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1、1,第二章,房地产交易流程与合同,2,内容及要求,主要内容： 第一节 房地产转让流程与合同 第二节 房屋租赁流程与合同 第三节 房地产抵押流程与合同 学习要求： 掌握房地产转让、房屋租赁、房地产抵押的基本流程；熟悉商品房买卖合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同、房地产抵押合同的内容。,3,房地产交易,房地产交易是指房地产的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，主要内容包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。,4,第一节 房地产转让流程与合同,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让的方式？ 1、买卖 2、赠予 3、交换 4、以房地产抵债 5
2、、以房地产作价入股或作为合作条件而使房地产权属发生变更的; 6、因企业兼并或合并，房地产权属随之转移的。,5,第一节 房地产转让流程与合同,本节内容： 一、房地产转让的基本流程 （一）房地产买卖基本流程 （二）房地产交换基本流程 （三）房地产赠与基本流程 （四）房地产抵债基本流程 （五）以房地产作价投资入股基本流程 （六）房地产兼并、合并的基本流程 二、商品房买卖合同 三、房屋买卖合同,6,一、房地产转让的基本流程,（一）房地产买卖的基本流程 房地产买卖的类型： 商品房预售 商品房销售 二手房买卖 商品房预售合同转让 房屋在建工程转让,7,1、商品房预售基本流程,商品房预售是指房地产开发企业在
3、取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或价款的行为。 商品房预售的条件: （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,8,1、商品房预售基本流程,商品房预售的一般流程为： 第一步，预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘； 第二步，预购人查询该楼盘的基本情况； 第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同； 第四步，办理预售合同文本
4、登记备案； 第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋； 第六步，与开发商签订房屋交接书； 第七步，办理交易过户、登记领证手续。,9,2、房地产预售合同转让基本流程,房地产预售合同转让是指商品房预售合同经登记备案后，买受人将其向房地产开发企业预购的商品房再转让给他人的行为。 商品房预售合同转让的一般流程为： 1）预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人； 2）签订预售合同权益转让书； 3）预售合同转让登记备案。,10,3、房屋在建工程转让基本流程,房屋建设工程转让是指房屋在建工程权利人在房屋建设期间，将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给他人（包括共有权利人）的行为
5、。 在建工程转让的一般流程为： 1）房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请； 2）房地产管理部门对申请进行审核、批复； 3）转让双方签订在建工程转让合同； 4）受让方办理交易过户登记领证手续。,11,4、商品房销售基本流程,商品房销售，是指房地产开发商将其依法开发并已建成的商品房通过买卖转移给他人的行为。 商品房销售的一般流程为： 1）购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘； 2）购房人查询该楼盘的基本情况； 3）购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同； 4）交易过户登记。,12,5、二手房买卖基本流程,二手房买卖是指房屋产权人将其依法拥有产权的房屋（但不包括通过商品房开发而取
6、得产权的房屋）通过买卖转让给他人的行为。 二手房买卖的一般流程为： 1）购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象； 2）交易双方签订房屋买卖合同； 3）交易过户登记。,13,一、房地产转让的基本流程,（一）房地产买卖的基本流程 （二）房地产交换基本流程,14,（二）房地产交换基本流程,房地产交换的主要含义是房地产产权的互换。但在目前特定阶段，房地产交换还包括公房与公房的交换、公房与私房的交换。 房地产交换基本流程： 1）换房人通过房地产经纪机构等渠道寻找房源； 2）交换双方签订公（私）有住房差价换房合同； 3）到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核； 4）交换双方支付差价款和相关税费
7、； 5）产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权权证或公房租赁凭证。,15,一、房地产转让的基本流程,（一）房地产买卖的基本流程 （二）房地产交换基本流程 （三）房地产赠予基本流程,16,（三）房地产赠予基本流程,房地产赠予可分为生前赠予和遗赠二种。 1、生前赠予基本流程 1）赠予人与受赠人签署赠予书、受赠书，赠予书与受赠书经公证机关公证后有效。 2）赠予双方持经公证的赠予书受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠予登记领证手续。 2、遗赠基本流程 1）房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗赠书也须经公证机关公证后才有效。 2）房地产权
8、利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠予； 3）受赠人持有关合法文件到房地产登记机关申请办理过户登记领证手续。,17,遗赠与遗嘱继承的区别,一、遗赠是法定继承人以外的人为受遗赠人，受遗赠人可以是自然人，也可以是法人和其他社会组织，还可以是国家；遗嘱继承是第一、二顺序法定继承人（第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）范围内一人或者数人继承，法定继承人都是自然人。 二、受遗赠人在知道受遗赠的权利的两个月内，如果保持沉默的话，视为放弃权利；而遗嘱继承人在继承开始后保持沉默，是保持其权利、接受继承的意思表示。 三、对同一份遗嘱来说，遗嘱继承和遗赠不会发生矛盾。,18,一、房地
9、产转让的基本流程,（一）房地产买卖的基本流程 （二）房地产交换基本流程 （三）房地产赠予基本流程 （四）以房地产抵债基本流程,19,（四）以房地产抵债基本流程,当债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售。 基本流程： （1）确定债权、债务； （2）确定房地产及其价值； （3）订立房地产抵债合同； （4）债权、债务双方将抵债合同，原房地产权证等相关资料向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。,20,一、房地产转让的基本流程,（一）房地产买卖的基本流程 （二）房地产交换基本流程 （三）房地产赠予基本流程
10、 （四）以房地产抵债基本流程 （五）以房地产作价投资入股的基本流程,21,（五）以房地产作价投资入股的基本流程,房地产作价入股基本流程如下： （1）合资双方订立合资合同、章程等文件，并报国家有关部门批准； （2）合资双方将合同、章程、批准证书，评审确认书等级合同中涉及到以房地产作价投资的清单向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。,22,一、房地产转让的基本流程,（一）房地产买卖的基本流程 （二）房地产交换基本流程 （三）房地产赠予基本流程 （四）以房地产抵债基本流程 （五）以房地产作价投资入股的基本流程 （六）兼并、合并的基本流程,2
11、3,（六）兼并、合并的基本流程,因企业兼并、合并而使房地产权属随之转移的，属于房地产转让，而不是单纯的权利人名称变更。 兼并、合并的一般流程为： （1）企业按国家有关规定及报有关部门批准，实施兼并、合并； （2）企业将有效的关于兼并、合并的法律文件以及随之转移的房地产权利证书等有关资料到房地产登记机关申请办理转让过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。,24,第一节 房地产转让流程与合同,一、房地产转让的基本流程 （一）房地产买卖基本流程 （二）房地产交换基本流程 （三）房地产赠与基本流程 （四）房地产抵债基本流程 （五）以房地产作价投资入股基本流程 （六）房地产
12、兼并、合并的基本流程,25,（二）商品房买卖合同,商品房买卖合同是指房地产开发商销售自己所开发的商品房时，与购房者签订的买卖合同。 建设部、国家工商行政管理局（2000）商品房买卖合同示范文本,26,（二）商品房买卖合同,主要条款： 1合同双方当事人的姓名或名称、住所联系方式等； 2转让房地产的座落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况； 3计价方式及价款； 4面积差异处理办法； 5付款方式及期限； 6交付期限； 7违约责任； 8规划、设计变更的约定； 9交接、产权登记的约定； 10争议解决处理办法； 11相关附件及补充条款； 12当事人约定的其他条款。,27,（二）商品房买卖合同,附：建设
13、部商品房买卖合同示范文本,28,土地使用权的取得,城市房地产管理法房：地产开发用地的取得由出让和划拨两种形式。 出让：招标、拍卖、协议 普通商品房 划拨 经济适用房（无需支付土地出让金，但必须支付土地补偿费和安置费） 房地产开发商也可以通过转让方式取得划拨土地的使用权。,29,划拨土地使用权的转让,依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让： 1、土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人； 2、领有国有土地使用权； 3、对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权； 4、依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定签
14、订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。,30,案例土地使用权的合法性,城郊某村与某建设单位签订了联建协议、协议约定该村提供集体建设用地，建设单位提供资金，合作建造6幢楼房，房屋竣工后，合作各方各分得3幢楼房。双方均按约履行了协议。建设单位将自己分得的房屋向社会出售共有30多人先后向建设单位购买该处房屋。但由于房屋使用的土地是集体建设用地，产权证一 直无法办理。2001年，因建设单位拖欠邻省某公司的建材款，该处房屋被法院查封，30多位住户被要求搬出。,31,小产权房,所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴
15、纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。,32,小产权房产生过程,33,小产权房交易,34,选址意见书、建设用地规划许可证是取得建设规划许可证的前提。 建设单位或个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。 （一书两证不能相互替代） 施工许可证是施工合法的依据。,35,36,建筑结构,钢结构 钢、钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构 混合结构 砖木结构 其他结构,37,层高 story height,层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。 净
16、高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式表示为： 净高=层高-楼板厚度,38,面积,建筑面积：指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。 房产测量规范 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 共有建筑面积 ：各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公共房屋。 功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房 套与公共建筑之间的分割墙以及外墙墙体水平投影面积的一半,39,第一节 房地产转让流程与合同,本节内容： 一、房地产转让的基本流程 （一）房地产买卖基本流程 （二）房地产交换基本流程 （三）房地产赠与基本流程 （四）房地产抵债基本流程 （五）以房地产作价投资入股基本流程 （六）房地产兼并、合并的基本流程 二、商品房买卖合同 三、房屋买卖合同,40,三、房屋买卖合同,房屋买卖合同，指二手房买卖合同。 1主要合同条款 一般而言，二手房的房屋买卖合同应包括以下主要条款； （1）买卖房地产当事人
