《常熟市近几年土地市场交易特点及分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《常熟市近几年土地市场交易特点及分析（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、常熟市近几年土地市场交易特点及分析 常熟市国土资源局顾心愚 2 0 0 1 年起，为加强土地有形市场建设，常熟市逐步推行了经营性用地挂牌、招标与拍 卖，不仅推动了房地产市场的蓬勃发展，而且为城市建设积聚7 资金，取得了良好的经济、 社会效益。 总结这几年经营陛用地出让过程及结果，体现如下特点( 2 0 0 5 年度尚未结束，无年度 统计，我们以下均以2 0 0 4 年为例) ： 一、总体来看，土地成交面积及成交金额继续高速增长 见下表 2 0 0 5 ( I 一1 0 ) 数日( 宗) 7 2 面积( 亩) 5 8 59 84 8 5 85 63 3 2 764 0 0 22 82 2 4 l
2、5 4 金颠( 亿)2 j 4 4 5 2 23 6 3 63 10 9 2 1 8l 2 0 0 1 2 0 0 4 年我市上地市场在宏观调控力度不断加大的形势下保持了较高的增长 势态，从2 0 0 5 年1 1 0 月数据看，有见顶回落迹象。从土地成交区域及类型看，主要成交 为城医居住用地。以2 0 0 4 年为例，全年垒市共计出让经营性用地8 3 宗，4 0 0 22 8 亩，成交 金额4 02 3 亿元。按区域分，城区4 3 宗，3 1 2 75 6 亩，台同出让金为3 67 l 亿元：乡镇4 0 宗，8 7 47 2 亩，合同出让盎为35 2 亿元。按用途分，其中规划为居住的3 2
3、宗，2 0 3 6 ，3 0 亩， 成交额2 25 3 亿：规划商业的2 9 宗，4 7 01 5 亩，成交额44 4 亿：规划综合2 l 宗，1 4 1 95 8 亩，成交额1 31 0 亿：规划为仓储为l 宗，7 62 5 亩，成交额o1 6 亿元。 图12 0 0 4 年各土地成交面积示意图( 单位：亩) 第三部分经济篇常熟市近几年土地市场交易特点及分析 2 0 0 4 年常熟市经营性用地从出让成交宗数、面积和金额来看都远高于周边县市。具 不完全统计，2 0 0 4 年昆山约出让约4 0 宗，2 5 0 0 亩，成交2 0 个亿；张家港出让约5 4 宗，3 1 8 0 亩，成交2 6 个
4、亿；太仓约3 0 宗，1 6 5 0 亩，成交1 1 个亿。 二、单位土地价值持续提高但近期有回落趋势 仍以2 0 0 4 年为例，全市经营性用地出让每亩单价平均达1 0 0 5 万元，在2 0 0 3 年大幅 增长的情况下又有所提高。主要原因有二：( 1 ) 土地规划利用容积率较高；( 2 ) 乡镇土地 成交价格有所提高；( 3 ) 受周边房地产升温大环境影响。 ”o jt 一j j l - ，1 ：。 jn_it 。j ，：? 一：。 。，。 ，。 ，t 。 ， 一， ，、_ 。 一 。 ， I 、j j 一 。 ， j。 ，i?j i。、 一。、，。：? ，f + ， 一，。7、1 |
5、，+_ _，一。 I 2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 ：2 0 0 1 年2 0 0 5 年( 1 一 1 0 ) 图2 土地成交单价走示图( 单位：万元亩) 因2 0 0 3 年城区商业用地出让主要为方塔方街各楼，可比性较差，故在图2 中只列出 城区居住用地数据比较。从图中看2 0 0 4 、2 0 0 5 年，城区土地单价有所下降，主要原因为： ( 1 ) 土地市场需求不足，2 0 0 4 年从报名竞价及成交价格来看与0 3 年相比均大幅回落；( 2 ) 2 0 0 4 年，城区土地出让体量较大，参与竞价公司较少，影响了成交地价。 三、公开交易以挂牌为主 2 0 0 1
6、 、0 2 年，主要以拍卖、招标为主，2 0 0 3 年起挂牌逐渐成为主要的交易方式，2 0 0 4 年 度，全市仅有2 宗土地采用拍卖方式，其余采用挂牌交易，2 0 0 5 年l 一1 0 月均为挂牌。主 要因素为国家金融政策宏观调控后，参与竞价的竞买人相对减少，采用挂牌可以保证交易 的正常完成：其二以底价及过程结果全公开的挂牌交易既体现了交易的公平性，又能使竞 买人充分理性的报价，得到了广大开发商的认可。 四、异地开发商逐渐主导常熟市地产市场 2 0 0 2 年起，外地开发商逐渐进入常熟，特别是2 0 0 4 年度，国内知名的房产商包括绿 地、世茂、外高桥等均到常熟进行投资。在城区范围内，
7、面积较大的土地均被异地开发商 竞得。这一方面由于常熟市的区位优势及良好投资环境吸引了众多周边资本的流入；另 一方面， 本地开发商由于规模较小，无力参- 9 竞争。 - 3 8 9 肿；三鲫m 江苏省土地学会土地学术年会( - “ 00 五年度) 论文集 五、土地市场交易活跃度下降 2 0 0 2 、0 3 年每次土地招标、拍卖会都人员攒动，而2 0 0 4 年8 3 宗成交地块中有5 0 宗土 地仅有一名竞买人报名报价并以挂牌价取得土地使用权，2 0 0 5 年延续了0 4 年的状况。 当前土地市场交易中存在的问题 一、供地缺乏整体计划 土地一级市场虽然控制在政府手中，但是政府对土地市场的宏观
8、调控缺乏前瞻性，政 府土地的储备和市场土地供应之间往往存在矛盾，有的地段土地储备后很难出手，而好地 段的则土地热门抢手。同时受到农用地审批冻结以及城市建设资金需求等因素，近几年 的经营 性用地供地计划和最终的实际成交结果，存在一定的差距。另外，一些乡镇为解决资 金瓶颈在年底前也推出一些无计划的地块。 二、部分地块推出市场条件不成熟 净地、熟地出让逐渐成为规范经营性土地出让的趋势。在推地过程中，政府也尽量选 择净地熟地，这不仅有利于土地价值的提高、保证土地交易的公平，也能避免一些土地成 交后的后遗症。而事实上，因收储、资金等因素，一些尚未动迁完成、平整结束或基础设施 还不完全配套的地块也推向了市
9、场。 三、动迁房局部供大于求 因动迁政策发生变化，使得一些城市动迁房及农民安置房发生暂时性闲置，如原橡胶 厂地块、金山苑、富康苑等。政府为变现资金，将这些闲置动迁安置房推向市场势必影响 全市商品房供求关系，从而滞后影响全市居住用地的地价。 针对以上问题，我们有如下建议： 第一，加强供地调控，确保房地产市场平衡发展。 根据我们对近三年已供住宅用地的供给量及市房管局近期对常熟市住宅用地的统 计，全市在待售及空置面积为3 8 6 6 万平方米，已批用地尚未建设的商品房面积为7 3 6 6 8 万平方米( 不含动迁房) ；即待销商品房面积己达7 7 5 3 4 万平方米。根据市建设局、房管 局的预测，
10、2 0 0 5 年，市场需求约1 2 0 万平方米，年内市场供给约2 5 0 万平方米( 不舍农民定 销房) ，年内竣工面积可达1 5 0 万平方米。今后几年房地产市场供将明显大于求。为确保 房地产市场健康平衡发展，建议减少城区居住用地的供地总量。 第二，加强土地市场供需调查，科学制定土地利用年度计划。 为保证全市房地产市场的健康、有序发展，建议规划区内土地由规划、国土、土地储 备、建设、财政、城投、房管等部门根据城市总体规划、结合城市动迁规模，每个年度、季度 做好供地计划及方案，有步骤地向市场供地。特别是房管部门应根据各开发地块的开发 - 3 9 0 - 第三部分经济篇 常熟市近几年土地市场
11、交易特点及分析 进度及实际市场需求建立房地产市场预警制度，提供市委、市政府作决策依据。各乡镇经 营性用地，建议由规划、国土部门根据各镇实际需求统筹按排。 第三，全面实行政务公开制度，排除人为因素对土地市场的干扰。 在土地市场供应的各个环节全部实行政务公开制度，实现工作全透明，以减少人为因 素对土地市场的干扰，坚持按照规定程序办理土地供应的各项工作。 第四，做好供地前期工作，土地供应尽量提供净地，防止因房屋拆迁影响土地开发。 在与规划、建设、环保、人防、房管等部门前期沟通的基础上增加与供电、供水部f - j 的 联系，使出让土地尽可能达到“七通一平”；除老城改造地块，尚未完成动拆迁、基础设施不 到位的地块尽量不推向市场。 第五，制定闲置土地消化方案，防止土地浪费的现象。 全面掌握经营性用地的使用状况，编制年度经营性土地利用计划时充分考虑存量用 地利用状况和土地闲置状况，制定详尽的闲置土地消化、利用方案，对于存量土地利用不 合理和闲置土地消化尚未达到要求的地区暂停新的经营性建设用地审批，减少土地资源 浪费现象。 一3 9 l 一
