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1、南京航空航天大学 硕士学位论文 房地产开发项目的投资风险分析和评价研究 姓名：张金莹 申请学位级别：硕士 专业：技术经济及管理 指导教师：周德群 20090301 南京航空航天大学硕士学位本文 i 摘 要 随着我国近几年国民经济的增长，房地产投资活动日益活跃。但房地产投资的独特性质决 定了房地产投资开发具有投资风险大、周期长期性和受环境影响大等特征，房地产业高速发展 的背后，所带来的风险也会日益增大。我国房地产业又处于产业发展的初级阶段，迫切需要采 用科学的管理方法对房地产投资开发中的风险进行管理。 本文首先通过分析房地产投资和房地产投资风险的特殊性以及现行的风险管理的方法，提 出了构建适合我
2、国房地产市场特点的投资风险评价的总体思想。以房地产开发周期为基础，将 投资风险分为投资决策阶段风险、建设前期阶段风险、建设阶段风险和租售管理阶段风险四个 阶段的风险，并对每个阶段的主要风险因素做了相应分析。根据层次分析法（AHP）构造递阶 层次模型的思想， 按房地产开发周期筛选出 4 大类和 14 个评价因素组成房地产投资风险评价指 标体系。 其次，本文在对以往房地产开发投资风险评价方法归纳总结的基础上，运用基于 AHP 和 GEM 的模糊综合评价法， 建立了房地产开发项目投资风险的评价模型。 指出常用的基于层次分 析法（AHP）的模糊综合法中确定权重的 AHP 法的缺陷，引进了群决策特征根法
3、（GEM） 。通 过定性定量的对比 AHP 法和 GEM 法，对模糊综合评价法进行优化，有效地降低了风险评价中 的不确定性成分，完善了房地产投资风险评价模型。 最后，本文通过实例验证了模型的实用性和有效性。验证出模型能够良好地综合评价房地 产开发项目的风险程度，在预测开发项目风险度方面具有较高的实用价值。 关键词：关键词：房地产开发投资，风险因素，递阶层次结构，群决策特征根法，模糊综合评价 房地产开发项目的投资风险分析和评价研究 ii Abstract Along with the fast development of the national economy in recent years
4、, the investment activities in real estate flourish increasingly. However, the especial characteristics of real estate decide the characteristics of real estate investment and development, such as high risk of investment, long period of exploitation, big affect of investment condition and so on. Beh
5、ind the high speed development the investment risk is also growing increasingly large. At present, our real estate industry is still on the initial stage, which demands a scientific and systematic management of risk during the development and investment of real estate. Firstly, The paper has studied
6、 the methods of risk management and the characteristics of real estate investment and risk, then setting up the collectivity mentality of constructing the risk evaluation system According to the lifecycletheory, the paper decompose the investment risk into risk in making stategic decision period, ri
7、sk in preparing for building period, risk in building period and risk in saling and management period. Also it analysed the central factors in each period. Based on constructing hierarchy structure from Analytic Hierarchy Process (AHP), the paper select 14 evaluation factors to construct the risk ev
8、aluation system. Secondly, based on the summary of previous evaluation methods, the paper used the fuzzy comprehensive assessment model with AHP and GEM to set up the construction of decision model of real estate investment risk. The paper point out the shortcoming of Analytic Hierarchy Process (AHP
9、). Based on contrasting the qualitative analysis and quantitative analysis between Analytic Hierarchy Process (AHP) and Group Eigenvalue Method (GEM), the paper optimized The Analytic Hierarchy Process in risk evaluation. Finally, the validity and practicalility of the model is verified through the
10、instance in the paper. The result show that the new method can adequately indicate the risk degree of a real estate investment projece. So it is worthful in predict the investment risk of real estate. Keywords: real estate development and investment, risk factor, hierarchy structure, Group Eigenvalu
11、e Method (GEM), fuzzy comprehensive assessment 南京航空航天大学硕士学位本文 v 图表清单 图 1.1 改革开放以来全国 GDP 及其增长状况图.2 图 1.2 全国 GDP 的增副及其 5 年移动平均线图.3 图 1.3 2001-2006 年全国房地产开发投资总额及其增长状况图3 图 1.4 2006 年 2 月-2007 年 6 月各类房屋销售价格增长状况图.4 图 1.5 北京、上海、南京新建商品房价格变动趋势线图.5 图 1.6 文章逻辑结构图.11 图 3.1 全过程风险因素分析图.19 图 3.2 房地产开发项目投资风险因素递阶层次结
12、构图.27 图 4.1 递阶层次结构模型图.31 图 4.2 环境政策风险层次结构模型图.35 表 3.1 各类房地产开发项目对应风险程度表21 表 3.2 我国房地产开发项目投资风险因素指标体系28 表 4.1 层析总排序表36 表 4.2 GEM 法迭代结果表.36 表 4.3 准则层专家评分表39 表 4.4 准则层 GEM 法迭代结果表39 表 4.5 B1子准则层 GEM 法迭代结果表40 表 4.6 B2子准则层 GEM 法迭代结果表40 表 4.7 B3子准则层 GEM 法迭代结果表41 表 4.8 B4子准则层 GEM 法迭代结果表41 承诺书 本人声明所呈交的硕士学位论文是本
13、人在导师指导下进 行的研究工作及取得的研究成果。除了文中特别加以标注和致 谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成 果，也不包含为获得南京航空航天大学或其他教育机构的学位 或证书而使用过的材料。 本人授权南京航空航天大学可以将学位论文的全部或部 分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存、汇编学位论文。 （保密的学位论文在解密后适用本承诺书） 作者签名： 日 期： 南京航空航天大学硕士学位本文 1 第一章 绪 论 1.1 研究背景 1.1.1 房地产业的重要性 房地产业是国民经济的先导和支柱产业，具有特别重要的地位与作用。其作为第三产业的 重要组成部分
14、，是社会生产和再生产以及科学、文化、教育、卫生等各种社会经济活动的基础、 载体和空间条件，处于国民经济发展的基础地位。 以我国房地产业的发展为例，萌生于 20 世纪 80 年代的中国房地产业，在经过二十几年的 发育后，己经成为当代中国各大城市的支柱产业，成为我国国民经济三大“发动机”内需、 出口、投资中最强劲的动力之一。在宏观经济持续健康增长的背景下，房地产业发展十分迅速。 2003 年，全国房地产业开发投资超过了 1 万亿，年均增长 30%左右，是 1990 年房地产业投资规 模 211 亿的 47.4 倍，达到当年国民生产总值的 8.75%。房地产开发投资直接拉动 GDP 增长 1.3 个
15、百分点，间接拉动 0.61.2 个百分点。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的 支柱产业；已成为提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的重要 手段，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的作用。 首先，房地产业是政府财政收入的重要来源，是增加国民财富的重要渠道。从财政收入上， 在经济发达国家，房地产经营收入一般可占到财政总收入的 10%40%；从积累财富分析，美国 的房地产价值约占其总财富的 75%，英国占该国总财富的 73.2%左右；从行业产值上，在世界各 主要发达国家，房地产业的产值均占其国民经济总产值的 10%40%。据有关统计，2003
16、 年房地 产业对我国 GDP 的直接和间接贡献率为 15%。 1 其次，房地产业在国民经济中的高度综合性和关联性，它的发展能促进和带动相关产业的 兴起和发展。房地产业不仅与建筑业、建材业、金融业有直接关系，而且还能带动钢铁、化工、 塑料、机电等基础工业和制造业的发展，带动旅游、 园林、商业和服务等第三产业的兴起和繁 荣。 2就有关部门统计，我国房地产业每增加 1 亿元的投资，其他 23 个相关产业就增加投资 48 亿元，被带动的直接及间接相关产业达 60 多个。 3 1.1.2 我国房地产业的现状 1.全国经济发展状况 2006 年，我国实现国内生产总值 209407 亿元，比上年增长了 10.7%，继续保持了自 2002 年来连续 5 年的快速增长势头，其中：第一产业增加值为 24700 亿元，增长 5.0%；第二产业增 加值为 102004 亿元，增长 12.5%；第三产业增加值为 82703 亿元，增长 10.3%。 房地产开发项目的投资风险分析和评价研究 2 据国家统计局发布的最新数据，2007 年上半年国民经济继续保
