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1、关于 2015 年房地产行业行情分析随着政府房价调控一系列政策的出台，房地产行业的黄金时代已经成为历史，随着明年的固定产登记及房产税的出台，以及党中央反腐力度的加大，令许多炒房者止住了炒房的脚步，开始考虑自己手中的多余房产怎样出手，许多准备买房的群体也都停下了脚步，出于观望状态，等待房价的继续下跌；使得 2014 年下半年房地产成品房销售量锐减，地产商的库存大增，中国房地产业进入了有史以来的寒冬季节。纵观过往数年的“黄金房地产”时代已经成为过去，现 “白银圈”的房地产行业，也过了拿地王、好地段即可定天价的时代。2015 年已经到来，房企的 2015 年以及最近几年的市场行情如何走势？是我们多数
2、人关心的问题。在这里我发表一下我个人的一点看法，仅供参考；我个人认为：2015 年以后三年内的地产市场不会太乐观，房价有可能出现小幅度回升，但不会出现 2014 年以前的火爆景象了，房地产行业的回暖需要一个相当长的时间，分析其原因：其一：随着政府宏观调控一系列政策的出台以及即将出台的固定产登记和房产税，将会对房价起到很大限制作用。其二：随着国家对国有土地政策的调整，国土资源部对建设用地的行政审批越来越严格，将会使像以前靠关系拿地块的现象得到一定的抑制。其三：全国各地房地产无度的开发建设造成了供大于求的现象，使得各地房产已达到饱和状态，出现大量闲置房，有的地方甚至出现“鬼城”, 一个小区的入住率
3、甚至达不到 10%；有的地方库存的闲置房要用十至十五年的时间才能完全消化掉，如何让全国各地消化掉这些“鬼城 成为了中央政府决策者们的一道难，要想消化掉这些闲置房就要放缓各地的开发量，控制各地无限度盲目的开发建设，合理调控才是解决这一问题的根本办法。自 2014 年自 5 月份南宁、铜陵等地放松限购开始，陆续有沈阳、济南、呼和浩特等多地取消楼市限购政策；进入 9 月份，四川、福建、湖北等地在放松限购之余，还采取了包括首套房贷款利率优惠、公积金贷款、放松首套房认定在内等系列措施。然而，就在不久前发布的中央经济工作会议公报中，人们并却没有找到“房地产”三个字的身影，这一细节引起多方关注。事实上，自去
4、年十八届三中全会提出“明确市场对资源配置起决定性作用”以来，本届政府在房地产调控上的理念和思路已经转变，集中体现为更加尊重市场规律。早在今年 6 月份就有报道称，在住建部形成的调研报告中， “不打压、不刺激” ， “尊重市场规律对房地产市场调整的作用” ，以及“加强市场监控、作好应对方案”等，或将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。此外，在 12 月 19 日全国住房城乡建设工作会议的部署中，也未像前几年一样明确提及“限购” 、 “调控”等关键词。有分析人士认为，这一改变意味着随着市场情况的转变，政府对于楼市的思路和态度发生显著变化，房地产调控“去行政化”的方向愈加明显。因此，期冀如同
5、2009 年那般，通过政策刺激再打“东风”牌的套路已不再现实事实上，大部分房地产企业仍处于库存高压之下，有些地方政府为稳定当地的房地产行情，采取政府干预的方式，不允许开发商降价销售，我认为此法不妥，应将房价交给市场来决定，才是符合市场规律的明智选择。因为成品房的销售，直接关系到房地产企业的资金回笼，这就使得许多开发商想尽一切办法进行促销，和东北证券研究报告数据显示，截至 2014 年 9 月底，A 股房地产行业上市公司存货余额已接近 16494 亿元，同比增加了 17.7%。报告指出，虽然近年来上市房企的库存增长速度持续下滑，但均值仍然维持在 20%左右，远远高于全国商品房销售增长水平不难看出
6、，和涨价相比，去库存是房地产企业最为焦急的事情。所谓“涨价论” ，或许只是为了影响大众预期并借机走量而上演的“戏码” 。“在白银时代，还依然只关注销售额是死路一条” ，新年即将赴任万科北京公司董事长的毛大庆曾经这样说道。房地产进入“中利时代”已经是一个不争的事实。有舆论认为，从当前来看，地产行业暂时还能以规模定地位，但竞争格局已经开始发生潜在变化。地产企业纷纷另辟蹊径，准备或已经开始深耕或横或纵的多元化方向，这些业务布局将决定其未来在行业中的地位。但是选择自己不熟悉的一个领域，能玩转吗？一提恒大卖矿泉水，哇哈哈笑了；一提万达微博 做电商，天猫微博 笑了；一提万科做“配套商” ，大家都沉默了跨界的风险在于，习惯了某个特定领域发展模式和游戏规则的企业，在涉足一个全然陌生的领域之后，与该行业内已然成熟的企业展开竞争将十分艰难，是否能够真如其先前承诺的掘出新盈利点，也是未知数。不可否认的是，主动求变也好，被动转型也罢，不少房企巨头跨界经营箭已离弦。随着黄金局的结束，在行业“洗牌”中打出新年第一张牌的勇气是必须要有的，继续徘徊于中利时代中的“底力”也是要有的。
