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1、 婚姻家庭与法 第一部分 案例案例：张翠珍诉周志勇单方出卖双方同居期间建造的房屋无效案案情原告：张翠珍，女，29岁，土家族，住张家界市永定区永定办事处教场居委会。被告：周志勇，男，30岁，土家族，住址同上。第三人：李红兵，男，31岁，土家族，住张家界市永定区普光商场宿舍。张翠珍与周志勇于1991年开始同居生活并生育一子。同居生活期间，双方共同出资修建房屋一栋。1994年10月12日，周志勇将该房屋以8万元价格出卖给第三人李红兵，并在张家界市房屋交易所办理了房屋过户手续。李红兵在办理该房屋的土地使用证手续时，被张翠珍发现，张即向张家界市国土局申请要求停办，并于1995年10月向张家界市永定区人民
2、法院起诉。原告张翠珍诉称：我与周志勇在同居生活期间，由我父及胞兄资助，与周共同修建房屋一栋。1994年9月，周强令我写下属于我的房屋给他的便条，我便外出打工。1994年10月，周在我不在家不知情的情况下，将房屋出卖给李红兵，我现要求法院判决该买卖关系无效。被告周志勇答辩称：我是在张翠珍同意的前提下才将房屋出卖给李红兵的，我们双方已在有关部门办理了房屋过户手续，房屋买卖应确认有效。第三人李红兵述称：我购买周志勇房屋是双方自愿的，且在有关部门办理了有关手续，应认定房屋买卖有效。审判 永定区人民法院经审理查明：张翠珍与周志勇于1991年12月开始同居生活，同居生活期间生育一子。1993年4月，张翠珍
3、父亲与胞兄共同将位于本市教场居委会后溶街的一块宅基地让予张翠珍，张与周遂共同出资在此宅基地上修建房屋一栋。1994年9月5日，张翠珍与周志勇发生矛盾，周迫使张书写未签名的便条一张，内容为：“自愿将房屋送给周志勇和儿子”。张于当晚便将此事告知了胞兄张林彬。张林彬于次日迫使周志勇写下一张便条，内容为“昨天张翠珍写给我的一切条子作废。”此后，张翠珍即外出打工。1994年10月12日，周志勇趁张翠珍外出之机，将属于共有的房屋以8万元价格卖给第三人李红兵。周志勇与李红兵共同在张家界市房屋交易所办理了房屋产权过户手续。其后，李红兵在办理土地使用证手续时，被张翠珍发现，张即向张家界市国土局申请要求停办，故土
4、地使用证一直未更改户名。永定区人民法院认为：张翠珍与周志勇在同居期间修建的房屋，系双方共同出资所建，理应属双方共同财产。周志勇采取不正当手段私自出卖共有的财产，侵犯了张翠珍对该房屋的所有权，其行为无效。张翠珍于1994年9月5日给周志勇写下的便条，因是受周志勇协迫所写，不是其真实意思表示，不予认可。第三人李红兵购买此房属不知情，没有过错，房屋买卖关系依法确认无效所造成的损失，应由周志勇承担。根据中华人民共和国民法通则第五十八条第一款第(三)项、第七十一条、第七十二条第一款之规定，于1997年7月23日判决如下：一、周志勇与李红兵的房屋买卖关系无效。二、周志勇返还李红兵购房款8万元，并补偿办理过
5、户手续的有关费用。评析：此案在审理过程中，存在两种截然不同的意见。第一种意见认为，周志勇将房屋以8万元价格卖给第三人李红兵，虽然侵犯了张翠珍的合法财产权，但考虑到该房已到房地产交易部门过户，具备房屋买卖合同的要式条件，且李红兵对该房屋已实际占有使用，为保护第三人合法权益不受侵犯，应认定该房屋买卖合同有效，张翠珍的损失由周志勇补偿。第二种意见认为，周志勇以欺诈手法，将与张翠珍共同所有的房屋擅自出卖给李红兵，是无效民事行为，其房屋买卖关系无效。周志勇出卖共同财产的行为，侵犯了张翠珍对该房屋共有部分的财产所有权。无效的民事行为从一开始就是无效的，而不管买卖双方是否办理了过户手续。故应宣布该房屋买卖关
6、系无效，第三人李红兵的损失由周志勇负责补偿。判决采纳了第二种意见，具体理由如下：1.该房屋具有共有财产的性质。我国民法通则第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。”共有分为按份共有和共同共有两种形式。在本案中，修建房屋的宅基地系张翠珍父亲及胞兄让予张翠珍拥有，张翠珍、周志勇共同出资修建了争议的房屋，张翠珍与周志勇保持了长达四年之久的同居关系，并生育子女。这些情况表明，争议房屋应认定为张翠珍与周志勇共同共有的房屋。2.共同共有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，而且其他共有人在同等条件下有优先购买权。我国城市私有房屋管理条例第十条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证
7、明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”本案中，张翠珍与周志勇发生矛盾后，周志勇要求张翠珍书写的“房屋归周志勇”的便条，是受胁迫所写，不是张翠珍的真实意思表示，因而是无效的。周志勇变卖房屋是在张翠珍离家外出情况下实施的，张翠珍对周的这一行为即不明知，更没有同意变卖的意思表示，且在知晓李红兵办理房屋土地使用证过户手续时及时提出了异议。周志勇的行为明显地侵犯了张翠珍对该房屋的共有权。3.以欺诈、胁迫或趁人之危所实施的行为无效。本案中，周志勇将房屋变卖给李红兵时，隐瞒了该房屋是与张翠珍共同共有的这一重要事实，使李红兵误认为周志勇对该房屋有处分权，而发生了买卖关系，这种民事行为是没有法律约束力的，是
8、无效的。民事行为被确认无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。故此，房屋买卖关系被确认无效后，就应由周志勇补偿李红兵的损失。4.第三人无过错，其合法权益应受法律保护。虽然房屋买卖关系无效，但第三人李红兵对此是不明知的，是没有过错的，故其合法权益应受保护，应由周志勇返还其购房款并补偿其他损失。第二部分 参考文献1、最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)当事人因同居期间财产分割或者子女抚养纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。据此，若当事人双方就同居期间的财产分割问题协商不成的话，可以到法院起诉的。2、最高人民法院关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干
9、意见(1989年11月21日)7.未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活的男女，一方“离婚”或解除同居关系，经查确属非法同居关系的案件，如涉及非婚生子女抚养和财产分割问题，应一并予以解决。具体分割财产时，应照顾妇女、儿童的利益，考虑财产的实际情况和双方的过错程度，妥善分割。3、中华人民共和国合同法第三部分 心得体会（感受）这个案例案情非常简单，涉及到了众多法律问题。首先，关于争议房屋的所有性质，在本案当中原告张某和周某并没有办理合法的婚姻手续。因此，不能够产生产生合法婚姻关系下的权利和义务关系，但同居关系下，男女之间仍能基于其意思表示和行为产生财产法律关系，财产法律关系的产生是基于当事人之间的所有
10、权取得、处分行为，为合法的原因，因此，对男女之间的同居关系不予法律保护，不等于对双方之间发生的财产法律关系也不予保护。同居关系下的财产关系可依一般财产关系形成的原则来对待。本案中的张某既然已和周某生下一个孩子，我认为本着对双方负责和对自身合法权益的保障原则，因该在同居之初就履行国家的合法手续进行结婚登记。他们这样长时间同居并且非婚生子，对子女的抚养成长和自身权益保障来说是一种极大的不负责。其次，本案例中的争议焦点房产！此房产在产权变更前应当在产权人上注明双方共有。婚姻法保护夫妻共有财产，在共有财产的处置上有严格的规定。在本案中，当事双方被认定只是同居关系，所以不适用婚姻法的若干解释。只能根据合
11、同法相关规定，对权属变根进行判定。而当事双方并没有在建房之初达成纸质合同或协议，我认为法院会对产权比重加以分析。作为女方来说在这段同居关系中，接受了亲友赠与土地并合资修建楼房，并且在同居中育有一子，如果在正当的婚姻中综合各种因素都会更多的照顾她的利益。综上所述，学习了“婚姻家庭与法”这门课，使我明白了在在婚姻生活中理性认识的重要性。在我们打算组成家庭的时候，一定要进行合法的婚姻登记。合法的登记即保障了在婚姻关系中当事人的利益，又督促当事人在婚姻关系中履行责任。但在这其中我们又不能仅仅以法律责任和义务为目的结婚，婚姻关系必须是建立在双方感情基础上的，责任和义务也是在感情的基础之上的。只有这两者相结合才能把我们的婚姻生活经营的更好。
