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1、华北电力大学（保定） 硕士学位论文 房地产企业投资风险分析及评价研究 姓名：吴吉鹏 申请学位级别：硕士 专业：管理学;企业管理 指导教师：卢建昌 2011-03 华北电力大学硕士学位论文 I 摘 要 近几年来，随着房市泡沫增多，价格上涨过快，房地产行业已被认为是我国 风险最高的行业之一。虽然，目前人们对房地产投资风险已经进行了大量的系统 的风险综合分析、评价和科学的定量分析工作。但由于房地产市场瞬息万变，并 且国家不断的推出新的调控政策，使得房地产企业面临的风险影响因素不断变 化，这就使得房地产企业未来的发展具有很大不确定性和风险性。因此，房地产 投资者为了减少和避免不必要的投资风险损失， 应
2、该充分认识和考虑当前新形势 下各个风险因素对房地产投资的影响的大小， 并对投资中存在的风险因素做出科 学的分析和评价。 本文主要以我国房地产业发展现状为研究背景， 首先介绍房地产企业投资风 险的相关理论，进而从风险管理的角度出发，结合当前房地产业投资现状，对房 地产开发投资过程中的风险因素进行系统的分析、归纳和总结，同时建立风险因 素综合评价指标体系和项目风险评价模型。层次分析法用来确定指标权重，模糊 综合评价用来对具体项目的投资风险进行评价，两者相结合，提高了效果检测的 科学性，具有一定的理论和实践指导意义。本文主要采用理论与实证相结合、 定性分析和定量评价相结合的方法，并以实证分析和定量计
3、算为主。通过定 性和定量的分析对风险的识别、评价归纳出一套行之有效的方法，使其能够 在房地产开发投资决策过程中得到具体应用。 关键词：房地产企业；投资风险；层次分析法；模糊综合评价 华北电力大学硕士学位论文 II Abstract In recent years, along the housing bubble increases, the rise in price is excessively quickly, the real estate industry had been considered that is one of the highest risk industries.
4、Although, at present people have carried out extensive system of comprehensive risk analysis and evaluation,and scientific quantitative analysis on the real estate investment risk.But because the real estate market is fast changing, and the national constantly promotes the new control policy, which
5、make the risk factors in real estate enterprises to change constantly, this enable the future development of the estate enterprise to have great uncertainty and risk.Therefore, real estate investor want to reduce and avoid the nonessential investment risk losing, should fully understand and consider
6、 under the current new situation the influence size of each risk factor to the investment in real estates, and make the scientific analysis and appraisal to the risk factor which exists to invests. First, this paper introduces the related theories of real estate enterprise investment risk, and thus
7、embarks from the view of risk management, combines the present status of real estate investment, real estate development and investment risk factors in the process of system analysis, summarized and concluded. While establishing comprehensive evaluation index system of risk factors, and project risk
8、 assessment model. The analytic hierarchy process uses for the definite target weight, the fuzzy quality synthetic evaluation uses for to the specific items investment risk to carry on the appraisal. The combination of AHP and fuzzy comprehensive evaluation makes the result more scientific. The pres
9、ented methods are useful for the effect test both in theory and practice. This paper mainly uses the theory and empirical combination, qualitative analysis and quantitative evaluation method combining, and empirical analysis and quantitative calculation is given priority. Through the analysis of qua
10、ntitative and qualitative can sum up a set of effective methods to risk identification and assessment, so it can get specific applications in the real estate development investment decision- making process. Keywords: real estate enterprise; investment risk; AHP; fuzzy comprehensive evaluation 华北电力大学
11、硕士学位论文原创性声明 本人郑重声明：此处所提交的硕士学位论文房地产企业投资风险分析及评 价研究 ，是本人在导师指导下，在华北电力大学攻读硕士学位期间独立进行研 究工作所取得的成果。据本人所知，论文中除已注明部分外不包含他人已发表或 撰写过的研究成果。对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中 以明确方式注明。本声明的法律结果将完全由本人承担。 作者签名： 日期： 年 月 日 华北电力大学硕士学位论文使用授权书 房地产企业投资风险分析及评价研究 系本人在华北电力大学攻读硕士学 位期间在导师指导下完成的硕士学位论文。 本论文的研究成果归华北电力大学所 有，本论文的研究内容不得以其它单位
12、的名义发表。本人完全了解华北电力大学 关于保存、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论 文的复印件和电子版本， 同意学校将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库 进行检索，允许论文被查阅和借阅。本人授权华北电力大学，可以采用影印、缩 印或扫描等复制手段保存、可以公布论文的全部或部分内容。 本学位论文属于（请在以下相应方框内打“ v” ） ： 保密?，在 年解密后适用本授权书 不保密? 作者签名： 日期： 年 月 日 导师签名： 日期： 年 月 日 华北电力大学硕士学位论文 1 第 1 章 绪 论 1.1 选题背景及其意义 近年来，房地产是我国最为热门的行业之一。经过近十几
13、年的发展，我国房 地产行业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方 式由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变， 从主要靠政府政策调控向依靠市 场和企业自身调节的方式转变。但是近年来，随着房地产泡沫增多，价格上涨过 快，再加上国家出台了一系列的调控措施，这些都使得房地产投资的变数增多。 加之原材料价格和土地成本上涨、行业竞争楼市价格波动等原因，房地产行业的 风险在我国行业中排在前列。 随着国家出台福利分房的制度和按揭贷款政策的实施， 住房需求在短时间内 突然迸发，我国居民将购买商品房作为拥有房产的主要来源，进一步推动了房地 产行业迅猛发展。很多地方政府利用房地产业作为新的经
14、济支柱，提高经济的增 长。因此导致不少企业和个人为了追求利益最大化，忽视了自身的优劣势和行业 风险，盲目投资房地产业，从而加剧了房地产行业风险，同样也给企业自身的发 展带来困惑。 房地产业呈现的投资过热与价格高涨等一系列现象， 使其存在了一定的风险 性，且房地产投资是一项综合性、专业性、技术性都很强的活动，同时也是一次 高投入、高回报、高风险的投资过程。房地产的特性决定了它投资周期长、投资 数额大、 变现能力差， 同时还会受到经济、社会、 技术等方面的因素较大的影响， 大量的不确定性因素也决定了其投资活动具有高风险性。 房地产业在当前的经济社会发展中起着举足轻重的作用， 并与我国国民经济 高度
15、相关联。据统计，在 2009 年的国内投资总额中房地产业已经占到的四分之 一，并且与房地产直接相关的产业已达到 60 个以上。由此可见，房地产业的健 康发展关系到整个国民经济的发展，是整个国民经济发展的重要保障。然而市场 中的风险随处可在，房地产业也不例外，在其发展过程中同样伴随着各种各样的 风险，因此为了防范、应对和化解房地产行业的风险，需要采取有效的措施来制 止，这样才能利于房地产行业的健康发展，实现中国经济社会的可持续发展。因 此，保障房地产行业健康发展成为当前的新课题。 众多的宏观和微观风险使投资收益具有了很大的不确定性， 房地产企业在进 行投资过程中若不能对项目的各种风险因素进行充分
16、的识别、分析和评价，项目 就会面临巨大的危险。还会对国民经济发展、国家宏观调控、房地产投资主体及 华北电力大学硕士学位论文 2 结构、金融信贷政策以及外资管理等各个方面造成影响，形成房地产泡沫，进而 影响到整个国民经济的稳定和发展。 因此， 置身于房地产行业，一定要冷静思考， 警惕风险，及时进行房地产投资风险分析与评价。客观分析房地产宏观和微观环 境，充分考虑和认识各个影响房地产投资的风险因素，科学分析和评价投资的风 险性，尽量减少或避免不必要的风险损失，即有益于自身发展，也有益于整个国 民经济的发展1。 1.2 国内外研究动态 1.2.1 国外研究动态 风险管理问题最先起源于第一次世界大战后的德国， 因此德国比较早建立了 风险管理的系统理论体系。相比较而言，美国早期的风险管理研究比较的狭窄， 他们主要从费用管理出发，把风险分析与评价作为促进经营合理化的手段。直到 20 世纪 70 年代末，美国的一些风险学者通过把企业的风险投资和经营管理手段 与经验相结合，并以管理学的最新工具为
