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1、“招、拍、挂”专题报告,开发部 2007.3.15,英皇（北京）房地产开发有限公司,目 录,2001年4月，国务院发出15号文件关于加强国有土地资产管理的通知，掀起了土地使用制度改革的高潮，北京市土地整理储备中心在此背景下成立的。当时主要承担土地整理、土地收购储备、土地一级开发和土地交易市场等方面的工作。同时，从2003年开始至今，全市18个区县和亦庄经济开发区、北京商务中心区陆续组建了20个土地储备分中心。目前，全市土地储备系统已经形成了市和区县两级土地储备管理的格局。 2003年开始，央行出台“121号”文件，直接抬高房地产开发门槛，随即的2004年，国土资源部71号令明确规定，此前滥用的
2、所谓“土地使用权协议出让制度”废止，经营性国有土地使用权必须通过土地招拍挂途径获取。,一、“招、拍、挂” 实施背景,2004年6月25日，国土资源部在其发布的关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知中明确指出 ：通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权是从源头上防治土地供应环节产生腐败的有效措施 。 2004年8月9日，对北京，国土资源局关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知正式印发施行，明确了历史遗留项目处理完毕的时限，被喻为国有土地使用权协议出让的“831”大限。 从2001年11月到2006年3月底，土地储备中心共组织有202宗、1372公顷国有土地入市成交，
3、成交价款为358亿元，政府土地收益113亿元。其中，通过招拍挂为政府多增加土地收益39.8亿元，占政府土地收益总额的35%！ 在道理上，“831”意义也显而易见：通过土地招拍挂，让一切都透明！,一、“招、拍、挂” 实施背景,“招、拍、挂” 实施背景,2006年土地交易成交一览表（摘选）,资料来源：北京市土地整理储备中心,基础知识,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。,一、中国大陆现行土地制度,国有土地使用权出让,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提
4、前支付),土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式 拍卖方式 挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年,基础知识,二、当前 “招、拍、挂” 的特点,北京：招标走向前台，土地未必价高者得 招标除了出价之外，还要综合考虑投标企业的其他情况，例如开发资质、资金水平、施工质量、先前业绩等，综合这些因素之后，由评标委员会最终决定谁中标，因此，土地未必价高者得。 2006年12月29日，朝阳区广渠路36号住宅及配套用地
5、，北京城开和城建联合体最终以总价26亿元的价格中标。其标价仅排在第五位，比第一名华润置地的报价低4.5亿元。 2006年11月25日，朝阳四惠桥东北侧住宅用地，金地（集团）股份有限公司以75668万元中标，标价位列第二，低于中远地产的80000万元。,基础知识,北京：土地一级开发招投标 土地一级开发是指土地在出让前，进行拆迁、平整、市政配套建设等对土地进行整理投资开发的过程。 目前，越来越多的开发商看中了土地一级开发市场，不但是为了其8%左右的利润，而更看重的是能顺利拿到经过一级开发后的“熟地”。,基础知识,基础知识,国土部 ：用地预申请制度（勾地政策） 2006年5月31日，国土部颁布的招标
6、拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 中提出了有条件的地方，可以建立用地预申请制度。 但到目前为止，由于政府缺乏对这一制度的明确解释，因此该制度还远未进入探讨技术问题的阶段。(到目前为止还未有实施先例),基础知识,操作流程,一、取得国有土地使用权,办理土地登记,核发建设用地批准书 交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估 确定出让底价,编制、确定 出让方案,公布出让计划 确定供地方式,签订出让合同 公布结果,招 标,拍 卖,挂 牌,招拍挂实施,操作流程,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),二、“招、拍、挂”出让国有土地使用权的流程,
7、操作流程,招 标,招标方式概念,是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求的投标人，应当确定为中标人。,操作流程,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。,拍卖流程,一、 发布拍卖公告； 二、 有意向的竞买人购买拍卖文件； 三、
8、 现场踏勘、答疑； 四、 竞买人提出竞买申请； 五、 竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌； 六、 拍卖会； 七、 竞买人竞价； 八、 确定竞得人； 九、 签署拍卖成交确认书； 十、 退还未竞得人的竞买保证金；,操作流程,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有
9、一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,操作流程,协 议,协议方式概念（少）,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念（少）,指县级以上人民
10、政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,三、出让方式的适用范围,操作流程,四、招标、拍卖、挂牌的异同,操作流程,三、 投标文件实例,投标评分标准,根据招标意向书规定，该地块招标底价达5.3亿元，其中投标保证金为1亿元。 其评分标准为：设总分为100分， 投标企业财务实力占15分； 投标人资质及业绩占10分； 投标价格占30分； 开发理念及方案说明占15分； 付款进度占25分； 综合印象占5分。,投标文件实例,投标文件实例,投标文件实例,投标文件实例,投标文件实例,投标文件实例,投标文件实例,投标文件实例,投标文件实例,四、2007年
11、即将入市地块,1、2007年即将入市地块信息表 2、2007年即将入市地块推介 朝阳区西大望路住宅及公共服务设施用地 海淀区西三旗住宅及配套用地 北京滨水居住区2地用地,2007年即将入市地块,2007年即将入市地块,2007年即将入市地块,预计2007年第二季度入市，该地块位于朝阳区西大望路24号，建设用地面积18288平方米，总规划面积为45720平方米。 该地块距离国贸仅5分钟车程，地处东三环与东四环间，坐守新扩建的西大望路和广渠路黄金交接点。交通十分便利。 地处珠江帝景、风度柏林，乐城国际几大社区之间，生活设施非常完备，与家乐福百安居shoppingmall隔路相望，步行只需5分钟。优
12、越的地理位置，便利的交通，使其具有极大的升值潜力。,、朝阳区西大望路住宅及公共服务设施用地（）,朝阳区西大望路住宅及公共服务设施用地,2007年即将入市地块,2007年即将入市地块,预计2007年第二季度入市，该地块位于朝阳区广渠门外大街10号 ，建设用地面积32800平方米，总规划面积为67500平方米。 地块东侧为东三环中路,往北步行15分钟可达国贸、银泰、央视、北京电视台,开车10-20分钟可达燕莎、赛特、建国门,南侧为光华北一街，目前已经通车，可连通东三环和东二环，交通十分便利,北侧规划为30-50米景观绿化带及光华北路，紧邻通惠河,西侧规划为广和东二路,沿东三环南北向为,地铁5号线,
13、多条公交车线路可达。 其周边项目富力城、合生国际花园等售价已近2万/平米，地块升值潜力巨大。,2、广渠门外10号地 （）,广渠门外10号地,2007年即将入市地块,该地块建设用地面积22.38万平方米，规划建筑面积48.60万平方米，是即将在07年第二季度海淀成熟区域推出的最大面积地块之一。 地块紧邻八达岭高速以及地铁13号线，交通比较便利，但生活配套大多都是一些小超市、小饭馆，缺乏消费休闲娱乐的场所； 从周边项目来看，项目品质和价格差别较大，既有五六千一平方米的项目，如育新家园、森林大第家、新龙城等，也有单价在万元左右的项目，如上第MOMA 。,2007年即将入市地块,3、海淀区西三旗住宅及
14、配套用地,海淀区西三旗新都东路住宅及配套项目用地,2007年即将入市地块,其它即将上市地块推介（）,五、总 结,“ 8.31 ” 后，开发商获得土地的主要方式已经演变成公开市场的招拍挂形式。 英皇（北京）公司若意欲发展地产项目，必须将 “招、拍、挂” 做为其获得土地的重要手段之一。,优势及机会 在公开市场上拿到的项目，其背景相对于转让所得的而言较为 “干净” ，且手续齐全，因此投资及政策风险较小。 许多 “项目位置佳、升值潜力大” 的地块会通过“招、拍、挂” 被推向土地公开市场。,今后北京市土地一级开发市场也将以“ 招标 ” 的形式全面开放，这一政策将会为公司拿地提供更多的渠道。 英皇公司如果通过 “招、拍、挂” 在公开市场拿地，必将会引起媒体的广泛关注，对公司的品牌的推广会有积极的促进作用。,劣势与威胁 由于公开市场上拿地时间较紧，从信息公布到 “招拍挂” 仅有30天左右时间。因此需要公司尽早确定目标项目，并进行长期跟踪调研，从而对前期工作提出了较高的要求。 公开市场拿地对公司资金实力要求较高，开发商多会采用一次性付款方式支付地价款。而且三在正式投标前7天，需要支付数额较大的保证金，因此需要确保资金的及时到位。,英皇（北京）房地产开发公司,开发部 2007年3月15日,
