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1、1,APPENDIX (附录),选取温州市场典型案例进行研析,世贸中心大厦、置信广场、华盟广场 深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园,亿象商业广场、电子商务大厦 华润万象城、公园天下 国际华府、中央城、金域中央,万达广场,鹿城 区,瓯海 区,龙湾 区,温州 三大板块,2,世贸中心大厦基本信息,温州市地标性建筑，最大烂尾写字楼项目,1,3,世贸中心大厦租售情况,1,写字楼已售罄，暂未交楼，9层以下为银泰百货,4,世贸中心大厦烂尾原因,项目违建引十年纠纷，温州富豪集体维权,正负零 销售,2002年,2007年,2008年,2012年,违建 罚款,变相 加价,业主 上诉,拆除 违建,2013年仍未验收,经
2、规划部门实测世贸大厦的面积，要比曾经规划许可的面积超出21035.27，予以罚款,正负零即进行销售，购房意向书内容含糊,强制要求客户缴纳2980元/精装款，未遂，后要求客户缴纳1475元/设备费,与开发商谈判未果，业主举行维权大会，向鹿城区人民法院提起诉讼,2011年挡住南出口的马鞍池10号楼被拆除，2012年部分违建强制拆除,1,5,鹿城中心区，综合性地标物业,写字楼主塔楼共52层，其中33层以下为5A甲级写字楼，34层以上为威斯汀超五星涉外酒店； 住宅为360度全景大公馆，一层一户，共有44套，每套面积约586平方米； 商业为一栋5层的裙楼，面积区间较大，部分商铺可上下层打通，商业统一招商
3、，统一运营。,置信广场基本概况,2,6,置信广场产品信息及销售情况,360观景大宅与甲级写字楼去化较差；裙楼商业基本售罄。,住宅于2011年12月底开盘，均价约4万元/，可享85折优惠，总成交5套，销售率仅11%，接近滞销状态； 写字楼2011年12月底开盘，均价约3.5万元/，在接近2年的销售周期中，仅去化150套，目前销售率34%，销售缓慢； 商业2012年年底开盘，价格在3万元/平米左右，户型面积较小，最小10几平米；开发商统一招商经营，以7%的回报率返租5年；预计2014年下半年开业，将会引进沃尔玛。目前销售率96%，快速去化。,住在户型图,写字楼平面图,2,7,华盟广场基本信息,纯写
4、字楼项目，温州行政中心区第一高楼,3,华盟商务广场，高168米，45层，纯商务写字楼项目，是温州行政中心区第一高楼。,8,1-6层,7-40层,41-45层,商业、餐饮、娱乐综合区,商务办公区,设备用房，四周为中空的云顶会所,整体分为商业、商务、会所三部分组成,华盟广场业态规划,3,9,鹿城中心区边缘地带，近温州火车站，周边多住宅小区，整体商务氛围一般,华盟广场周边概况,3,10,温州市开发较早的写字楼，配套及商务氛围一般，但目前企业入驻率较高,租售分析,客户分析,周边配套,项目区位,开盘日期：2004-09-01 交房日期：2008-08-30 二手价格：17000-20000元/ 租金区间
5、：50-65元/月,入住率：75% 企业规模：以小型企业为主 企业类型：以服装等商贸企业和金融机构为主 目前租售方式：租售均有,区位：位于鹿城区，属于老城区，靠近火车站附近，整体商务氛围一般 位置：地处温州商务金融大街车站大道与温州主干道温州大道交汇处,中小学：火车站小学 综合商场：火车站、站前商贸城 医院：红十字门诊 银行：农行、建行,华盟广场项目现状,3,11,深蓝国际基本信息,行政区中心位置，集商业、办公为一体，现未有商业营业和企业入驻,4,12,部分房源可售，商业基本售罄，办公部分滞销，未有销售业绩,大部分房源做定向销售或固定资产，办公用房12套定向销售给温州市工业投资集团有限公司；6
6、5套作为本公司国定资产，不予销售。 商业201室面积大，目前正在与酒店洽谈。 办公部分可售房源均为联体销售，面积较大，销售难度高，目前暂未有销售业绩。,红色字体为未售出单位,深蓝国际销售情况,4,13,鹿城广场基本信息,温州首个高端都市综合体，浙江第一高楼,总结构：购物中心约9万、五星级酒店约6万、办公约8.8万、住宅约22万。其中酒店高度为350米，沿江住宅最高高度155米。,5,14,鹿城广场价格走势,投资客撤离，项目空置率高，价格获腰斩,掉价约50%，仍无市场 并存在较大溢价空间,赶超一线城市房价， 房产泡沫严重,房价逐渐回归理性， 但市场无购房热度,5,投资客炒作，项目房 价开始小幅上
7、扬,一期开盘价格略高于 市场,15,温州客户的特点：攀比、跟风、精于计算,围挡广告,样板房,产品发布会,圈层效应明显，出于分担风险，喜欢抱团做事，听从领导者的意见； 精于计算投资回报，会慎重考虑投资回报及机会成本； 购房注重风水，对某些数字非常忌讳； 做事谨慎，善于谈判，习惯把购房谈判作为商业谈判； 虚荣心及攀比心理强，讲求排场，好面子。,客 群 特 征,鹿城广场客群特征,5,16,橡树湾家园基本信息,知名开放商品牌，住宅区聚集，生活配套较成熟,6,17,品牌和户型的影响，楼盘价格稳定，销售走量较乐观,楼盘主打90以下刚需产品，总体销售情况较好，刚需产品走量较好，大户型改善型住宅市场销售难度大
8、。项目目前楼体已建成，处于尾盘阶段。 温州房地产市场总体呈下降趋势，橡树湾家园开盘至今始终持续在41000元/的均价，价格较稳定，周边楼盘的价格略有浮动。,橡树湾家园销售情况,6,18,选取温州市场典型案例进行研析,世贸中心大厦、置信广场、华盟广场 深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园,亿象商业广场、电子商务大厦 华润万象城、公园天下 国际华府、中央城、金域中央,万达广场,鹿城 区,瓯海 区,龙湾 区,温州 三大板块,APPENDIX (附录),19,亿象广场基本信息,靠近瓯海新区政府，周边多住宅区，属政府新规划开放区域,1,20,销售火爆，目前接近尾盘扫尾阶段,亿象广场销售情况,1,亿橡广场共推出
9、353套商铺，目前已基本售罄，总体销售率达96%，仅剩余1层6套、2层8套商铺未售。,21,21,温州站南商贸城基本信息,SOHO商务楼典型案例，定位为“淘宝基地”,2,温州站南商贸城由5层商业广场、2层地下室和3幢商务楼构成。配备约80部高端电梯及跨五层的直达扶梯，意在打造为“集批发、零售、展示、交易、餐饮、金融服务、物流配送、商务办公及居住于一体”商业综合体。,22,靠近高铁站，政府新开发区域，区域内地块尚未开发，周边配套欠缺,交通,商业,其他,高铁站 工业路和宁波路交叉口,无,无,温州站南商贸城周边配套,2,23,小户型主打，布局较紧密，属于商住类型，但并无煤气管道，无厨房设置,SOHO
10、特点,商住两用 户型较小 布局紧凑 无煤气管道设置,温州站南商贸城产品信息,2,24,商业和SOHO都是以小面积面市，小面积较受市场欢迎，但低价格的SOHO单位仍不能吸引客户关注，销售缓慢,裙楼商业销售特点： 低层商业销售率较高，高层销售难度大 户型面积均为小户型 价格由低向高降低，差价较大（1层最高5万，5层最低1万）,商务楼销售特点： SOHO市场接受度低，销售难度大 户型面积均为小户型 整体价格偏低，均价12000元/左右,温州站南商贸城销售情况,2,25,商业已售罄，商务楼暂停销售，未说明剩余销售时间；项目现处于商业招商阶段,现场照片,现场情况： 仅一名现场销售人员 查看客户登记，陆续
11、有客户询问商品售卖情况 对于商铺及商务楼暂停销售未作出解释，仅提出目前处于商业招商期,楼体建筑情况： 商业与商务楼整体建筑已基本完成，目前处于封顶阶段 目前在建为下沉式商业广场，正处于地基打桩阶段 现场有售楼标准展示“五证”齐全，符合温州售卖条件,温州站南商贸城项目现状,2,26,华润万象城基本信息,48万方城市综合体，均价23000元/，开盘销售80%,3,27,华润万象城产品情况,户型：87 3室2厅1卫,户型：122 3室2厅2卫,户型：148 4室2厅2卫,户型结构一般，主打中小户型刚需产品，大户型高价拔形象,刚需户型为主打产品，87、122户型共306套，占81%，148大户型仅70
12、套，占19%； 销售均价按面积递增，小户型定位刚需客群，价格相对较低，以走量为主，大户型定位高端客群，价格相对较高，拔高项目形象； 户型结构一般，赠送率较低。,3,28,华润万象城营销模式,正负零即可销售，项目营销节奏紧凑，营销活动高端,价值发布会,营销中心开放,【营销策略】 营销节奏紧凑，主打高端豪宅形象，提升市场认知度； 营销活动高端大气，抓住温州人攀比，跟风的心态，主导市场。 合理定价，达到一期开盘热销的有利局势。,3,29,瓯海金融综合服务区基本信息,政府机构，温州市首个金融服务聚集区，目前空置率高,民间资本管理 服务中心,中小企业融资 服务中心,股权投资 服务中心,金融外包 服务中心
13、,金融信息 服务中心,金融研究 培训中心,温州金融改革重点培育基地,4,30,中梁公园天下基本资料,本土知名开发商，瓯海新区中心公园大宅,5,31,中梁公园天下销售情况,住宅去化速度快，销售情况理想；商铺销售去化率一般。,2013/09/08,2013/10/16,时间轴,一期住宅开盘 套数：642套 户型：88、110、120 均价：12000元/ 销售率：73% 推售栋数：1-7#,二期住宅+底商开盘 住宅 套数：338套 户型：86-142 均价：18781元/ 销售率：62%,底商 套数：116套 户型：30-168 均价：35617元/ 销售率：7%,5,住宅：采用小步快跑的推售模式
14、，均价较低，整体销售率达73%，销售较好； 商铺：采用一次性推售，均价35617元/，目前销售率约7%，去化速度一般。,32,国际华府基本信息,瓯海新区半塘公园首排住宅,6,33,国际华府产品信息,89-152景观住宅，主打89、115刚需产品,115 4房2厅2卫,129 4房2厅2卫,148 5房2厅2卫,住宅：住宅主力为89-129三房至四房，占比超过总套数的9成；开盘消化80%以上，主要为刚需客户。 商业：共46间住宅底商，总面积商业面积2499.91，主力户型为40-50平米。,89 3房2厅2卫,6,34,快速去化，住宅基本售罄，商业内销。,国际华府销售情况,国际华府住宅于2013
15、年6月1日一期开盘，据了解开盘销售超过8成，二期2013年7月20日开盘；截止目前为止，项目已基本售罄，销售率约93%，剩余货量约50套； 楼盘均价约2万元/，价格最高可优惠9.9%，优惠幅度较大； 据踩盘现场了解，最畅销为89及115户型，符合当下刚需客户需求。 商业均价3万多/平米，开发商内销，未面对市场销售。,项目现状,楼盘首映礼现场,6,35,中央城基本信息,瓯海核心区域，国际新城人居地标,7,36,中央城产品信息,139 3房2厅2卫,住宅90-144为主，商业主力户型为50-60,中央公园住宅主要为90-144三房至四房，其次为90以下小三房，两者合计约占总套数90%的比例。,中央公园共91间商铺，商铺主力面积为50-60，价格在3-4万元/，与项目一期同时开盘销售。,7,37,90及91-144中小户型去化率较好，商业去化约6成,中央城销售情况,中央公园一期与2013年8月8日开盘，首推1#、2#、9#、10#、11#住宅，共551套住宅，73间商铺； 2013年9月12日二期开盘，推5-8#住宅，共399套住宅，18套商铺；9月24日加推3#、8#约222套住宅。 楼盘均价约2万元/，最高可优惠9.99%，优惠幅度较大；截止目前为主，90以下户型销
