《住宅产品线产品手册2.0修订稿2013.产品标准.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住宅产品线产品手册2.0修订稿2013.产品标准.ppt（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,第三篇（产品标准）,从售价-土地价格-成本-利润的思考，对产品标准的把握、集采的思考 产品标准成果（表14-表20） 后续工作应用及开展机制,产品标准研究流程,此次武汉大区的产品标准研究，按照华润置地住宅产品线产品手册V2.0编制作业指引的四个阶段工作程序展开，结合本大区内各个城市公司品质线及改善线项目的典型产品，并对市场竞品项目进行对标，经过大区设计管理部、市场营销部、成本管理部三方共同研究制定的产品标准分级体系。 按照产品标准分级体系，通过成本管理部对其进行验算，市场营销部根据客户敏感点等因素对其复核，形成最终确定武汉大区的产品标准分级清单。,6月15日，讨论并统一产品标准框架。,7月初
2、，完成产品标准汇总，制定分级标准。,7月20日,按产品线2.0作业指引附表填写。,8月20日，产品标准三方确认，并完成产品手册2.0编写。,产品标准研究思考,定位,成本,标准,目标：确定市场定位，明确目标客户需求,目标：成本控制，使售价与成本相匹配,目标：明确具体标准与做法，作为产品实现的依据,目标市场、目标客户的需求是什么？敏感度如何？ 产品标准是否符合目标客户的需求,合理的利润率下，项目产品定位的目标成本是多少？ 项目成本控制能否符合定位的需求。,产品标准是否符合项目成本指标？ 在成本指标下，如何分配产品标准,匹配,产品标准研究框架,置地成本科目的建安成本共有15项科目，前期工程、土方及基
3、础处理工程、燃气工程和其他工程费与标准无关，溜冰场和特殊设备主要涉及商业项目，和住宅标准相关仅剩9项，其中5项已被现有产品线锁定，纳入产品标准分级的成本分项约占总建安成本的25.2%。 园林景观分项亦纳入产品标准分级中。,武汉 现有项目汇总,武汉大区现有项目分析,合肥 现有项目汇总,武汉大区现有项目分析,长沙 现有项目汇总,武汉大区现有项目分析,武汉大区现有项目分析,武汉大区项目产品线分级,武汉大区项目单价分析,武汉大区产品线分级,大区项目分析： 1、武汉大区现有项目单价集中于500010000的区间，占比62%，1000015000占比21%。 2、现有产品线大部分为改善线（77%），其它为
4、品质线（23%），尚未有真正意义的高端产品。 3、武汉大区未来拓展项目的方向亦集中在改善线及品质线。 产品标准分级： 结合大区的城市发展状况、项目储备及未来投资战略方向，产品标准工作聚焦于品质与改善线，划分为ABCD四级，基本涵盖目前及未来两年大区的主要开发项目。 产品标准工作重点： 1、武汉大区价格偏低，利润空间较小，成本压力大，需严格控制产品标准。 2、制定匹配项目定位的合理成本，关注客户敏感点，有效分配资源。 3、AB档在控制成本及保障利润率的前提下，关注客户敏感点，适当提升配置标准。 4、CD档着力控制成本，严格控制产品标准，与当地同类项目的主流配置标准相当，对于客户关注度高的产品标准
5、选项，可适当略高于主流配置标准。 5、分级标准通过项目成本模型进行核算成本，以验证标准、定位与成本的匹配关系。,产品标准分级基础框架,产品标准分级基础框架,产品标准分级基础框架,产品标准研究概况,成本计算模型参数： 1.模拟建筑面积设为10万m2； 2、物业类型为33F高层； 3.模拟地上计容面积为88000m2； 4.模拟标准层装修面积为85m2； 5.模拟大地库面积12000m2，每个车位设为35m2； 6、塔楼地下室均为一层；,注：以上成本数值对应地上可售面积，成本范畴为税前成本下开发成本中的建安成本景观成本，土建价格水平参照当前市场价格水平。,一、外窗工程分级产品标准,产品标准分级 外
6、窗工程,外窗,外窗分摊单方建安成本约100元-150元，成本敏感度高，需严格控制产品标准。 重点关注：窗地比、五金件。,产品标准分级 外窗工程,外窗工程一级清单,产品标准分级 外窗工程,外窗工程二级清单,产品标准分级 外窗工程,外窗工程二级清单,产品标准分级 外窗工程,二、外饰面工程分级产品标准,产品标准分级 外饰面工程,外饰面,外饰面分摊单方建安成本约80元-200元，成本敏感度高，需严格控制产品标准， 重点关注：近人尺度的基座材料、外立面风格。,产品标准分级 外饰面工程,外饰面工程一级清单,产品标准分级 外饰面工程,外饰面工程二级清单,产品标准分级 外饰面工程,外饰面工程二级清单,产品标准
7、分级 外饰面工程,三、入户门工程分级产品标准,产品标准研究概况入户门工程,入户门,入户门分摊单方建安成本约7元-25元，成本敏感度不高，需根据产品定位控制产品标准，A档、B档可适当提升标准。 重点关注：入户门本体。,产品标准研究概况入户门工程,入户门工程一级清单,产品标准研究概况入户门工程,入户门工程二级清单,产品标准研究概况入户门工程,四、大堂装饰工程分级产品标准,产品标准研究概况大堂装饰工程,大堂,大堂分摊单方建安成本约3.5元-11元，成本敏感度不高，但属于客户敏感度高的部分，可根据产品定位适当提升标准。 重点关注：饰面系统、空间尺度,产品标准研究概况大堂装饰工程,大堂装修工程一级清单,
8、产品标准研究概况大堂装饰工程,大堂装修工程二级清单,产品标准研究概况大堂装饰工程,五、电梯厅工程分级产品标准,产品标准研究概况电梯厅工程,标准层电梯厅,标准层电梯厅分摊单方建安成本约67元-126元，成本敏感度较高，属于客户敏感度高的部分，是客户日常接触最多的场所，应保证产品品质及耐久性，可根据产品定位适当提升标准。 重点关注：饰面系统。,产品标准研究概况电梯厅工程,电梯厅工程,产品标准研究概况电梯厅工程,六、电梯工程分级产品标准,产品标准研究概况电梯工程,电梯,电梯分摊单方建安成本约41元-46元，成本敏感度一般，客户对基本配置敏感度不高，但优化轿厢装饰可较大的提升品质类客户感受。 重点关注
9、：电梯轿厢、层门材质、装饰。,产品标准研究概况电梯工程,电梯工程一级清单,产品标准研究概况电梯工程,电梯工程二级清单,产品标准研究概况电梯工程,电梯工程二级清单,产品标准研究概况电梯工程,七、 园林景观工程分级产品标准,产品标准研究概况园林景观工程,园林景观,园林景观工程占项目开发成本约3%，客户敏感度高，需根据定位选择性提升产品标准。 重点关注：公共形象空间、软景系统、功能化。,产品标准研究概况园林景观工程,景观成本分级体系,从武汉大区近3年来各项目的景观设计限价数据统计，景观单方设计造价集中在300-650元/平米。,产品标准研究概况园林景观工程,景观成本分级体系,产品标准研究概况园林景观
10、工程,产品分档与景观功能场地的对应关系表,根据成本敏感度和客户敏感度的分析结果，明确各档景观产品对应的功能场地面积及配置要求，在成本控制范围内实现最高的客户满意度。,产品标准研究概况园林景观工程,产品分档与景观功能场地的对应关系表,产品标准研究概况园林景观工程,产品分档与景观面积控制的对应关系表,软景70% 70%-75%,非贵重材料硬景 12% 20%-12%,灌木 21%,地被10%,草坪 39% 39%-50%,硬质广场 25%,石材人行道 26%,木平台及栈道2%,景观构筑物3%,硬底水景2%,泳池饰面3%,非硬质广场2%,非石材人行道5%,运动场地25%,景观控制面积比例,贵重材料硬
11、景 18% 18%-5%,为了更有效控制景观成本，分区域对项目的各景观单项指标（红框内）进行控制。,产品标准研究概况园林景观工程,产品分档与园林各要素面积控制的对应关系表,产品标准研究概况园林景观工程,景观产品标准一级清单,产品标准研究概况园林景观工程,园林景观产品标准二级清单,产品标准研究概况园林景观工程,产品标准研究概况园林景观工程,园林景观产品标准二级清单,产品标准研究概况园林景观工程,产品标准后续工作应用及开展机制,深化工作：目前已建立武汉大区产品标准分级基础框架，并初步编制外窗、外饰面、园林景观、入户门、大堂、电梯厅及电梯工程的分级标准。计划2012年底配合大区集采工作，明确相关的材
12、料部品及设备选型。 拓展工作：拓展产品标准分级体系，延伸至防火门、智能化系统、机电设备、栏杆等材料部品等方面。 项目落地：项目定位确定后，明确分级标准，以此为基础，逐步制定项目的方案、施工图阶段的项目整体产品标准，并指导材料定板及设备选型、编制交楼标准。 成本控制：通过制定分级产品标准、项目整体产品标准、设计成本限额指标、构造做法标准等，明确设计成果要求。设计成果需进行成本复核，确保达到预期的成本控制目标。,产品标准后续工作思路,产品标准后续工作应用及开展机制,项目定位阶段：确定项目的定位与分级，制定项目定位阶段产品标准，为设计、成本、营销提供客户敏感点分析及成本区间参考。 项目设计阶段：制定
13、设计阶段的产品标准，为设计、成本、营销提供成本优化控制和集中采购依据。 施工配合阶段：根据施工图设计成果和材料设备选型定板成果，制定正式产品标准，并据此编制交楼标准。 后期调整：如对产品标准提出调整建议，需经产品决策委员会审批，方可进行调整。 项目结束后：需针对项目的产品标准工作进行总结分析，纳入项目后评估报告，并为优化项目产品标准提供依据与建议。,产品标准分级的应用,产品标准后续工作应用及开展机制,大区产品标准分级体系中的不同模块可在由项目定位直至交付使用的全项目期间发生不同作用。,定位,大区产品标准分级体系,设计,项目建设,交付,从土地、客户、价格等方面综合考虑，确定项目定位，确定产品线及
14、产品配置分级，并进行财务指标核算。,确定产品配置标准，包括外立面、部品材料、地库、公共空间、机电、装修及园林等模块，并延伸细化至各专业设计标准，指导施工图设计。,制定正式的产品标准，并据此编制交楼标准。确定构造及做法标准、材料设备选型定板。如有调整，需经产品决策委员会审批。,客户使用说明手册 项目后评估报告。,总结篇,对过去-现在-未来的产品思考判断（开放式编写）,总结,关于产品：,产品”集合了企业对行业、客户、土地、项目的所有理解，是企业组织能力的外化，体现企业竞争策略（差异化和成本领先），在很大程度上决定着企业的市场地位和生存状况。,关于产品研究：,在大区层面进行常态化的跨职能端口（不仅限
15、于设计）的产品总结与研发，既重深度又重宽度和高度，促使产品研究与项目开发交互推动。,关于武汉大区住宅产品趋势展望：,1、树立大产品概念：华润置地“住宅+持有物业+增值服务”生意模式将是武汉大区在区域市场竞争的重要手段和优势； 2、武汉大区处于低房价地区，产品必须体现成本控制和成本高效配置的能力； 3、二、三线城市的高品质实际是企业差异化竞争策略的体现，产品是高品质的主要载体，过去一味追求“高配置”将不再受市场认可，坚持精细设计准则、毫厘工程标准和情感悉心服务来实现高品质战略； 4、住宅呈现房型面积趋小化和户内功能精细化趋势； 5、住宅增值服务精装产品在武汉及大区省会城市会逐步为市场接受而形成竞争能力。,THE END,
