杭州涌金广场周边商业调研及商场本身市场定位一．地理位置及周边商业1、 涌金广场位于杭州延安南路与西湖大道十字路口，紧临延安路与解放路传统商业区，南近吴山广场，东临杭州火车站，西靠西子湖交通优势明显，四面临街，周边住宅为老城改造房，居民多数为老城区改造住户，人口数量偏低，但毗邻西湖旅游景点，旅游升值空间广阔2、 涌金广场，是主体高五层的大型商业中心，集超市、商铺、娱乐、餐饮、银行、商住、办公于一体，此地段与武林商圈相比，在短时期内较难形成人气聚合延安南路商圈商业气氛尚未形成，延安路上的繁华至解放路嘎然而止，且延安路在改造中，周末各时段来往人流偏少，马路两侧的商业商铺面积普遍小，多数为私营或者无品牌商店其周边有解百元华、解百新世纪、银泰百货等商业网点，还有耀江广厦、吴山商城等一大批商家，商业竞争态势明显3、 解百新元华和和新世纪已然“羽翼渐丰” ，诸多潮牌旗舰店悉数落户，餐饮以新元华店为主，其中餐饮有星巴克、三上料理、青藤茶馆、酷圣石冰淇淋、新白鹿、汤匙、甘露坊、康师傅牛肉面等咖啡吧、日式料理、甜品屋等品牌，同时还有蓝色沸点 KTV 、静博士养生美容、蓝狮子时尚书屋、屈臣氏、东方美剪、宝岛眼镜等特殊业态与以配套。
丝芙兰化妆品旗舰店也在其中，但百货均以优衣库、only 等中档青春品牌为主、周末商场不少的人气难以聚集新元华4、 解百新世纪相对新元华定位高，为一体的多功能、智能化购物中心，周末人气比较聚集，但餐饮品牌较少，必胜客在商场正门沿街，较为醒目，主要业态以百货为主，化妆品、名表、珠宝首饰、少淑女服饰饰品、运动牛仔系列品及婴童服饰用品占据商场 80%以上的面积相比餐饮及辅助业态较少5、 银泰百货相比解百定位在高档，其中不乏国际知名品牌，一楼化妆品、珠宝黄金、名表、女包、女鞋、男装等高档品牌琳琅满目，且价格不菲化妆品：兰蔻、倩碧、H2O、贝斯佳、伊丽莎白雅顿、欧舒丹、BOSS 等近 35 个品牌黄金珠宝：施华洛世奇、周生生、周大福、CK、GUCCI、ENZO、明牌珠宝、中国黄金等 22 个品牌名表：卡地亚、BURUERRY、DKNY、豪雅、浪琴等近 18 个品牌，GAP、H&M 专卖店也占据一楼很大面积二楼为男装、男表、女鞋、运动馆、白鹿、韩潮小镇和韩村餐饮三楼为少淑女装、饰品、内衣、女子SPA、美发美甲、绿茶餐饮、好乐迪 KTV四楼为淑女装、首饰、内衣、女子SPA五楼为婴童服饰用品、孕装负一楼为休闲服饰、生活超市、星巴克咖啡、电玩城、美食广场。
整个商场定位高，但周末人气不足，餐饮区除去麦当劳外其它基本在负一楼，二、涌金广场商业定位为中档偏高1、 重新对涌金广场购物中心进行经营定位，与武林商圈里银泰百货、杭百、杭州大厦等商场定位有所区别，经营定位应该在以"旅游"为单位的消费群2、 以特色的旅游配套商业为涌金广场的商业定位，提供餐饮、购物、休闲、娱乐、住宿等各种服务的一站式消费场所业态、业种的复合度要齐全，以旅游及到达型消费为主导方向，通过设置旅游附属商业及各类不同行业的专卖店、娱乐休闲场所、特色餐饮名店等覆盖各个层次不同类型的顾客，同时，其间也穿插各类土特产店以吸引游客3、 使购物的便利性、齐全性、价廉性、舒适性达到和谐的统一借鉴周边解百和银泰的百货品牌优势，突出比现有的百货公司更完全的服务配套如大中小美食、电玩城、网吧、酒吧等休闲娱乐服务，集吃、游、娱乐、消遣多功能一体，是旅游者的消费地方，对周边居民也有同样的吸引力4、 商场定位中档偏高，以知名品牌中小餐饮为主，22000 方的体量，各类型的商业所占比重如下：休闲、娱乐、餐饮等商业为 60%，即 13200 方；旅游辅助配套为 30%，即 6600 方；特色小吃及旅游纪念品商店占 10%,即 11000 方。
5、 根据以往招商经验对餐饮消费者偏好总结消费者餐饮偏好：火锅：32.3% 中餐：30.8% 小吃：20.2% 西餐：8.7% 洋快4.2% 特色快餐：3% 其它美食：0.8% 消费者休闲偏好： 茶楼：27% 书店：18% 水吧：16% 咖啡：14% 冷饮店：13% 健身：8% 游泳：4%三、结合周边商业状况涌金广场招商规划集观光、休闲、餐饮、服务为主要商业定位1、 一楼简餐和服务配套：咖啡店、面包房、日韩料理、冰淇淋店、甜品店、便利店、药房、洗衣店、旅行社如：太平洋咖啡、必胜客、KFC、味千拉面、满记甜品、85 度 C 面包房、便利店等2、 二楼特色餐饮：如杭州菜、港式茶餐厅、川湘菜、韩国烧烤、日本料理等，如外婆家、绿茶、避风塘、釜山料理、茶楼等中型餐饮3、 三楼：休闲娱乐主题馆：网吧、SPA、酒吧会所、健身房、美发、电玩城、书局、眼镜店、土特产商店、特色小吃及旅游纪念品商店四、涌金广场策划方案及今后改造涉及的问题1. 商业策划方案楼层分割过于简单，各个商铺分割应该分明到商铺编号，便于今后工商备案和商家办理各项证照2. 策划方案内容应将本项目于周边商业进行详细比照，即便参考成功案例也要借鉴与当地商业。
3. 策划方案中对周边居民收入水平及旅游客群、商业状况、人流及购买率未有明确和清晰的统计数据，市场调研模糊比如：商圈内各业种的类别、营业面积、业态、主客层及商品价位等项目普查；商圈内各业种的营业高峰期、每日平均来客数、每月平均营业额、等项目进行抽样访问的统计因为了解各商圈各业种分布比重，与需求面的消费者调查比较，即可得知各业种的供需差异；了解商圈中经营状况较好的业种有哪些,以作为业种规划的参考；了解知业种的主要顾客层次，可以作为业种规划、市场划分与定位的依据，了解商圈内各业种的来客状况,可以以作为业种规划的依据4. 在工程改造中要重点考虑水电煤的供给，尤其是电的供给量是否要涉及到增容上下水是否涉及到所规划的餐饮区域，该区域是否每户都安装上下水、煤气排风和排烟量是否满足餐饮经营条件隔油池的容量是否能满足餐饮的需求5. 为满足今后营运管理需求，各家店是否涉及 POS 机和商场后台做链接，届时可每天了解该商铺的经营状况，实现数据库管理和数据分析比选，减少人工误差和人员流失带来的损失,优胜劣汰做好调整准备同时租赁条件如果租金加保底分层的方式，对于经营状态理想的租户，商场营运管理可根据其营业额抽取分层数量，为商场争取更多收益。
6. 开业前的宣传后开业后的促销是购物中心的利润点，必须严格统一管理租户的促销行为和各类服务商的广告行为，广告位统一管理，品牌区域划分要明确，可考虑在现有的广告位基础上增设更多的商场外立面广告区、立柱、道旗，并通过广告位的出租获得更多的收益7. 根据业态定位做不同业态区域的整体规划、改造中动线上要注重通透因为购物通道宽敞，会给予顾客整体视觉上的享受，购物就餐轻松，并充分考虑顾客的休息和停车设施，尤其是在购物区域要重点强调商品展示效果， 增加灯光及广告效果通过环境、视觉上的感受形成自身聚客的吸引力。