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1、商业银行房贷的风险与规避专业：金融姓名：夏雪琴 指导老师：郑焕刚摘 要 住房贷款可以说一直以来都被国内外研究和公认为商业银行的优质资产，在我国的各大商业银行也广泛开展，也因此大部分居民不再受高房价的困扰，在被各种看好的情况下2008美国的次贷危机给了世界一击重锤，我们不得不反思重视房贷给银行带来利益的同时所隐藏的巨大风险。关键词：住房贷款 高房价 风险commercial bank housing loan risk and avoidMajor: Financial Management Student:Xia Xueqin Supervisor:Zheng Huangang Abstrac
2、tHousing loans can be said to have been and recognized research at home and abroad for commercial banks asset quality, in Chinas major commercial banks also widely carried out, therefore the majority of citizens from the high prices of distress, 2008 USA subprime crisis gave the world a blow hammer
3、in the bullish case, a huge hidden risks we have to rethink and attach importance to bring benefits to the banks mortgage.Key words：Housing loans High prices Risk 目录1 前言11.1 住房贷款研究背景11.2住房贷款研究的目的和意义11.3 文献综述22 我国住房贷款的发展现状32.1我国房贷的发展32.2 我国住房贷款的现状42.2.1商业银行现有的房贷产品42.2.2住房贷款的申请条件62.2.3现存在的阻碍房贷市场发展的因素8
4、3 银行房贷风险的主要来源与原因93.1 商业银行自身存在的风险93.1.1 设施系统不完善93.1.2 管理制度不完善93.1.3 经营上的不理性93.1.4 风险控制意识薄103.2 贷款申请人的风险103.2.1 个人贷款的风险103.2.2 企业贷款的风险113.3 市场及政府带来的风险114 银行房贷风险的防控114.1贷款发放前的风险防控114.1.1建立内部审查体系124.1.2建立完善的信息共享系统124.1.3建立风险转移机制124.2贷款发放环节的风险防控134.3贷款偿还期的风险防控134.3.1 贷款申请人还款能力的变化风险控制134.3.2 抵押品市值变化的风险控制1
5、34.3.3 国家政策和市场变化的风险控制144.4其它风险防控方式145 结论14参考文献：15致 谢171 前言1.1 住房贷款研究背景世界经济在经历2008年次贷危机次贷危机：美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年(丙戌年)春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。之后经历了一个大幅度衰退的过程。在这样的情况
6、下，我国政府为了应对经济衰退，防止经济下滑从而爆发房地产信用风险，银监会积极的采取了支持房地产行业发展的一系列的措施，向房地产行业投资了四万亿的资金，事实证明这一方法确实有效，很快的促进了我国房贷的发展，也防止了房贷危机的爆发。但同时在这一政策的促进下，我国的房地产行业也开始迅猛发展，部分城市房价上涨过快，特别是北京、上海、深圳、广州等城市，投机性购房活跃，很多人又开始担心这样的房地产泡沫会引发银行信贷危机。2010年，我国政府颁布了国十条2008年在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资，即后来大家简称的“国十条”。进行宏观调控，在2013年又颁布了新的国五条，种种现
7、象都表明房贷的风险已经显现。在2013年中国社会科学院发布的中国房地产发展报告 No.102008年在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资，即后来大家简称的“国十条”。从土地供给、投融资现状、住房信贷、保障房市场情况对2012年中国房地产市场进行了全面研究，并选取了上海、北京、广州、深圳、重庆等代表性城市进行区域研究，同时探讨了房地产税、小产权房、限购等热点问题。本书由魏后凯、李景国主编。蓝皮书中预测：“2013，中国的房地产投机需求压力的增长有可能缓解，消费者的购房需求预计将释放；价格走势取决于具体的政策措施和实施，房地产行业的整体暴利将逐渐消失”。 自房地产贷款在
8、我国开展以来还没有遇到特别大的危机爆发，但是很多风险已经显现，尤其是近几年我国房地产行业迅猛发展、扩张，至今还没有遇到过资金链断裂的情况下，如果不及早防范，一旦遇到危机将措手不及。1.2住房贷款研究的目的和意义中国的住房消费具有巨大的潜在市场。需求在房价狂飙之后，虽然国家出台了一系列的控制房价的政策，房价的压力仍然是中国社会的一个很大的问题。近年来出现了“房奴”一说，房奴的比重逐年升高，置业的压力压得很多底层人员喘不过气，在中国这样一个传统的国家中，房子是建立一个家庭的基础，但在近年房价居高不下的情况下，让真正对住房有需求的人们买到自己满意的住房已经成为了一个大问题。其实商业银行的房贷能够从一
9、定程度上解决这一问题，但是要怎样才能尽量避免风险，成为了商业银行需要解决的问题。我国的商业银行住房贷款业务发展有20余年，期间除了积极发展推出各种不同的住房贷款产品以赢取够多客户利润的同时，却相对轻视了风险的防范，各个商业银行对收益和风险认识不足，不能够做到很好的平衡，风险意识淡薄。所以在房贷发展的今天，我们有必要从发达国家的经历总结经验，吸取教训，对房贷业务的各个环节展开分析。此外，政府部门也应该对这方面加强重视，尽快完善相关法律，形成一个良好的市场环境。本文试图通过比较国外相关经验政策，通过分析研究促进我国房贷市场的建设和风险控制，让我国的房贷业务走向良好的发展轨道，保证每个中国居民的生活
10、基础，解决住房难的问题的同时保证商业银行的安全。1.3 文献综述国外相关业务起步比我国早很多，受到关注也比较早，所以很多理论很早就出现了。布赖恩科伊尔布赖恩科伊尔，著名经济学家，英国皇家银行学会(CIB)会员。著有利率风险管理等书。刘洪玉，男，1962年10月30日生于天津静海，1980年9月考入清华大学土木工程系， 1985年获结构工程专业学士学位， 1988年获管理工程专业硕士学位。清华大学房地产研究所所长、教授、博士生导师。所教课程 ：研究生课程房地产投资、房地产案例分析工程硕士研究生课程房地产案例分析研究方向 ：房地产经济学房地产金融与投资房地产开发住房政策土地管理19912003年一
11、直就读于哈尔滨工程大学经济管理学院，获得学士、硕士、博士学历和学位，2005年11月从哈尔滨工业大学管理科学与工程博士后流动站出站。现任哈尔滨工程大学经济管理学院副院长、教授、硕士生导师。近五年以来，孙冰教授主持和参与国家级、省部级科研计划项目10余项，其中国家自然科学基金项目2项，国家社科基金项目1项，国家教育部博士点专项科研基金项目1项。2002年以来，编著、出版教材3部，在国内著名学术期刊上发表学术论文30多篇，其中含CSSCI、CSCD期刊15篇，EI源期刊3篇，中文核心期刊6篇，被EI检索1篇，中国人民大学复印资料全文收录5篇；编著、出版教材3部；认为信用风险应该从金融机构、商业单位
12、整体去认识。我国国内的清华大学的房地产研究所的刘洪玉和孙冰带领他们的团队对住房贷款的市场进行了细致的划分，并就产品结构等和美国比较，总结出了贷款产品创新的原则，但在现在社会市场的快速发展之下，这些想法还有很多需要重新思考的地方。2 我国住房贷款的发展现状2.1我国房贷的发展我国商业银行房贷在近10年内发展非常迅速，特别是在发展比较快的城市当中尤为显著，下图1和图2非常直观的展示了这一发展速度： 图1：2001-2010年银行住房贷款增加变化图图2：上海市住房贷款总额变化数据来源：中经网统计数据库中经网统计数据库是由国家信息中心中经网凭借与国家发改委、国家统计局、海关总署、各行业主管部门以及其他
13、政府部门的良好合作关系，经过长期数据积累并依托自身技术、资源优势，通过专业化加工处理组织而成的一个综合、有序的庞大经济统计数据库群。内容涵盖宏观经济、行业经济、区域经济以及世界经济等各个领域，是一个面向社会各界用户提供全面、权威、及时、准确的经济类统计数据信息的基础资料库2.2 我国住房贷款的现状2.2.1商业银行现有的房贷产品 个人住房贷款是现在购房市场上应用非常广泛的产品，我们可以将其分为三类，即住房公积金贷款、个人住房组合贷款、个人住房自营性贷款。公积金贷款是对于贷款申请来说是最实惠的方式，因为这种方式相对于其他方式利率更低，还款的方式也比较灵活，首付的比例也更低，这是国家规定的用人单位
14、必须为员工购买的，是员工的一种自由资金。下表为公积金贷款的利率表：表1：2010加息后公积金贷款利率表项 目调整前利率调整后利率 个人住房公积金存款当年缴存0.360.36上年结转1.711.91个人住房公积金贷款五年以下（含五年）3.333.50五年以上3.874.05试点项目贷款按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10%同前自营性个人住房贷款的种类相对就比较多了，按照不同的标准有不同的贷款方式。信用贷款、保证贷款、担保贷款、票据贴现是最常见的方式。其中信用贷款的风险最大。担保贷款是相对风险较小的贷款方式，这种方式银行不仅会考虑到贷款申请人的信用状况还会持有一定价值的质押品或者质押物。保证贷
15、款和票据贴现是自营性个人贷款中比较少用的贷款形式，因为这两种方式都和申请人的工作公司挂钩，一般情况下，公司是不愿意承担这种风险的。个人住房组合贷款是指购房者申请了住房公积金贷款之后还可以同时申请自营性贷款。 住房公积金贷款可分为：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等自营性个人住房贷款按期限划分短期贷款：贷款期限在1年以内(含1 年)的贷款。中期贷款：贷款期限在1年以上至5年以下(含5年)的贷款长期贷款：贷款期限5年(不含5年)以上的贷款按贷款方式划分信用贷款：以借款人的信誉作保证而发放的贷款担保贷款：按中华人民共和国担保法而发放的保证贷款、抵押贷款和质押贷款票据贴现：本公司以购买借款人未到期的银行承兑汇票的方式而发放的贷款组合贷款
