《地产-地产股2018年春季投资策略：暖冬兑现暖春可期_精编》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产-地产股2018年春季投资策略：暖冬兑现暖春可期_精编（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 房地产房地产 地产股地产股 2018 年春季投资策略年春季投资策略 超配超配 （维持评级） 2018年年 01月月 29日日 一年该行业与一年该行业与沪深沪深 300 走势比较走势比较 行业投资策略行业投资策略 暖冬兑现，暖春可期暖冬兑现，暖春可期 地产股开年攻势凌厉，我们的地产股开年攻势凌厉，我们的研究研究框架再次被完美印证框架再次被完美印证 国信区瑞明地产团队根据过去十年持续被印证有效的区瑞明地产 A股小周期理论框架 ， 2017年以来坚定、持续
2、看多优势地产股，持续呼吁机构超配优势地产股，而同期优势地产 股的走势亦走出了由底部崛起、 持续震荡向上的走势，2018年开年以来更是演绎出凌厉上 攻的行情， 区瑞明地产 A股小周期理论框架再次得到完美印证。 政策初露局部松动政策初露局部松动迹象迹象 2018年开年前两周，中国房地产行业调控初露局部松动迹象兰州部分区域放开限购、 重庆提高房产税起征点、南京对符合条件人才放松限购，此举一方面契合中央“因城施策、 分类调控”的主旨，另一方面也反映出地方政府在行业持续受打压、调控的环境下，财政压 力已逐步显现，地方可能需要出台相应的政策进行风险对冲，已达到“防风险”的目的，预 计“松限”或将扩大至其他
3、土地财政依赖度较高、库存较高的城市。 人民币人民币持续持续升值显著升值显著，亦亦利好地产股利好地产股 我们认为：2017年初至今人民币持续升值亦是去年以来中国优势金融股、消费龙头股、优 势房地产股等中国“硬”资产类股票走强的诱因之一， 尤其 2018年开年以来地产股涨幅的快 速扩大，除了政策方面的原因，人民币加速升值也是重要原因。复盘 2006 -2007年人民币 加速升值阶段，中国优势金融股、消费龙头股、优势房地产股亦表现出色。 行业降温进行时，优秀公司份额扩大行业降温进行时，优秀公司份额扩大、增长显著增长显著 根据区瑞明地产 A 股小周期理论框架 ，当大部分行业指标累计同比增速见顶回落，即
4、 可判断行业步入小周期降温阶段，本轮降温始于 2016年 4月，并于 2016年 6月正式进入 小周期降温阶段并延续至今。优势房企在降温阶段增长显著， 市占率快速提升2017年 Top5和 Top10市场集中度较 2016年末分别大幅提升了 4和 5.2个百分点， 预计优势房企 有望在 2018年保持增长优势。 地产股安全边际及股价上涨催地产股安全边际及股价上涨催化剂犹存化剂犹存 我们重点推荐的品种 2018-19年平均 PE （A 股）仅为 12.17和 9.9倍，估值仍不算贵；房 地产板块 PE估值在 28个行业中排行第四低，相对优势显著；优势房企在 2016-2017年 销售额快速增长，
5、将导致 2018-19年结转金额也将大概率增长，估值安全边际有望进一步 增强。行业基本面持续降温，地方政府在“防风险”的背景下有必要采取适度“放松”来对冲风 险，因此“政策放松”预期仍然存在，将构成推动地产股向上的催化剂之一。 另一方面，2018 年上半年，市场对人民币升值的预期若能维持，也将构成地产股向上的另一个催化剂。相 对低的估值+双重催化剂有望支持地产板块走出暖春行情。 维持行业超配评级，维持行业超配评级，选股选股遵循遵循“低估值低估值+双增长双增长” 遵循“低估值+双增长（合同销售口径与损益表口径）”的选股思路，优选出聚焦房地产主业 的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房地产金融和
6、交易服务细分领域龙头及雄安、 粤港澳大湾区概念股，包括：华夏幸福、保利、荣盛发展、万科 A、新城控股、中国恒大、 招商蛇口、阳光城、世联行、华侨城 A、光大嘉宝、天健集团、禹洲地产、龙光地产等。 风险风险 短期涨幅显著，引发的获利回吐风险；部分城市房价上涨压力犹存，引发的调控加码 风险。 相关研究报告：相关研究报告： 房地产 A 股 2018 年投资策略：房住不炒， 超配龙头 2017-12-06 房地产行业深度报告： 中国房地产行业观察 2017-10-25 房地产 A 股 2017 年下半年投资策略：进一 步 解 放 思 想 ， 做 多 地 产 龙 头 股 2017-06-30 证券分析师
7、：区瑞明证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：王越明证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E-MAIL： wangyuem 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 独立性声明：独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠 道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合 理判断并得出结论，力求客观、公正，其结 论不受其它任何第三方的授意、影响，特此 声明 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 F-17A-17J-17A-17O-17D-17 房
8、地产沪深300 1 4 7 3 2 8 2 9 / 3 0 2 4 2 / 2 0 1 8 0 1 2 9 1 0 : 3 2 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 2 内容目录内容目录 地产股开年攻势凌厉，我们的研究框架再次被完美印证地产股开年攻势凌厉，我们的研究框架再次被完美印证 4 政策初露局部松动迹象政策初露局部松动迹象 5 兰州“松限”，调控步入精细化管理阶段. 5 “松限”或将扩大至其他土地财政依赖度较高、库存较高的城市. 8 人民币持续升值显著，亦利好地产股人民币持续升值显著，亦利好地产股 8 复盘 2006-2007 年人民币加速升值阶
9、段的 A股市场风格 . 8 2017 年以来人民币持续升值，中国“硬”资产类股票亦表现出色. 9 行业降温进行时，优秀公司份额扩大、增长显著行业降温进行时，优秀公司份额扩大、增长显著 11 行业仍处于小周期降温阶段 11 优势房企在降温阶段增长显著、市占率提升，预计 2018 年仍将延续增长 13 地产股安全边际及股价上涨催化剂犹存地产股安全边际及股价上涨催化剂犹存 14 地产股估值仍不贵，板块估值相对优势显著 . 14 政策放松预期及人民币升值预期犹存 . 16 维持行业超配评级，选股遵循维持行业超配评级，选股遵循“低估值低估值+双增长双增长” 16 风险风险. 16 国信证券投资评级国信证
10、券投资评级. 18 分析师承诺分析师承诺. 18 风险提示风险提示. 18 证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明 18 1 4 7 3 2 8 2 9 / 3 0 2 4 2 / 2 0 1 8 0 1 2 9 1 0 : 3 2 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 3 图图表目录表目录 图图 1：区瑞明地产：区瑞明地产 A股小周期理论框架股小周期理论框架 4 图图 2：国信：国信 2017年以来看多优势地产股得到完美印证年以来看多优势地产股得到完美印证 5 图图 3：近期出台放松类政策的城市土地出让金依赖度高：近期出台放松类政策的城市土地出
11、让金依赖度高 . 6 图图 4：济南财政收入累计同比增速回落：济南财政收入累计同比增速回落 . 7 图图 5：青岛财政收入累计同比增速回落：青岛财政收入累计同比增速回落 . 7 图图 6：武汉财政收入累计同比增速回落：武汉财政收入累计同比增速回落 . 7 图图 7：天津财政收入累计同比增速回落：天津财政收入累计同比增速回落 . 7 图图 8：长沙财政收入累计同比增速回落：长沙财政收入累计同比增速回落 . 7 图图 9：南京财政收入累计同比增速回落：南京财政收入累计同比增速回落 . 7 图图 10：郑州财政收入累计同比增速回落：郑州财政收入累计同比增速回落 . 8 图图 11：重庆财政收入累计同
12、比增速回落：重庆财政收入累计同比增速回落 . 8 图图 12：合肥商品房销售面积累计同比增速回落：合肥商品房销售面积累计同比增速回落 . 8 图图 13：兰州商品房销售面积累计同比增速回落：兰州商品房销售面积累计同比增速回落 . 8 图图 14：我国外贸出口增长显著：我国外贸出口增长显著 . 9 图图 15：2006-2007年人民币持续升值年人民币持续升值 . 9 图图 16：全球制造业：全球制造业 PMI指数显著上升指数显著上升 10 图图 17：2016-2017年美国制造业年美国制造业 PMI 向好向好 10 图图 18：2016-2017年欧元区制造业年欧元区制造业 PMI 向好向好
13、 10 图图 19：2016-2017年英国制造业年英国制造业 PMI 向好向好 10 图图 20：2016-2017年德国制造业年德国制造业 PMI 向好向好 10 图图 21：2017年以来我国出口额受益外围经济向好快速提升年以来我国出口额受益外围经济向好快速提升 . 11 图图 22：2017年以来人民币持续升值年以来人民币持续升值 . 11 图图 23：商品房销售面积累计同比增速显著回落：商品房销售面积累计同比增速显著回落 . 12 图图 24：商品房销售额累计同比增速显著回落：商品房销售额累计同比增速显著回落 . 12 图图 25：新开工面积累计同比增速处于回落趋势：新开工面积累计同
14、比增速处于回落趋势 . 12 图图 26：施工面积累计同比增速处于回落趋势：施工面积累计同比增速处于回落趋势 . 12 图图 27：房地产投资累计同比增速继续回落：房地产投资累计同比增速继续回落 . 12 图图 28：房企开发资金累计同比增速显著回落：房企开发资金累计同比增速显著回落 . 13 图图 29：个人按揭与定金及预收款累计同比增速显著回落：个人按揭与定金及预收款累计同比增速显著回落. 13 图图 30：2017年购房贷款利率上升年购房贷款利率上升 . 13 图图 31：我国：我国 Top5和和 Top10 房企市场集中度变化情况房企市场集中度变化情况 14 图图 32：2017年龙头
15、房企市占率年龙头房企市占率 . 14 图图 33：机构对地产股的配臵比例显著提升：机构对地产股的配臵比例显著提升 . 16 图图 34：杭州库存出清周期（月）：杭州库存出清周期（月） . 17 图图 35：温州库存出清周期（月）：温州库存出清周期（月） . 17 图图 36：芜湖库存出清周期（月）：芜湖库存出清周期（月） . 17 图图 37：滁州库存出清周期（月）：滁州库存出清周期（月） . 17 表表 1：2017年以来重点推荐的品种超额收益显著年以来重点推荐的品种超额收益显著 . 5 表表 2：近期部分城市出台房地产放松类政策：近期部分城市出台房地产放松类政策 . 6 表表 3：2006
16、-2007年人民币升值期间金融、消费、地产龙头股超额收益显著年人民币升值期间金融、消费、地产龙头股超额收益显著. 9 表表 4：部分发达国家宣布增加人民币外汇储备：部分发达国家宣布增加人民币外汇储备 . 11 表表 5：2017年至今人民币升值期间金融、消费、地产龙头股超额收益显著年至今人民币升值期间金融、消费、地产龙头股超额收益显著 . 11 表表 6：近期加强银信业务整治管理：近期加强银信业务整治管理 . 13 表表 7：2017年部分房企销售额及同比增速年部分房企销售额及同比增速 . 14 表表 8：我们重点推荐的标的估值仍不算贵：我们重点推荐的标的估值仍不算贵 . 15 表表 9：地产板块估值比较优势显著：地产板块估值比较优势显著 . 15 表表 10：房企：房企 2016-2017年
