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1、根据蚌埠商业网点规划，蚌埠市将会形成1个城市商业中心：淮河路商业中心；4个副城市商业中心：经开区商圈、淮上商圈和高铁新城商圈、东海大道商圈. 西区商圈因地处以工业生产为主的禹会区，环境污染严重，经营业态较为低端，目前主要以满足区域内居民生活需求的社区商业为主。,蚌埠市的商业主要集中在蚌山区及经开区为主的主城区，本案所在的东海大道商圈和其它商圈的档次较低或未发展成熟。,商圈分布,本案,汇金商业广场,百大购物中心,老百货大楼,新世纪购物中心,南山儿童公园,区位：位于主城区，蚌埠市中心区域，靠近淮河。 功能定位：由集中商业和一条步行街组成，综合商业中心 客户来源：以蚌埠市全市居民为主，部分附近县市的
2、客户，人气非常旺盛。 发展现状：蚌埠最繁华商业地段，业态成熟，经营良好，是蚌埠最集中的商业圈。,步行街,国货步行街,新世纪购物中心,淮河路商圈,城市商业中心淮河路商业中心,总结：配套完善，商业发达，但大多设施陈旧，形象一般,淮河路商圈,以步行街和百大购物中心为代表，外形较为陈旧，但开始出现较高档品牌。,【百大购物中心】,目前淮河路商圈底商售价约30000-40000元/平米，租金在10元/平米/日。,淮河路商圈,蚌埠会展中心,宝龙城市广场,家乐福 万达影城,沃尔玛,财富广场,蚌埠市体育场,淮河文化广场,宝龙城市广场,蚌埠会展中心,区位：蚌埠主城区南面的经济开发区，经济开发区位规划面积46.9平
3、方公里，全区人口约12万。 功能定位：大型综合商业中心，以超市、餐饮为主。 客户来源：新城区和主城区客户为主。 发展现状：区域内三大购物超市齐聚，宝龙城市广场、财富广场、蚌埠会展中心和淮河文化广场入驻。基础建设完善，形象、环境优良。但还未全部投入运营。,总结：周边配套设施较新，配套完善，商业发达，但相对主城区，目前人气仍有欠缺。,副城市商业中心新城商业中心,经济开发区商圈,代表商业为宝龙城市广场和沃尔玛城市广场，形象环境较好但人气不旺。,【宝龙城市广场】,概况：蚌埠宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49万。 业态：集购物、娱乐、文化、餐
4、饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。其中零售部分涵盖服装鞋帽，家居生活，运动休闲等。引进主力店包括乐购，来雅百货，横店影城，宝龙数码港。 人气：主力店已经营业，小商铺开业的也多人气不错。 价格：一楼均价约30000，二层20000，三、四,13000，售后返租，前两年年6%，7%，后三年每年8%。租金三、四层60元/平米/月。,【沃尔玛购物广场】,概况：沃尔玛购物广场地处胜利中路1556号，位于主城区和经济开发区交界处。总建筑面积超过三万方。 业态：两大主力店为沃尔玛超市和华海3C广场。一，二楼商业步行街内品牌包括KFC，屈臣氏，傣妹火锅，耐克，李宁，特步等。 人气：目前主力店和步行街的商
5、铺都已开始营业，在经济开发区的商业中人气较为旺盛，但较主城区仍然偏弱。 价格：一楼均价30000/，二楼均价19000/，售后返租5年，每年返8%。租金100-150元/平米/月。,目前区域内商业底商售价在27000-30000元/平米，3-4层约13000元/平米，底商租金在5元/平米/日,3-4层租金在1.5-2元/平米/日。,经济开发区商圈,总结：以中小零售为主，部分餐饮，商业较为低端，只有白马购物广场人气较旺。,概况：坐落在禹会区张公山公园内，集农贸市场及百货零售商场为一体，尤其以中低端服饰零售为主。 人气：是区域内最大商业零售中心，因西区人口密度大，故人气较为旺盛。 价格：租金大约为
6、40-60元/平方米/月，售价大约为15000-18000元/平方米。,西区商业圈：白马生活购物广场,区位：位于以工业发展为主的禹会区，主城区的西面。 功能定位：服装卖场、餐饮等，以服装批发市场为主。 客户来源：蚌埠本市居民为主，多数为老顾客。 发展现状：区域环境污染较为严重，商业较为低端，以白马生活购物广场为代表，经营良好。,这里生意很好，我以前在主城区那边也有店，今年年头200万转出去了，还是白马这边好做，到了下午两三点左右的时候人很多。 白马天美亿服装店老板,区域商业中心西区商业圈,目前区域内商业底商售价在20000元/平米，租金在2-3元/平米/日。,西区商业圈,金域蓝湾,金域蓝湾地处
7、淮河路与朝阳路交叉口，总建面约17万方，包括10万方住宅公寓，5万方商业。建成后将是集生活、娱乐、休闲、购物为一体的旗舰地标。 5万方商业体量中包含4万方自持集中型商业，另有80余套2层底商商业街。,【光彩大市场】,区位：座落于蚌埠市禹会区，东依虎山森林公园风景区，西靠沟通南北的朝阳路淮河大桥，北临内环东海大道，南贴外环燕山路。 定位：规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合市场，目前形成专业市场形态。 业态：目前经营内容包括日用百货、五金、家电、糖酒、摩托车、家居家私、土特干果、农副产品、建筑装饰等。,概况：位于淮上区蚌固路怀五路交叉口东侧，内部为两层的商业街，是一个专业市场，一楼是建材，
8、二楼是家具和灯饰。 优势：项目左侧红星美凯龙约6.5万方，已于2007年开业。 特点：二楼挑高5.6米，全部用回廊链接。 价格：一楼已经售完，二楼采取售后返租形式，返租49个月，每年返6%。铺位售价在10000-12000/平方。,通成国贸广场,红星美凯龙,副城市商业中心淮上商业中心,目前区域内商业底商售价在15000-17000元/平米，租金在1.5-2元/平米/日。,淮上商圈,未来城市新兴商业中心东海大道商圈,【光彩大市场】,区位：座落于蚌埠市禹会区，东依解放路，西接张公山公园，北临经开区商圈，南靠燕山路。 定位：规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合市场，目前暂未全部运营。 业态：目
9、前经营内容服装、装修装饰、日用百货、家具、餐饮、休闲娱乐等。 价格：目前万达街区商业一层均价30000-40000，二层16000-18000，一、二整售均价在22000，住宅区域商业一、二整售均价在23000-28000,概况：项目是蚌埠市迄今为止投资额最大、商业配套最齐全、规模最大的城市综合体项目，也是万达集团在安徽继合肥、芜湖后投资新建的第四座万达广场 优势：万达等品牌商业房企进驻，必将带动整个片区的商业价值攀升。 特点：万达的万千百货由万达自持经营。,万达广场,概况：百乐门城市综合体项目位于蚌埠延安路与东海大道西北A12地块，作为经济开发区2011年度重点招商引资项目，项目建成后，将会
10、成为经济开发区区域内，包括商业、娱乐、写字楼、酒店、演艺广场、住宅等多元一体人性化配套设施的一大商业亮点 优势：万达等品牌商业房企进驻，必将带动整个片区的商业价值攀升。 特点： 将引进区域内第一家百乐门歌舞大剧院，一定程度上带动区域内的生活品质。,目前区域内商业底商售价在30000元/平米，租金在3元/平米/日。,东海大道商圈,总结：高铁新城内唯一集中商业，主打学生客群，档次较低，人气较旺。,概况：紧贴蚌埠大学城，是整个高铁新城内唯一的集中商业，规划总体量约5万平方米，已开发体量约1.3万平方米。 功能定位：主打学生客群其中餐饮50%，网吧KTV15%，服装饰品25%成，其它如眼镜店、电信、书
11、店等占10%。 客户来源：大学城学生。 发展现状：无统一管理，自由买卖和租赁。绝大多数为个体经营的小商铺，档次较低。,业态分布,副城市商业中心高铁新城商业圈,目前区域内商业底商售价在15000-17000元/平米，租金在1-1.5元/平米/日。,高铁新城商业圈,根据各商圈的城市定位，区位相关性和商业成熟度，与本案可形成竞争的主要有经开区商圈，此外淮河路商圈作为蚌埠最成熟的商业核心具有代表性，以下一并作对比研究。,PS：以上售价及租金统一为底商均价。,竞争板块确定,本案,蚌埠市主要在售商业多为集中型商业。,在售项目分布,经开区商圈,东海大道商圈,淮河路商圈,集中型,底商,百乐门,南翔城市广场,凤
12、凰国际广场,本案周边在售商业主要有万达广场、新地城市广场及位于经开区商圈的宝龙城市广场等集中型商业。,本案周边商业,在售项目量价,淮河路、经开区、东海大道三个商圈售价无较大差距。,天洋国际大厦以其独有的核心区位优势预期售价为5万元/平米；其他在售项目主流1层单价集中在3万元/平米左右，2层售价约为1.2-2万元/平米，3、4层售价多为1-1.3万元/平米。 银河中心、国祯广场以及东方新天地等提供包租服务，与其他项目形成差异化竞争。,在售项目产品指标,主要在售商业项目以中小面积为主，产品同质化明显。,在售项目商铺单套面积主要集中在30-80平米，次之为100-200平米；层高多为1层4.2-5.
13、5米，2层4-5米。,蚌埠商业市场整体不活跃，部分项目凭借商业品牌和包租的销售方式可以提升去化速度，但后市库存巨大，竞争激烈。,在售项目去化及库存,万达广场及宝龙城市广场分别月均去化1461、1115平米；银河中心、国祯广场及东方新天地月均去化500-700平米，新地城市广场去化一般，月均仅去化250平米左右。 万达广场以其品牌号召力取得较好去化效果；宝龙城市广场因地处延安路沿线商业带，且上市时间较早，存在一定市场影响力，去化较好； 银河中心、国祯广场以及东方新天地因提供包租服务，吸引一大批投资客，去化较好。,除位于延安路的宝龙城市广场外，其他项目商业入驻率较低，本案以及万达广场所在的东海大道
14、商圈尚未发展成熟。,主要在售项目出租率,汇金中央水城现状,茗香金庭周边沿街底商现状,宝龙城市广场现状,万达广场内街现状,潜在上市,本案区域内未来竞争主要来自于南翔城市广场、凤凰国际广场以及百乐门，预计商业竞争体量超过20万方。,南翔城市广场,凤凰国际广场,本案,百乐门,凤凰国际广场,南翔城市广场,客户来源,在售项目客户主要为蚌埠市区自营、下辖三县投资客为主，万达广场等大型商业广场存在部分凤阳、滁州等地投资客。,客户来源单一，易被竞品分流。,蚌埠分为六大商圈，本案位于新兴的东海大道商圈，凭借万达广场的进入，板块整体的商业价值得到快速提升，但和成熟商圈相比仍有较大差距。 从各商圈的售价来看，价格无
15、较大差距。同时本案周边多为集中型大型商业，在产品打造上也同质化明显， 从租售方面来看，蚌埠整体商业市场并不活跃，成交乏力，包括万达在内的项目虽然凭借品牌带动力、提供包租服务，形成差异化竞争，去化效果较好，但依然面临出租率低的现状。 目前竞品客户主要来自于蚌埠市区自营、三县以及滁州、凤阳等地投资客，来源单一。 主要在售项目商业体量较大，目前库存超过85万方，且区域2015年内潜在上市商业体量逾20万方，未来竞争较大。,商业总结,本案优劣势分析,优势,劣势,所在东海大道商圈发展潜力大，存在市场机会。 项目自身体量大，物业类型丰富，有利于项目去化。 项目自身配套完善，功能性强。 鹏欣品牌影响力大。,
16、东海大道商圈目前还未发展成熟。 竞品项目产品同质化严重。 蚌埠商业整体活跃度一般，去化存在难度。 蚌埠商业产品客户来源单一，且易被竞品分流。 目前商业竞争体量较大，未来仍将有大批量商业产品上市，将会对本案造成冲击。,建议,差异化竞争：银河中心、东方新天地、国祯广场等项目提供包租服务，取得较好去化效果，本案可跟进推出包租服务，与区域内在售竞品形成差异化竞争。 吸引投资客：鉴于存在部分三县及周边城市投资客，本案可利用鹏欣品牌号召力，扩大拓客范围，吸引投资客。 眼见为实：鹏欣在上海、天津、南京等城市均已有入驻项目，可适时组织意向客户到外地项目实地考察（如南京水游城），进而逼定客户。 搭配销售：未来区域内商业竞争体量较大，竞争激烈，商业去化存在一定难度，可采取住宅搭配商业销售方式，购买住宅搭配商业给予一定优惠。,
