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1、 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. 价格月刊19981824 经 济 纵 横 经济与政策对房地产价格的影响 周杰 在综合影响房地产价格的诸多因素中,对房地 产价格影响最为强烈的当属经济因素与政策因素。 一、 经济因素对房地产价格的影响 在影响房地产价格的经济因素中,以物价水平、 利率高低、 外贸状况以及股票、 黄金、 汇率行情与房 地产价格的关系最密切。 物价水平的高低与房地产价格成正向关系,物 价越高,房地产价格就上升;物价水平降低,则房地 产价格也下降。因为,
2、物价上升时,房地产投资所必 需的建筑材料,如钢材,木材,水泥等价格都会有不 同程度的上升,直接增加房地产投资的成本,使房地 产价格相应地得以提高。 此外,物价上涨必然会产生 货币购买力下降的现象,此时房地产投资比股票、 储 蓄、 黄金等投资方式,其保值、 增值功能更能得以充 分体现,成为最受人们青睐的投资方式,从而引起房 地产价格的上升。 利率与房地产价格呈反比例变化。 利率升高时, 房地产价格降低,利率降低时,则房地产价格上涨。 其原因:一是当利率升高时,储蓄、 购买债券的收益 增加,相对地房地产投资收益缺乏吸引力,投入的资 金量大大减少,导致房地产价格缺少支撑力,结果必 然是价格下跌;二是
3、由于利率升高,投资者运用的资 金利息成本加大,而在物价没有上涨的情况下,资金 的利息成本又不能通过合理的方式,转嫁到房地产 价格上,房地产投资的收益大大降低,这时的房地产 投资就很难说是理想的投资方式了。而当利率降低 到一定程度,各方面对资金的需求量大,经济开始振 兴,投入房地产的资金也越来越多,从而促使房地产 价格上升。 外贸状况对房地产的价格也具有较强的影响 力。 当一国或地区外贸出现逆差时,房地产价格相应 就低一些;而当外贸出现顺差,房地产价格就会上 升。 房地产投资既有国内投资者,也有外国投资者。 从国内投资者的角度而言,外贸出现顺差,说明本 国、 本地区的经济潜力较大,前景看好,乐意
4、投资于 房地产,价格自然看好;而外贸出现逆差时,说明经 济状况欠佳,前景不容乐观,投资领域局面沉闷,涉 及到房地产业上,投资者减少对房地产的投资,价格 相对较低。从外国投资者角度而言,外贸出现顺差, 说明该国外汇储备越来越充足,偿还能力强。 投资于 该国房地产风险较小,也能保证赚取外汇收益,从而 吸引更多的外国投资者,促使房地产价格上涨;而当 外贸连续出现逆差时,大多数外国投资者对所投资 的房地产能否及时变现成自己所需的外汇,持怀疑 态度,降低了外国投资者的热情,进而影响到房地产 价格。 股票、黄金的价格和汇率的变化与房地产价格 也存在着一定的联系。股票、 黄金价格的上涨,汇率 的升高,预示着
5、投资于股票、 黄金和外汇能带来较为 丰厚的收益,吸引了大量资金投入,相应地从事房地 产投资者减少,房地产市场趋于疲软,价格下跌;而 当股票、 黄金价格下跌,汇率降低时,投资于股票、 黄 金和外汇不仅无利可图,甚至于会造成资产的损失, 此时投资于房地产,对于投资者满足保值、 增值需要 是一个极好的机会,促使房地产市场由冷转热,房地 产价格上升。 二、 政策因素对房地产价格的影响 政策因素对房地产价格的影响表现为一种强制 性影响力,政策制定的科学合理,房地产价格就会趋 于正常;政策不完善,存在着种种弊端,则有可能导 致房地产价格的暴涨跌,不利于发展房地产市场,挫 伤从事房地产投资的积极性。 在诸多
6、政策因素中,又 以土地政策、 不动产税收政策、 金融政策和建筑法规 等对房地产价格的影响最大。土地政策对房地产价 格的影响在我国表现最为明显。 改革以前,我国的土 地是无偿使用的,地产的价格得不到体现。改革后, 随着土地有偿使用制度的逐步推广,地产的价格也 在房地产投资中得以承认,这是形成近几年我国房 地产价格飞涨的原因;不动产税收政策对房地产价 格影响最大的是所得税率,一般说来,所得税率低, 房地产投资收益增长,成为一种很好的享受税收优 惠的投资方式,价格就会上涨;金融政策对房地产价 格的影响,主要体现在对房地产投资的放贷上,在鼓 励对房地产投资进行放贷并给予优惠的金融政策 下,会有更多的投资者选择房地产投资方式,从而刺 激房地产价格上升。 而限制性金融政策,则会导致房 地产市场萎缩,令投资者退出房地产领域,抑制房地 产价格;建筑法规对房地产价格的影响集中表现在 建筑标准、 需求的制定方面,通常情况下,建筑标准 制定得高、 则房地产价格也高。 反之,则相应低一些, 体现了不同质量的房地产产品,价格也不一样。 (作者单位:武汉大学管理学院工商管理系430072)责任编 辑:陈美娣
