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1、合肥中星城项目商业 运营测算报告 中星（安徽）置业有限公司 2017年2月,前言,商业运营三个关键问题： 谁来管运营主体是谁，运营公司运作模式和利润要求； 怎么管租金如何收取，如何分配，业主返租怎么返； 怎么退十年运营时候能够确保收支平衡，运营公司如何顺利退出。 运营管理两个原则： 运营管理公司财务上不亏钱； 运营管理公司运营期满后能够顺利退出。,报告框架,运营管理目的及方式,商业运营背景分析,项目商业租金收益测算,商业销售模式,统一运营年限及客户预期,租金收益测算,投资回报测算及分析,运营管理公司理念及设想,运营管理收支预算分析,租金评估及支付方式,运营管理收益及支出归属问题,项目商业招商工
2、作计划,招商工作关键节点,招商工作进展,商业租金策略报告回顾,租金水平：中星城商业租金策略报告中推导，中星城商业部分整体建筑面积平均租金约为60元/月； 装修免租期：通常装修免租期为3个月、个别主力店及大型品牌为4-6个月，如商业能提前交付装修，则商户的装修免租期适当延长。 经营免租期：中星城商业租金策略报告的招商政策部分，通常经营免租期为3个月、个别主力店及大型品牌为4-6个月，特殊业态或品牌可做适当调整。 租金递增率：考虑开业前期对市场的培育，前三年租金将不做递增，从第四年开始，租金在前一年租金的基础上每两年递增10%。特殊品牌和业态根据情况，另行确定。,成立运营管理公司的目的和作用 为商
3、铺销售服务，促进商铺合法、合理、快速的去化； 维持项目商业平稳运营，十年统一运营期满后顺利退出。 运营管理公司与开发商的关系 开发公司与运营管理公司是一套人马，两块牌子。人员共享，资源互补。 项目商业运营模式 商业运营业务外包，即不设立单独的人员架构，由开发商商管部门+专业外包公司形式构成。 专业外包公司负责项目商业日常运营管理工作，如招商、楼层管理、客服、工程等； 开发商商管部负责监督、管理外包公司日常工作； 其他如财务、人事行政等部门与开发公司共享。,一、项目运营管理公司运营理念及设想,二、商业运营管理收益及支出归属问题,运营管理公司仅输出品牌，监督管理。运营公司两个原则： 10年运营期内
4、确保运营公司不亏钱； 10年运营期满后运营公司能够顺利退出。 中星城商业运营管理工作由运营管理公司主导，运营管理公司主持工作，运营管理公司获取收益。2017年-2026年期间商业获取收益全部归运营管理公司，用以维持项目商业的日常运营工作。 商业暂定于2018年开业，2017年招商筹备期间所产生的前期费用由开发商垫付。 开发公司2020年度完成决算，2020年之前运营所涉及费用除税费外，全部由开发公司承担，计入开发成本纳入开发公司考核指标当中。,商业街销售模式：一层沿街商铺18套约2300采取直接销售模式，一层内街及二、三楼均采用统一运营委托管理的销售模式。具体数据如下：,三、商业统一运营管理背
5、景,三、商业统一运营管理背景,一层内街及二、三层商铺销售模式 十年运营，统一管理：小业主在购买商铺时即与运营管理公司签订海耀商务中心商铺委托管理合同，将购买的商铺10年使用权交给运营管理公司，由运营管理公司对商业进行整体运营管理；运营管理公司给业主一定的租金承诺，在海耀商务中心商铺委托管理合同上一并体现。 十年委托运营期限：自2017年1月1日起至2026年12月31日止； 前五年租金抵扣房款，后五年租金分成：运营管理公司将10年运营期分为两个阶段，按照不同方式支付业主租金。第1-5年，按照房价的相应比例计算租金，租金一次性从总房款中扣除；第6-10年，将实际收取的租金，按照9：1的比例与业主
6、进行分成，业主获得实际租金的90%，运营管理公司收取租金的10%作为佣金费用。 前五年具体租金比例：前五年按照7%/年，租金支付方式：前5年共计35%一次性从总房款中扣除；,十年统一运营期间租金比例及给付方式,商业销售承诺 所有客户在购买商铺时均同时与开发商签订海耀商务中心商铺委托管理合同。合同中约定委托管理权限及租金支付详细情况； 合同约定如上条表述，前五年租金为总房款的35%，一次性从总房款中扣除。第6-10年租金，以实际运营收取租金为基础，业主与开发商按照9：1分成，业主拿实际租金的90%； 承诺客户十年统一运营起止时间为2017年1月1日至2026年12月31日止； 项目实际运营周期为
7、2018年1月1日至2026年12月31日止，即实际运营期限为9年。,三、商业统一运营管理背景,四、商业租金计算及支付方式,商业铺位划分差异大：销售时以小面积分割为主，招商运营时采取大商铺招商，故两种铺位划分存在较大差异。租金计算难度加大。 采取加权平均的方式计算租金：2022年1月1日-2026年12月31日，共计五年，以市场实际收取租金为基数，按比例分配。其中，商业管理公司收取租金的10%作为运营管理费用，租金的90%按照商铺购买价值（合同金额）进行加权平均，分配给各业主。 计算公式：业主购买商铺合同总价/运营商铺合同总额*运营商铺总租金*90% 第三方公司审计及租金总额认定： 需聘请第三
8、方审计公司，对商业实际销售面积，销售金额进行审计； 第三方审计公司，对商业实际租赁面积，租赁合同，实收租金情况进行审计； 审计结果予以公示，解除业主疑虑； 审计公司对租金分配公示进行审计，全程参与租金计算及分配过程，力争做到公正透明。,四、商业租金计算及支付方式,可能存在的各项情况说明： 空铺是否需要支付租金： 整个商业作为一个不可分割的整体进行运营管理，采取租金收益与风险共担的原则进行租金分配。不论出租率如何，一律按照加权平均值给付租金 商铺用途改变为过道或其他公共空间，租金如何计算： 按照商铺价值分摊，解答同上题 单铺租金价格高低是否影响租金分配： 单铺租金价格不影响租金分配，租金仅按照商
9、铺价值（合同价）金额进行加权分配。 具体案例分析： 业主购买中星城商铺，表单总价100万元，扣除前五年35%租金，实际购买合同价为65万元。业主自2022年起，收取租金，租金按季度支付。第一季度，商业部分实际收取租金500万元，故该业主获取租金应为65（合同价）/32000（商铺总价值）*500（实际租金）*0.9=0.91万元。,五、商业租金总收入与业主投资回报测算,起始租金标准 根据中星城商业租金策略报告中推导的商铺平均租金约为60元/月； 运营管理方与业主关系及租金分配方式 商业由运营管理公司主导工作，故2017年-2021年，租金收益权为运营管理公司。2022年-2026年，业主根据实
10、际租金情况收取租金，租金收益权为业主； 商管公司后五年，即2022年1月1日起-2026年12月31日止，收取实际租金10%的运营管理费用。 十年租金收益测算 本方案中所有测算均不含沿街直售商铺，并视同内街及2、3层全部售出； 十年运营共计收取租金约为12534万元。其中：运营管理公司收入5405万元，业主收入7129万元（均为税前收益），具体计算表格见下页。,五、商业租金总收入与业主投资回报测算,本方案中，第一年收取6个月租金（按照招商政策，免租期按照6个月计算）；前三年租金不变，第四年开始每两年增长10%；各年度入住率均为85%。,备注：业主在第六年，即2022年的投资回报率约为4.33%
11、，高于银行储蓄利率水平，与合肥市商业投资回报率基本持平。,六、项目商业运营各项收入与费用测算收入部分,租金收益： 前5年100%租金+后五年10%租金,六、商业运营各项收入与费用测算收入部分,多种经营收入,六、商业运营各项收入与费用测算收入部分,广告收入,六、项目商业运营各项收入与费用测算收入部分,各项收入汇总表,六、项目商业运营各项收入与费用测算支出部分,六、项目商业运营各项收入与费用测算支出部分,招商代理费费用：,宣传推广费用：开业前两年培育期费用较高，后期维持2.5元/月的推广费用,六、项目商业运营各项收入与费用测算支出部分,增值税：租金收入按照11%增值税税率，共计税费1242万元,能
12、耗费用：仅承担空置部分费用，约为2万元/月 商业能耗根据物业公司预估，月度费用约为13万元左右（详见下表），均摊后约为5.7元/月。该部分费用由商户根据租赁面积分摊。运营方中只负责承担空置部分的能耗费用（5.7元/月）+物业费用（3.1元/月），即15%的费用，即约为2.8万元/月。,六、项目商业运营各项收入与费用测算支出部分,甲方管理人员成本（新增项）：运营管理公司管理人员的工资福利等费用。人员构成以现有招商部人员测算。自2018年-2026年共计9年，费用约为522万元。 设备大修费用： 根据合肥市商业建筑物公共维修基金标准，约为商铺价值的2%左右。以此标准类推，本案商业部分用于设备大修的
13、预备金应为800万元左右，土地使用年限40年，则前10年设备大修费用约为200万元。设备保修期约为三年半，则第4-10年需准备大修费用（2020年60万，2023年80万，2026年60万）。该费用为垫付费用，原则上应由小业主分摊。 物业改造费用： 据工程部及成本部预估，拆除费用约为85万元，恢复费用约为160万元，两项合计约为245万元。该费用具体金额视后期招商情况而定，部分可由商户自行承担。 第三方运营费用：根据合肥市市场行情，运营外包费用约为15万元/月,六、项目商业运营各项收入与费用测算支出部分,运营费用支出汇总表：费用合计5153万元,七、商业运营收支平衡表,七、项目商业运营收支平衡
14、表情况说明,经过测算，十年运营期间，能够做到盈亏平衡并略有盈余，税后利润约为574万元； 支出中部分费用，有的合同已签订，合同主体为开发公司，如招商代理费用等，费用应由开发商予以支付； 商业开业前期准备工作中各项待发生费用，如宣传推广费等，由于运营公司暂无收入，需要开发商垫付； 考虑到运营管理公司设立的原则，确保运营管理公司账上资金充足。建议将运营支出分为两个阶段，第一阶段：2017年-2020年，该阶段支出由开发公司支付（计入开发公司成本，纳入到开发公司利润考核中）；第二阶段：2021年-2026年，该阶段支出由运营管理公司自行支付（前期已收4年租金）。 依据以上原则，将支出细分后，运营管理
15、公司账户税后利润约为1320万元。详细的收支平衡表如下：,商业运营收支平衡表（一套班子两块牌子）,七、商业运营收支平衡表（一套班子，两块牌子）情况说明,如采用一个机构两块牌子的方式，可以将运营公司的收益最大化。通过将前四年，即2017年-2020年的支出转嫁至开发公司，则运营公司在10年运营期满后，税后利润为1320万元； 从上表看出，运营公司前四年支出转嫁后，利润增加导致企业所得税增加（404万元），故十年运营总账为亏损297万元。而实际操作中开发公司利润额降低，少交了这部分税收，税费总额并未增加； 如需避免运营公司税收增加的问题，可考虑采取将开发公司的税后利润赠予给运营公司的方式，增加运营
16、公司的利润。（因开发公司与运营公司为同一个母公司，该方式在财务上具备可实施性。） 运营公司税后利润可作为储备基金，以应对不可预估的各项支出，从而使商业运营顺利、有效运行，维持项目商业可持续发展。,八、十年后退出，商业全部小铺原样恢复情况下费用测算,合肥市目前统一运营的商业到期后一般由运营公司继续运营。正常运营情况下，店面改造仅按照商户要求由商户自行小范围改动。不存在大的拆改周期和费用。 如本项目10年运营期满后，不继续经营，小业主要求收回商铺，需要按照交房标准进行复原。 复原期间增加两项费用： 改建费用，经成本部测算费用约为643万元； 复原期间业主的租金收入，按照2026年的标准计算2个月租金，约为284万元。 增加两项费用后，十年运营共计约亏损575万元。,八、十年后退出，商业全部小铺原样恢复情况下费用测算,八、原貌复原情况下，一套人马两块牌子,商业概况：商业总面积约为23000平米，共三层约335套商铺可售。其中一层沿街商铺18套约2300采用直接销售模式
