《房地产行业专题研究三：各城市限购政策效力比较——房地产销售孰主兴衰？_精编》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业专题研究三：各城市限购政策效力比较——房地产销售孰主兴衰？_精编（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本研究报告仅通过邮件提供给 恒泰证券 恒泰证券股份有限公司(zcglb ) 使用。本研究报告仅通过邮件提供给 恒泰证券 恒泰证券股份有限公司(zcglb ) 使用。1 1 行业及产业行业及产业 行业研究行业研究/行业深度行业深度 证券研究报告 证券研究报告 房地产行业房地产行业 2012 年 1 月 9 日2012 年 1 月 9 日 房地产销售，孰主兴衰？房地产销售，孰主兴衰？ 相关研究相关研究 资金为本， 季调为器行业专题研 究一： 房地产行业销售投资预测方法探 讨 2011-10-17 库存日渐攀升 消化尚需时日行 业专题研究二：行业库存研究和分析 2011-10-24 证券分析师证券分
2、析师 殷姿 A0230210050002 yinzi 研究支持 韩思怡 hansy 联系人联系人 韩思怡 (8621)232978187702 hansy 地址：上海市南京东路 99 号 电话：(8621)23297818 上海申银万国证券研究所有限公司 房地产专题研究三：各城市限购政策效力比较 投资要点： 投资要点： 2010 年以来，房地产市场持续下行，无论城市大小、限购与否，虽然在下降 程度上有些差别，但都难以幸免，正是“覆巢之下，安有完卵”。在本篇报 告中，我们将试图分析限购政策对于行业的影响。 限购政策会在一定程度上影响房地产市场的销售，但其作用也不宜过分夸 大。 限购政策会在一定程
3、度上影响房地产市场的销售，但其作用也不宜过分夸 大。 根据我们的分析， 受限购影响较大的城市主要为一些外来人口占比较大、 之前泡沫化程度较大的城市，例如北上深等一线城市以及长三角地区的一些 主要城市。以提高社保纳税年限为手段的“严厉”限购政策影响较为明显， 其他较宽松的限购条款（如以缩小限购区域、放宽“本市户籍”认定标准等） 也有一定效果，但并不十分明显。我们注意到，在我们研究的 40 个城市的 样本中，未限购城市的市场表现并未显著好于其他城市。因此，对大部分城 市而言，销量可能更多是受一些外在市场因素影响，限购并非最主要原因。 非限购城市的销售往往也出现了非常明显的下滑。因此，将销售下降完全
4、归 因于限购则有失公允。 非限购城市的销售往往也出现了非常明显的下滑。因此，将销售下降完全归 因于限购则有失公允。我们认为，同一区域的城市在消费置业偏好、经济发 达程度及房地产市场发育情况基本相似，同一区域的限购及非限购城市在销 量上的差异，可以视为是有限购政策导致的。限购政策虽然会在短期内对房 地产销售产生一定冲击，但非限购城市的销售往往也出现了非常明显的下 滑，而限购政策导致的缩量，根据之前泡沫程度和外来人口占比的不同，大 致会导致 10-20 个百分点的下降，在销售量的减少中约占 15-35%。 而限购政策导致的缩量，根据之前泡沫程度和外来人口占比的不同，大 致会导致 10-20 个百分
5、点的下降，在销售量的减少中约占 15-35%。 我们认为，信贷紧缩和经济衰退预期造成的系统性市场萎缩，是限购城市销 售恶化的更主要原因， 我们认为，信贷紧缩和经济衰退预期造成的系统性市场萎缩，是限购城市销 售恶化的更主要原因，延续我们前期的流动性框架，我们认为，流动性短期 看信贷放松的幅度，中期看流动性的可持续性，而这一可持续性将由经济增 长决定。在下一期的行业专题研究中，我们将进一步阐述和分流动性对行业 销售的影响。 本公司不持有或交易股票及其衍生品，在法律许可情况下可能为或争取为本报告提到的公司提供财务顾问服务；本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或 交易本报告提到的上市公司所发行的证券
6、或投资标的，持有比例可能超过已发行股份的 1%，还可能为或争取为这些公司提供投资银行服务。本公司在知晓范围 内履行披露义务。客户可通过 compliance 索取有关披露资料或登录 信息披露栏目查询。客户应全面理解本报告结尾 处的“法律声明“。 本研究报告仅通过邮件提供给 恒泰证券 恒泰证券股份有限公司(zcglb ) 使用。本研究报告仅通过邮件提供给 恒泰证券 恒泰证券股份有限公司(zcglb ) 使用。2 2 2012 年 1 月 房地产行业专题研究2012 年 1 月 房地产行业专题研究 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 1 申万研究拓展您的价值 2010 初房地产调控政策出台以来，政
7、府给出一套组合拳，其中混杂着信贷政策 以及行政性的限购手段，而限购政策的实施，由于涉猎城市范围较广，且力度较狠， 且在每次加码以来，对于市场交易量的影响都相当明显。由此市场在某种意义上，市 场主观上比较容易放大限购政策的效力和作用。 在本篇报告中，我们选取了 40 个限购城市中的 38 个城市作为研究样本，通过 比较限购城市政策力度和市场表现、 限购试点和市场见顶时点等多角度分析分析限购 对于市场销量产生的影响；同时，我们通过比较同区域限购及非限购城市，以其销量 的差别来代表限购对销售的抑制作用。 我们的结论是：我们的结论是： 限购政策会在一定程度上影响房地产市场的销售， 但其作用也不 宜过分
8、夸大，限购政策导致的缩量，根据之前泡沫程度和外来人口占比的不同，大致 会导致 10-20 个百分点的下降，在销售量的减少中约占 15-35%。 具体请见下文！ 1. 限购以来政策及市场变化回顾限购以来政策及市场变化回顾 2009 年 3 月起，全国主要城市的房价均出现了比较明显的上涨。从 2009 年 1 月 至 2010 年 3 月，全国 70 城市平均房价上涨达 14.2%，其中，北京、上海、深圳、南 京、杭州、宁波、金华、海口、三亚、北海等主要城市上涨尤其突出，有的涨幅甚至 超过 60%。2010 年年初以来，房价过快上涨导致的社会矛盾和不满情绪日益增加， 为了遏制部分城市房价过快上涨、
9、限制投机性购房，国务院表示采取坚决措施对房地 产进行调控，此后，包括限购在内的调控政策陆续出台并持续加码。此后，包括限购在内的调控政策陆续出台并持续加码。 图图 1：2009 年年 3 月月-2010 年年 3 月房价涨幅前月房价涨幅前 30 城市城市 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 全国 三亚 金华 北京 深圳 杭州 岳阳 蚌埠 西安 重庆 昆明 宜昌 贵阳 厦门 石家庄 徐州 资料来源：CEIC，申万研究 本研究报告仅通过邮件提供给 恒泰证券 恒泰证券股份有限公司(zcglb ) 使用。本研究报告仅通过邮件提供给 恒泰证券 恒泰证券股份有限公司(zcglb )
10、 使用。3 3 2012 年 1 月 房地产行业专题研究2012 年 1 月 房地产行业专题研究 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 2 申万研究拓展您的价值 回首过去一年半的房地产限购政策演变，大致分为回首过去一年半的房地产限购政策演变，大致分为 4 个阶段：个阶段： 一、萌芽阶段：一、萌芽阶段： 2010 年 4 月 14 日，国务院召开常务会议，要求实行差别信贷， 对购买二套房及三套以上住房的家庭，要提高首付比例和贷款利率。对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 在此 背景下，4 月月 30 日，北京率先出台限购令，北京家庭只能新购一套商品
11、住房，同一 家庭只能新购买一套商品住房。由此拉开限购序幕。 日，北京率先出台限购令，北京家庭只能新购一套商品住房，同一 家庭只能新购买一套商品住房。由此拉开限购序幕。 二、推广阶段：二、推广阶段：2010 年 9 月 29 日，国家有关部委下发通知，要求各商业银行 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证 明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 次日， 深圳出台限购令， 规定户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。此后，各 主要城市限购令相继出台。截至 此后，各 主要城市限购令相继出台。截至 2011 年年 1 月月 25 日，共有日
12、，共有 24 个城市推出限购政策， 条款大多为本市户籍及有 个城市推出限购政策， 条款大多为本市户籍及有 1 年社保家庭限新购一套。年社保家庭限新购一套。 三、加码阶段：三、加码阶段：2011 年 1 月 26 日，国务院再次召开常务会议，要求对贷款购买 第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 60%，各直辖市、计划单列市、省会城 市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 此后，各主要城市陆续进行第二轮限购。截至此后，各主要城市陆续进行第二轮限购。截至 2011 年年 7 月月 11 日，共有日，共有 46 个城市出 台并实施了限购政策，其中还包括绍兴、金华
13、、佛山、永康、舟山等地非省会城市， 条款大多是本市户籍家庭限购 个城市出 台并实施了限购政策，其中还包括绍兴、金华、佛山、永康、舟山等地非省会城市， 条款大多是本市户籍家庭限购 2 套，外地户籍但有一定年限社保纳税的限购一套。套，外地户籍但有一定年限社保纳税的限购一套。 四、持续阶段：四、持续阶段：2011 年 7 月 12 日，国务院再次召开常务会议，要求房价上涨过 快的二三线城市也要采取必要的限购措施。随后，衢州、台州进行限购，廊坊、中山、 韶关、丹东限价，珠海则出台了限购和限价的“双限令”。但与此前相比，新增限购 城市明显减少，形式多样化，力度相对温和，但已限购城市政策执行依然严厉 新增
14、限购 城市明显减少，形式多样化，力度相对温和，但已限购城市政策执行依然严厉。7 月 26 日，上海强化限购令执行，明确补缴个税不予认可，随后各限购城市陆续出台类 似规定。10-11 月，佛山、成都等地或明或暗放松限购执行，被迅速叫停。12 月，海 口率先表示限购令到期继续执行，截至 12 月 31 日已有 32 个城市表示继续限购。 表 1：限购及限贷主要政策回顾表 1：限购及限贷主要政策回顾 时间 限购及限贷主要政策 时间 限购及限贷主要政策 2010 年 4 月 14 日 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购 买第二套住房的家庭
15、，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款 购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，可以根据实际情况暂停三套房贷。对 不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010 年 4 月 30 日 北京率先出台限购令，北京家庭只能新购一套商品住房，同一家庭只能新购买一套商品住房。 2010 年 6 月 4 日 提出二套房标准，户为单位，认房又认贷。对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的 非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过 高、上涨过快、供应紧张的地区，可对其暂停发放住房贷款。 本研究报告仅通过邮件提供给 恒泰证券 恒泰证券股份有限公司(zcglb ) 使用。本研究报告仅通过邮件提供给 恒泰证券 恒泰证券股份有限公司(zcglb ) 使用。4 4 2012 年 1 月 房地产行业专题研究2012 年 1 月 房地产行业专题研究 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 3 申万研究拓展您的价值 20
