《民生证券-零售行业现状及趋势分析之汇总篇：供给普遍 增加警惕部分城市过剩风险》由会员分享，可在线阅读，更多相关《民生证券-零售行业现状及趋势分析之汇总篇：供给普遍 增加警惕部分城市过剩风险（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 报告摘要报告摘要： 样本城市选取样本城市选取 此次我们选取了华东、华南、华北和中西部地区比较具有商业代表性的15个城 市北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、宁波、武汉、成都、 重庆、西安、青岛和大连，分别从零售物业的供给和需求两个角度来分析这几 个城市目前零售物业的租金水平及其未来走势。 存量：北京、沈阳、成都、天津出现不同程度的过剩存量：北京、沈阳、成都、天津出现不同程度的过剩 截止到2012年一季度，北京、沈阳、成都和天津的零售物业总存量已经分别达 到652.19万、355.77万、226.50万和
2、218.89万，空臵率分别达到 12.60%、16.30%、11.60%和13.50%，均超出5%-10%的合理区间的上限，呈 现出不同程度的过剩，尤其是以沈阳最为突出。上海、广州、西安、重庆、大 连和青岛的空臵率水平处于5%-10%的合理区间。武汉、深圳、杭州、南京和 宁波的空臵率均低于5%的临界点，供给略有不足。 增量：增量：十二五期间，十二五期间，样本城市样本城市供应量将持续上升，以前三年最为明显供应量将持续上升，以前三年最为明显 据世邦魏理仕统计，十二五期间，样本城市的零售物业供应量将持续上升，其 中又以前三年最为明显。到2013年年底，样本城市零售物业总供给量将达到 4266.27万
3、， 较2011年年底将增加53.4%， 年均复合增长率为23.85%； 到2015 年年底，样本城市零售物业总供给量将达到4840.47万，较2013年年底增加 13.5%，年均复合增长率降至6.5%。分城市来看，北京、青岛、大连、杭州、 武汉、重庆、成都、西安和深圳在未来两年的新增供应会较多。 租租金：上海的租金水平最高，大部分城市金：上海的租金水平最高，大部分城市位于位于600-800元元/月月之间之间 政治、经济地位重要性和供需矛盾是影响租金水平的两个最大因素。其中：零 售物业的首层商铺租金水平在1000元/月的城市有上海、广州、北京和南京； 租金水平在800-1000元/月的城市有深圳
4、、 杭州和成都； 租金水平在600-800 元/月的城市有大连、宁波、西安、青岛、重庆、沈阳和天津；租金水平在 600元/月以下的城市仅有武汉。 近年来商业地产热兴起，新增供给较多，我们判近年来商业地产热兴起，新增供给较多，我们判断断2013年年可能成为行业分水岭可能成为行业分水岭 我们判断深圳，成都，青岛，大连，重庆，杭州这几个城市的商业地产情况值 得警惕。成都和深圳市场由于其目前的空臵率本就超出10%，再加上未来供给 增长过快，零售物业租金将面临较大的下行压力。青岛、大连和重庆未来的新 增供应过快， 将使得其零售物业空臵率水平由目前的合理区间上升到10%以上， 出现不同程度的过剩；杭州伴随
5、其零售物业的增加将有效缓解目前空臵率低的 紧张局面，但供给增幅过大，矫枉过正，租金水平有可能下降。 Table_Title 商业零售商业零售行业行业 行业研究/深度报告 供给普遍增加，警惕部分城市过剩风险供给普遍增加，警惕部分城市过剩风险 重点城市重点城市零售物业现状与趋势分析零售物业现状与趋势分析 民生精品民生精品-深度报告深度报告/商业零售行业商业零售行业 2012 年年 9 月月 21 日日 推推 荐荐 维持评级 行业行业与沪深与沪深 300 走势比较走势比较 分析师分析师 分析师：分析师：田慧蓝田慧蓝 执业证书编号：S0100511060002 电话：(86755)22662074 E
6、mail：tianhuilan 分析师分析师：王羽王羽 执业证书编号：S0100512070005 电话：(86755)22662070 研究助理研究助理：陈玉蓉陈玉蓉 电话：(86755)22662096 相关研究相关研究 -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 11-09 11-10 11-11 11-12 12-01 12-02 12-03 12-04 12-05 12-06 12-07 12-08 12-09 民生零售沪深300 行业研究行业研究/ /商业零售商业零售 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2
7、目目 录录 一、样本城市的选取一、样本城市的选取. 3 （一）样本城市的选取标准 . 3 （二）样本城市的宏观经济概况 . 3 （三）样本城市的地理位臵分布 . 4 二、样本城市零售物业存量分析二、样本城市零售物业存量分析. 4 （一）存量. 4 （二）空臵率 . 5 （三）人均享有零售物业面积 . 6 三、样本城市零售物业增量分析三、样本城市零售物业增量分析. 6 （一）新增供应在“十二五”期间表现出明显的“前高后低” . 7 （二）一线城市：深圳扩张量最大 . 7 （三）华北市场：大连将成为“第二个沈阳” . 8 （四）华东市场：杭州扩张势头惊人 . 8 （五）中西部市场：成都将成中西部之
8、王 . 9 （六）扩张完成后，市场格局发生新变化 . 9 四、样本城市零售物业租金分析四、样本城市零售物业租金分析. 10 （一）租金现状 . 10 （二）未来租金预测 . 11 五、结论：成都，沈阳，青岛，大连，杭州的五、结论：成都，沈阳，青岛，大连，杭州的商业地产状况需警惕商业地产状况需警惕 . 11 （一）零售物业综合指数的推出 . 11 （二）样本城市零售物业综合指数排名 . 12 插图目录插图目录 14 表格目录表格目录 14 行业研究行业研究/ /商业零售商业零售 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、一、样本城市的选取样本城市的选取 （
9、一）（一）样本样本城市城市的的选取选取标准标准 文中，我们主要根据以下指标来进行样本城市的选取： 表表 1：样本城市选取指标样本城市选取指标 指标指标 主要主要内容内容 1 2011 年常住人口总数超过 500 万 2 2011 年 GDP 超过 3500 亿元 3 2011 年社零总额超过 1800 亿元 4 2011 年批发零售贸易额大于 1700 亿元人民币 5 2011 年城镇居民人均可支配收入大于 20000 元 6 2011 年城镇居民人均消费支出大于 14900 元 7 目前城市进驻的商业网点比较多，商业环境相对比较成熟 资料来源：民生证券研究所整理 （二二）样本城市样本城市的宏
10、观经济概况的宏观经济概况 根据上述指标，我们选取了华东、华北、华中和中西部地区比较具有商业代表性的 15 个城市北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、宁波、武汉、成都、 重庆、西安、青岛和大连，将分别从零售物业的供给和需求两个角度分析这几个城市目前 零售物业的租金水平及其未来走势 （下文中所指的零售物业是指用于零售商业经营活动的 建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间，不包括酒店和写字楼）。这 些城市的宏观经济概况如下表所示： 表表 2：样本样本城市城市 2011 年年宏观经济指标概况宏观经济指标概况 常住常住人口人口 （万人）（万人） GDP （亿元）（亿元） 社零总
11、额社零总额 （亿元）（亿元） 批发零售贸易业批发零售贸易业 （亿元）（亿元） 人均可支配收入人均可支配收入 （元）（元） 人均消费支出人均消费支出 （元）（元） 北京 2019 16011 6900 4692 32903 21984 天津 1355 11191 3395 2971 26921 18424 沈阳 811 5915 2427 2111 23326 18147 青岛 766 6616 2233 1954 28567 19297 大连 619 6150 1925 1725 24276 18846 上海 2347 19196 6777 4516 36230 25102 南京 811 61
12、46 2671 2405 32200 20763 杭州 874 7012 2548 2275 34065 22642 宁波 576 6010 2019 1834 34058 21779 武汉 1002 6756 2959 2664 23738 17141 重庆 2919 10011 3488 2894 20250 14974 成都 1407 6855 2861 2481 23932 17795 西安 792 3864 1935 1732 21239 16458 广州 1345 12303 5243 4544 34438 28210 深圳 1047 11502 3521 3159 36505 2
13、4080 资料来源：样本城市统计局，民生证券研究所整理 行业研究行业研究/ /商业零售商业零售 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 （三三）样本城市的样本城市的地理位臵分布地理位臵分布 图图 1：样本城市的地理位臵分布：样本城市的地理位臵分布 资料来源：民生证券研究所整理 二二、样本城市样本城市零售物业零售物业存存量分析量分析 （一）（一）存量存量 根据世邦魏理仕的统计，截止到 2012 年一季度，北京市零售物业总存量已经达到了 652.19 万，以绝对的优势位居国内第一；沈阳市零售物业的总存量达到 355.77 万、 位居第二；接下来是上海、成都、广
14、州、天津和武汉，零售物业总存量分别达到了 305.79 万、226.50 万、226.00 万、218.89 万和 206.76 万。深圳、西安和重庆的零售 物业总量分别为 137.15 万、116.45 万和 112.73 万。体量小于 100 万的城市有大 连、杭州、青岛、宁波和南京，分别为 99.55 万、80.15 万、75.75 万、51.68 万 和 32.84 万。 图图 2：2012 年一季度，年一季度，样本样本城市的零售物业存量城市的零售物业存量 行业研究行业研究/ /商业零售商业零售 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 资料来源：世
15、邦魏理仕，民生证券研究所整理 （二二）空臵率空臵率 空臵率（是指某一时刻空臵房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商 品房空臵率在 5%10%之间为合理区， 商品房供求平衡， 10%20%之间为空臵危险区， 要采取一定措施， 加大商品房销售或出租的力度； 空臵率在 20%以上为商品房严重积压区） 方面，根据世邦魏理仕的统计，2012 年一季度，沈阳、天津、北京和成都的空臵率分别 为 16.3%、13.5%、12.6%和 11.6%，处在 10%-20%的空臵危险区；广州、重庆、青岛、大 连、上海和西安的空臵率分别为 9.3%、8.5%、6.9%、6.8%、5.6%和 5.6%，处于 5%-10% 的空臵合理区；深圳、南京、武汉、杭州和宁波的空臵率分别为 4.0%、2.7%、2.6%、1.4% 和 0.6%，处于 0-5%的供应紧张区。 图图 3： 2012 一一季度样本城市空臵率季度样本城市空臵率 资料来源：世邦魏理仕，民生证券研究所整理 652.19 355.8 305.8 226.5 226.0 218.9 206.8 137.2 116.5 112.7 99.6 80.2 75.8 51.7 32.8 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 700.00 北京沈阳上海成都广州天津
