讯 此外，2017年11月17日，“一行三会一局”联合发布中国人民银行、银监会、证监会、保 监会、外汇局关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿），反映出监管对于规 范资管市场，打压非标资产的意愿。非标融资占房地产开发资金的2025%左右，主要分散在房地 产投资资金来源中的自筹资金和各项应付款中。2017年110月，预计非标对于房地产开发的支持 行业研究报告 5 规模累计为2.53万亿左右，一旦非标融资渠道被严格约束

15、，房地产资金缺位问题将凸显。 2017年年，新开工面积与竣工面积和购置土地面积增速出现明显背离新开工面积与竣工面积和购置土地面积增速出现明显背离；在地产调控不放松在地产调控不放松、到到 位资金增速下滑的情况下位资金增速下滑的情况下，房企整体的施工进度有所减缓房企整体的施工进度有所减缓，表现为新开工面积和竣工面积增速下表现为新开工面积和竣工面积增速下 滑，此轮地产周期将有所延长。滑，此轮地产周期将有所延长。 进入2016年，受益于去库存等刺激政策，4月房屋新开工面积大幅增长至21.40%。但2016年4 月以来，国内房屋新开工面积增速一直呈现下滑趋势。2016年，房屋新开工面积166,928.1

16、3万平方 米，同比增长8.10%。2017年111月，房屋新开工面积161,679万平方米，同比增长6.90%，呈缓慢 下行态势。 2016年房屋竣工面积大幅增长，上半年，房屋竣工面积39,545.96万平方米，同比增长20.00%， 2016年10月开始，全国新一轮限购政策出台，竣工面积增速开始回落，10月、11月竣工增速分别 下降至6.60%和6.40%。进入2017年，随着地产景气度的回升，4月竣工面积增速上升至10.60%； 2017年4月以来， 房屋竣工面积呈下降趋势， 且房屋竣工面积增速比新开工面积增速下降速度更甚， 反映整体房企施工进度的减缓。 2017年以来，虽然房企拿地规模大幅增长，但由于地产调控并未放松，到位资金下滑可期， 再加上新盘限价政策使得地产商推盘意愿下降，进而导致开发商新开工意愿不强，拖延工期，既 放缓开工节奏，也放缓项目竣工速度，表现为新开工面积和施工面积的增速下滑，如下图所示。 图5本年土地购置面积、新开工面积、施工面积和竣工面积同比变化情况（单位：%） 数据来源：Wind 资讯