《2019年.7.20养老院建设可行性实施报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年.7.20养老院建设可行性实施报告（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、. . . .青岛城阳上马街道养老院项目可行性报告XXX有限公司目 录一、概况1、 项目概况2、 报告范围二、项目建设规模及建设内容1、 项目建设规模2、 项目建设内容三、项目市场分析及市场定位（采用SWOT分析方法）1、 市场分析2、 市场定位四、项目选址及建设条件1、 项目选址2、 建设条件五、项目环境保护、安全卫生、消防及节能1、 环境保护2、 安全卫生3、 消防4、 节能六、项目投资估计和资金筹措七、项目风险分析1、 项目风险分析2、 项目风险回避八、结论一、概况1、项目概况 利用现有的25亩土地，租赁土地300亩，在上马街道建立一所高标准的现代化医养结合的老年生活中心，尽企业社会义务
2、的同时，扩大企业和地方财政营收渠道和社会形象力，同时为青岛市的老人提供一个可以安适养老的环境。养老问题是当下一个重要的讨论话题，如何做好养老院的建设、服务、医疗保健、财务效益等，是我们所要重点考虑的问题。通过对现有养老院的状况的分析，我们可以获得直观的经验来对此项目的建设做出指导2、报告范围通过对现有市场状况的分析，当下国情与民众需求的认识，并结合已有资本和目标，论述在青岛市城阳区上马街道建立养老院的各个方面的可行程度。同时探讨建设规模、建设地址、环境保护、安全卫生、消防及节能、市场定位、效益与风险等多方位内容。为企业是否将资源投入到养老院的建设中，如何确保经营中的利益并规避风险提供理论准备与
3、指导。其中特别注重SWOT分析法的指导意义。二、项目建设规模及建设内容1、项目建设规模项目所在地定于青岛市城阳区上马街道，投入土地总计25亩，租赁用地300亩，资金充裕。初步计划建设成一个布局合理，各项功能设施齐全的医养现代化养老院，住宿公寓配套医疗室、保健室、康复中心、老年活动室、餐厅、休闲公园等设施，并且强调绿化建设，园区内卫生条件达到国家标准，空气质量良好，尽可能使老年人养老生活舒适、安逸。2、项目建设内容（1）、VIP老年酒店及特护独栋公寓 VIP老年公寓的总建筑面积约5000平米，特护独栋公寓的总建面积约10000平方米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用条形排布，3-6层，配有电梯
4、。公共走廊宽敞、明亮，方便人员进出，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，保证有较好的采光性。整个养老院充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿、推窗见景的景观效果。（2）、门诊楼 门诊楼总建筑面积约12000平方米，含中西医门诊、病房、特护专区、主要科室、急救处及观察处。配备常规诊疗与保健器械，并时刻有医生值班；办公室、会议室等，共5层。（3） 、其他公共设施 食堂、健身房、阅览室、棋牌室、电影院、舞蹈室等合计建筑面积约3000平方米。（4）、物业管理养老院实行封闭式现代化物业管理。供电系统：采用双路供电，采用高级安全插座；通讯
5、系统：每间都设置电话插口及网络接口；电视系统：每间设置工控闭路电视及卫星电视；护理系统：公寓每层都有护理人员值班，老人有何问题随叫随到，第一时间帮助老人排忧解难。安保系统：周边采用围墙和景观绿化将养老院和外界隔开，同时有保安定期巡逻；三、项目市场分析及市场定位1、市场分析（1）、我国养老院养老的背景当前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长800万到900万人，到2020年，老年人口将达到2.48亿，较当前增长1个亿。预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达到4.37亿，约占全国总人口的30%。也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列，
6、那时，中国人口的13都将是老年人。如今正处于老龄化社会的加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不平衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。此外由于我国特殊的生育政策，上世纪90年代初，我国每10个年轻人养1一个老人，而现在越来越多的家庭将出现4个老年人、一对夫妇和1个孩子的所谓“4、2、1”格局，居家养老传统模式受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。因此社会养老越来越受到重视。作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等
7、方面的需求，因此受到了人们的热捧。2、市场定位在对实际情况的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水平落后，、效率低下等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多地想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。所以要在当下状况的养老院市场中占据有利地位，该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化。（1）、现代化养老院的建筑、设施
8、等，充分彰显现代化，整体格局与普通居民区相似，不与外面世界脱轨；通过电视、网络、电信等手段让老人在生活中能方便地了解世界，并与外界交流；医疗室配备一些治疗老人常见疾病的先进医疗器械，做到紧急情况是能有效帮助老人脱离危险；明确高效的园区管理等。（2）、科学化养老院的公寓建设要充分考虑科学、舒适，窗户、阳台的设置必须根据采光状况来决定；养老院的饮食设置既要考虑健康、不油腻，又要考虑口味好，多选择，让老人在吃上面吃的舒心；老人的活动设施科学安全，健康与乐趣并重；管理要科学有序等。（3）人性化养老院的护理人员都要通过相关的职业测试，并有相当的工作经验，工作态度好，让老人满意；对于老人提出的问题与要求，
9、养老院要及时认真地给予处理，尽最大可能满足老人；老人子女老探望老人的，给予方便的安排；活动室、学习室、多媒体娱乐室等一应俱全，满足老人多方面需求。四、项目选址及建设条件1、项目选址本项目选址于青岛市城阳区上马街道，临近规划中的康复大学校区，占地25亩及租赁300亩林地。因临近康复大学，文化氛围浓郁，且方便大学生到养老院进行志愿者活动。因地处风景优美的大沽河湿地，远离城市污染，故而空气清新，有益老年人生体健康，根据青岛市城市发展规划该区域已列入未来城市整点发展规划板块，旅游、公共设施及银行、超市、邮局等进一步完善，随城市发展周边房地产及企业相继落地，未来有更多人来到这里定居，从而为他们的老人住入
10、养老院提供了客观条件。2、建设条件养老院开发需要政府批准设立，规划面积25亩，租赁300亩林地，集中建造。在国家大力扶持养老产的的政策前提下，青岛市各区按照精干、高效的原则设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、供水、供电等职能机构，具体负责区各项管理工作、高效率、快节奏地为建设提供便利。3、 水文地质条件项目依山而建，地势错落别致，为项目建造景观休闲游乐区提供得天独厚的条件。主要气象资料如下：年平均气温： 15.8年平均气温增温率 0.55/10 a年最大降雨量： 1817.3mm年平均降雨量： 1127.8mm年最小降雨量： 654.3mm五、项目环境保护、安全卫生、
11、消防及节能1、环境保护11 环境保护执行标准（1）、中华人民共和国环境保护法（2）、建设项目环境保护保护管理办法（3）、建设项目环境保护保护管理办法实施细则（4）、污水综合排放标准12 污染物与污染源本项目产生的主要污染物为：生活污水排水系统和生活废水排水系统，以及医疗特殊废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水回合一同排入市政污水管网，食堂排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网，医院医疗区污废水分流排放，非医疗区污废水可直接排入城市污水排水管道，特殊部门的污水还应收集特殊处理。13 环境保护措施（1）、项目规划对排污管网做了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污
12、水管网。（2）、在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。并安排保洁人员进行定时清理、打扫，以保持院区的清洁、卫生。有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾处理场处理。2、安全卫生（1）、常规区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞扬。（2）、污水排放符合国家环保要求。（3）、垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。3、消防根据建筑设计防火规范（GBJ16-87）要求，养老院消防用水按室外25L/S计算，室内15L/S计算，消防管网布置成环形，消防用水和生活用水用同一根总管，养老院内配备一定数目的灭火器，同时培训护理人员和老人们正确使用灭火器。4、 节能本项
13、目主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，本项目采取了多项节能措施，主要措施所有：（1）、所有设备选型尽量采用节能型。（2）、为了提高电网的功率因素，在低电压侧不重静电容量。（3）、设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。六、项目投资估计和资金筹措项目估计投资为30000万元，包括土地使用费、建筑费、绿化费、医疗器械购置费、室内装修费、多媒体设备采购费，水电煤气费以及人工工资费等。资金来源主要为三部分：企业出资。企业资金主要用来承担建造于人员费用支出等，这部分资金一旦规划完毕要立即落实到位，支撑建造所需。特别的，这部分资金可以来源于企
14、业的现有资金流，也可以来源于企业的贷款。七、项目风险分析1、 项目风险分析风险是可以预测的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险：（1）、支付力风险从宏观面上来看，青岛目前的养老院市场在较长时间内都会呈上升趋势，总体需求增加。但由于区域经济发展的不平衡性，以及不同地区文化、习俗的差异，对养老院，特别是对民办养老院的收费敏感程度不一，这影响了老人搬入养老院的意愿。养老院的收费项目大致相同，主要包括一次性设备购置费、医疗押金、床位费、管理费、伙食费、护理费等。收费标准根据房间类型、配套设备和提供的服务质量不同差距较大。但总的来讲，办养老院收费不能太高，虽
15、然入住养老院的老人大多家庭经济条件不错，但收费合理、优质服务是保证市场口碑的关键因素。（2）、竞争风险德国青年社会及教育工作国际联盟与青岛市老龄办达成合作意向：在未来两到三年，双方结合各自的优势与特点“取长补短”，中方发挥市场优势，德方发挥资金及经验优势，在青岛开办养老服务业项目，建设高档养老机构。外国，特别是外国发达资本主义国家，比我们更早进入工业化社会，也更早地遇到老龄化的问题，无论在经济实力上还是在技术、管理等水平上都领先我们许多。一旦政策允许下，外资资本大量投入到中国养老机构领域中，在未来几年内，是必会对国内养老市场形成巨大的冲击，也给本项目带来新的挑战。此外，国内其他的养老机构，各种公办公营、民办公助、民办民营性质的养老机构，都会形成一定
