零售行业专题报告：腾讯等巨头入股万达解读各自的“小目标”

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1、 敬请阅读末页的重要说明 证券证券研究报告研究报告 | 行业行业专题报告专题报告 可选消费可选消费 | 零售零售 推荐推荐（维持维持） 腾讯等腾讯等巨头入股巨头入股万达万达，解读各自的“小目标”解读各自的“小目标” 2018年年01月月31日日 上证指数上证指数 3481 行业规模行业规模 占比% 股票家数（只） 66 1.9 总市值（亿元） 8041 1.4 流通市值 （亿元） 5371 1.2 行业指数行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 5.3 6.8 3.1 相对表现 -0.3 -7.6 -22.6 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告相关报告 1、 外资超市中国沉浮二十年从风

2、 光无限到跌下神坛2018-01-29 2、 新零售研究框架-变革已至，拥 抱未来2018-01-18 3、 2017-2018:新零售年度回顾与展 望产业活跃市场平淡,变革浪潮已 至2017-12-29 许荣聪许荣聪 021-68407349 xurc S1090514090002 邹恒超邹恒超 021-68407543 zouhc S1090515040001 万达与腾讯控股、京东、苏宁云商和融创中国的战略合作，共注资万达商业万达与腾讯控股、京东、苏宁云商和融创中国的战略合作，共注资万达商业 340 亿元人民币，收购万达商业香港亿元人民币，收购万达商业香港 H 股退市时引入的投资人持有的约

3、股退市时引入的投资人持有的约 14%的股份。的股份。 其中，腾讯投资其中，腾讯投资 100 亿元，持股比例亿元，持股比例 4.12%，苏宁与融创分别投资，苏宁与融创分别投资 95 亿元，持亿元，持 股比例股比例 3.91%，京东投资，京东投资 50 亿元，持股比例亿元，持股比例 2.06%，共计占万达商业股份比例，共计占万达商业股份比例 约约 14%。 万达成立万达成立 30 年，商业地产年，商业地产贯穿始终贯穿始终。万达集团创立于 1988 年，成立 30 年以 来，已形成商业、文化、网络、金融四大产业集团，旗下有万达酒店发展、 万达电影等上市公司。2017 年万达集团遭遇一定困境，6 月经

4、历股债双杀，7 月将部分酒店和文化旅游城项目股权转让。万达商业是集团目前旗下核心企 业， 2017 年集团收入中，商业地产收入为最主要收入，达 1125.4 亿元，远 远高于文化集团的 637.8 亿元、 影视集团的 532 亿元、 金融集团的 321.2 亿元、 网络科技集团的 58.6 亿元。 万达商业稳步扩张， 未来将转型为商业管理运营企业。万达商业稳步扩张， 未来将转型为商业管理运营企业。 万达商业始于 2000 年， 集团决定企业战略转型，开发建设第一代万达广场。万达商业于 2014 年在港 上市，又于 2016 年 9 月私有化退市。经营模式上，万达商业目前仍以地产类 业务为主。从

5、 2017 年上半年来看，物业销售业务实现 437.85 亿元营收，占比 超过 70%，投资物业租赁及管理实现营收 114.90 亿元，占比约 20%。公司未 来力图转型升级，成为纯粹的商业管理运营企业，利用本身的品牌优势及强 大的资源整合能力，继续发展轻资产投融资战略，租金收入将成为公司主要 营收来源。运营方面，公司经营规模不断扩大，万达广场作为万达商业的核 心产品，数量逐年攀升。截止 2017 年底，万达商业持有已开业商业面积 3151 万平米，中国境内万达广场个数达 235 个，广场客流量达 31.9 亿人次，同比 增长 28.1%。财务方面，净资产增速稳定，毛利率小幅波动。截止 201

6、7 年 6 月份，万达商业净资产达 2299.20 亿元，同比增加 21.04%，近三年来，净资 产基本保持 20%左右的平稳增速。 携手巨头，开启商管新征程。携手巨头，开启商管新征程。本次腾讯、苏宁、融创、京东入股万达，对应 市值为 2429 亿元，对应 PE、PB 较 A 股百货与 A 股商业地产板块而言较低， 后续若万达成功登陆 A 股有较大提升空间。此次战略合作可以说是多方共赢。 万达自身得以获得外部资金进加速其回归 A 股的进度，同时也通过业务合作 助力自身发展。腾讯与京东通过这次投资，得以吸纳万达这一国内线下庞大 的流量入口，进一步探索线上线下融合的新商业模式。苏宁则希望此次合作

7、能进一步完善其智慧零售网络布局。融创在看好投资万达的可观回报率的同 时，期待在地产领域更多的协作，从而进一步提升自身商业资源整合能力。 -20 -10 0 10 20 30 40 Feb/17May/17Sep/17Dec/17 (%) 零售沪深300 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 2 正文目录 一、万达集团：一、万达集团：30 年积淀，商业地产贯穿始终年积淀，商业地产贯穿始终 4 二、万达商业：稳步扩张，向商业管理逐步转型二、万达商业：稳步扩张，向商业管理逐步转型 5 （一）万达商业发展历程 5 （二）目前仍以商业地产类业务为主 6 （三）稳步拓张经营状况良好 . 7

8、三、携手互联网巨头，开启商管新旅三、携手互联网巨头，开启商管新旅程程 9 （一）巨头注资 9 （二）万达商业估值与市值分析 . 9 （三）积极入局的背后：各自的“小目标” 11 1.万达商业：铺路 A 股上市，再次拥抱线上 .11 2.腾讯与京东：打造国内最大零售联盟 11 3.苏宁云商与融创：完善智慧零售网络布局，期待地产业进一步协同 . 12 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 3 图表目录 图 1：2017 年 6 月万达股债双杀 4 图 2：2017 年万达商业地产收入为集团最主要收入 5 图 3：万达商业私有化后的股权结构 . 6 图 4：腾讯等入股后的股权结构 6

9、图 5：2017H 各项业务营收规模占比 6 图 6：2014-2017 公司租金收入规模及占比持续增加 7 图 7：万达广场数量逐年增加 . 8 图 8：万达广场在中国各省份分布情况 . 8 图 9：14-17H 净资产规模变化 8 图 10：14-17H 盈利能力变化情况 8 图 11：本次注资情况 9 图 12：万达退市前估值情况 . 10 图 13：万达商业市值在国内遥遥领先 . 10 图 14：万达退市前估值情况 11 图 15：万达本次收购估值情况与行业对比 .11 表 1：万达商业发展历程 . 5 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 4 一、万达集团：30 年积淀

10、，商业地产贯穿始终 成立成立 30 年，年，万达万达集团集团从地产开发商到商业、文化、网络从地产开发商到商业、文化、网络、金融巨头、金融巨头。万达集团创立于 1988 年，形成商业、文化、网络、金融四大产业集团。商业板块下，有港股上市公司 万达酒店发展；文化板块下，有 A 股上市公司万达电影院线。 2017 年，万达年，万达集团集团遭遇遭遇一定困境一定困境。2017 年 6 月 22 日，万达多只债券、股票暴跌，债 券一度跌逾 2.3%，万达电影日跌幅近 10%，万达集团在流动性方面遭遇一定危机，多 家评级机构下调万达评级。王健林在总结会上也称“2017 年对万达来说是非常难忘的 一年，经历了

11、风波，也承受了一些磨难。 ” 图图 1：2017 年年 6 月万达股债双杀月万达股债双杀 资料来源：wind、招商证券 万达商业万达商业是万达集团旗下核心企业，是万达集团旗下核心企业，是全球规模最大的实体商业巨头是全球规模最大的实体商业巨头。根据 2017 万达 集团工作总结，2017 年万达集团收入 2273.7 亿元，其中商业地产收入 1125.4 亿元， 文化集团收入 637.8 亿元，影视集团收入 532 亿元，金融集团收入 321.2 亿元，网络科 技集团收入 58.6 亿元，集团其它公司收入 130.7 亿元。商业地产业务仍然是万达集团 占比最大的一块业务。 95.5 96 96.

12、5 97 97.5 98 98.5 99 99.5 100 46.0 48.0 50.0 52.0 54.0 56.0 58.0 60.0 62.0 2017-03-012017-04-012017-05-012017-06-01 万达电影收盘价15万达01收盘价（右轴） 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 5 图图 2：2017 年万达商业地产收入为集团最主要收入年万达商业地产收入为集团最主要收入 资料来源：集团官网、招商证券 二、万达商业：稳步扩张，向商业管理逐步转型 （一）万达商业发展历程 万达万达自自 2000 年后涉猎商业地产年后涉猎商业地产。1988 年万达从房地产

13、开发商起家，2000 年 5 月，集 团发展史上的 “遵义会议” 召开， 决定企业战略转型， 住宅地产和商业地产两条腿走路， 随后开发建设第一代万达广场。2005 年 10 月，万达先后成立商业规划院、商业管理公 司、酒店建设公司，形成商业地产的完整产业链。2014 年 12 月，万达商业地产成功在 港上市，迎来发展史上的一个重要里程碑。上市后不足两年，于 2016 年 9 月完成私有 化，成功退市。2017 年 7 月，万达商业将七十七个酒店转让给富力地产，将十三个文 化旅游城项目 91%股权转让给融创房地产集团。 表表 1：万达商业发展历程：万达商业发展历程 年份年份 事件事件 1998

14、大连万达集团成立 2000 决定企业战略转型，住宅地产和商业地产两条腿走路，并将全国各地公司合 并调整为商业、住宅两大建设公司；开发建设第一代万达广场 2005 先后成立商业规划院、商业管理公司、酒店建设公司，形成商业地产的完整 产业链 2014 万达商业地产成功在港上市 2016 万达商业退市 2017 万达商业将七十七个酒店转让给富力地产，将十三个文化旅游城项目 91%股 权转让给融创房地产集团 资料来源：公司官网、招商证券 万达商业在港上市后私有化退市万达商业在港上市后私有化退市。2016 年 9 月，万达商业牵头了 9 个海外投资实体收 购全部已发行 H 股，顺利完成私有化，成功退出

15、H 股市场。根据万达商业当时的退股 1125.4 637.8 532 321.2 58.6 130.7 0 200 400 600 800 1,000 1,200 商业地产文化集团影视集团金融集团网络科技集团 集团其它公司 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 6 说明书，退市投资实体占股比例为 14.273%。而此次腾讯、苏宁、京东、融创购入的 就是私有化时退市投资人持有的约 14%股份， 和这部分股份正好能够对上。 340 亿收购 总额中，腾讯出资 100 亿，持股约 4.12%，苏宁和融创各出资 95 亿，占比约 3.91%， 京东出资 50 亿，持股约 2.06%。 图图

16、 3：万达商业私有化万达商业私有化后的后的股权结构股权结构 图图 4：腾讯等入股后的股权结构腾讯等入股后的股权结构 资料来源：公司公告、招商证券 资料来源：公司公告、招商证券 （二）目前仍以商业地产类业务为主 公司物业销售及租赁营收占比达公司物业销售及租赁营收占比达 90%以上。以上。公司的主营业务包括投资物业租赁及管理、 物业销售和酒店营运。其中，房地产开发销售和商业地产管理租赁收入约占主营业务收 入 90% 以上。从 2017 年上半年来看，物业销售业务实现 437.85 亿元营收，占比超过 70%，投资物业租赁及管理实现营收 114.90 亿元，占比约 20%。物业销售收入依然占 比最高，且远高于租金收入，公司经营业务仍以商业地产为主。 图图 5：2017H 各项业务营收规模占比各项业务营收规模占比 资料来源：公司公告、招商证券 大连万达 集团, 43.71% 王健林, 7.37% 林宁, 3.18% 退市投资 人, 14.27% 其他股东, 31.47% 大连万达 集团, 43.71% 王健林,