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1、4 市场比较法学习目标掌握市场比较法的公式及应用、熟悉市场比较法的基本原理，基本概念。4.1市场比较法的基本原理4.1.1市场比较法的概念 市场比较法（market comparison approach，或sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 市场比较法的关键是选择类似房地产（similar property
2、）。类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求圈（cmparable search area）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如：商业区、住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。4.1.2市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场
3、经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。 替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同，条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场正常价格较低的成交价格，因此，我们在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格，比较求得估价对象房地产的未知价格。
4、当然，由于房地产市场的不完全性，房地产商品的个别性，交易实例房地产与待估房地产之间总是存在一定的差异，这些差异将会导致待估房地产与交易实例房地产之间的价格差异。另外由于交易双方个人爱好、知识水平、交易时情况的不同，对市场上广泛认同的价格效用比也不一定把握准确，个别的交易也会偏离市场的正常交易。因此，采用比较法进行房地产估价时，必须将待估房地产与比较案例进行认真分析，比较两者的差异性，并定量估测由此而产生的价格差异，进而求得待估房地产的市场价格。市场比较法的基本原理可用图4-1-1表示如下：交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D待估房地产交易日期修正房地产状况修正交易情况修正估价结果比准价格B
5、比准价格C比准价格D比准价格A 比较 综合 图4-1-1 市场比较法原理示意图4.1.3市场比较法的适用条件和适用范围4.1.3.1市场比较法的适用条件市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件，同时还应掌握充足的交易实例资料。具体来说，可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例资料有10个以上，其中最基本、与待估房地产状况最接近的实例要有34个。如果已成交的实例太少，则可能难以反映市场的真实情况，易产生主观性错误；如果成交的实例与待估房地产差异较大，则会加大比较的难度，进而影响比较的精度和准确性；同时采用市场比较法，交易实例资料应完
6、整、准确各种因素对价格的影响易量化，因此，市场比较法对交易实例资料的数量和质量都有较高的要求。4.1.3.2市场比较法的适用范围市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等，这些房地产由于数量众多，交易频繁，可搜集到充足的交易实例资料，使市场比较法具有使用基础，而经常采用市场比较法。 下述情况一般不宜采用市场比较法：在房地产市场发育尚不够充分的地方；在没有或较少有房地产交易的地方（可能由于某种原因导致在较长一段时间内没有发生房地产交易）；某些类型很少见的房地产，或交易实例很少的房地产（如古建筑），也难以采用市场比较法评
7、估；另外，对于那些像教堂、寺庙以及公用建筑等难以成为交易对象的房地产，市场比较法也难以适用。总之，只有在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的方法，否则不宜采用。4.1.4市场比较法的操作步骤运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：(1)搜集交易实例；(2)选取可比实例；(3)建立价格可比基础；(4)进行交易情况修正(5)进行交易日期修正(6)进行房地产状况修正(7)求取比准价格。4.1.5市场比较法的限制条件具有可比实例的待估房地产，都可以应用市场比较法进行估价。一般来说，在一个成熟的，具有丰富的交易案例信息库的房地产市场中，
8、市场比较法的应用是非常广泛的。但是应用市场比较法也必须同时注意该方法的限制条件，这样才能保证估价结果的客观性和准确性。限制条件主要有：(1)近期性。市场比较法建立在替代原理基础之上，因此，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，否则，就难以满足替代原理存在的条件。相同效用的商品具有相同的价格，是指在同一市场，同一时段。即使是同样的物品，在不同时期，价格也不相同。房地产估价规范指出，可比实例的成交日期与估价时点应相近，不宜超过1年。(2)可替代性。在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，如房地产所处的区位条件、建筑物的结构、物业的类型、用途等等。这种相似性越大，评估的结果就
9、越具有真实性。(3)非单一性。从理论上说，交易案例资料越多越好，但是，在现实评估中，寻找类似交易案例是非常困难的。为了消除比较修正过程中出现的各种误差，较好地得到估价结果，一般从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。(4)正常性。这是指交易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。(5)可修正性。这是指交易案例资料可以通过对有关因素的修正而与待估房地产价格有可比性。如对一些非正常交易进行情况修正，对交易日期进行时间因素修正。(6)合法性。应用市场比较法，必须遵循合法性。合法性具有两个方面的含义：第一，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内，否则在交易价格上会有很
10、大的差异，如违章建筑物、没有土地使用证的房地产等。第二，交易案例与待估房地产的适应法律背景基本上相似，如规划条件中的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等，又如政府的住宅政策、优惠措施等。 从以上内容中看出，市场比较法原理简单，但运用市场比较法评估时，首先需要搜集、分析和选择交易实例，同时还需要进行交易情况、交易日期、房地产状况等诸多比较修正。所有这些都不能套用固定的模式和形式化的数学公式，都需要依靠广博的知识和丰富的经验，这是市场比较法与其他估价方法相比较最突出的特点。4.2交易实例的搜集 搜集大量的房地产市场交易实例资料，是运用市场比较法评估房地产价格的基础和前提条件，只有拥有了大量的真实
11、、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。作为一个专业估价人员，搜集交易实例不应等到采用市场比较法估价时才进行，而应注意在平时搜集和积累，这样才能保证在采用市场比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。4.2.1收集交易实例的途径活跃的房地产市场中，交易实例的搜集通常有以下几种途径： (1)查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料，如房地产产权转让时成交价格的资料、交易登记资料、近期政府出让土地使用权的地价资料，政府确定公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。(2)查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息等资料。(3)参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价
12、格信息，索取有关资料。(4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。(5)假装成房地产购买者，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。(6)同行之间相互提供。估价人员、估价机构如能组成类似学会、协会、联合会之类的组织，可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。(7)其他途径4.2.2交易实例的搜集内容 运用市场比较法估价必须搜集、掌握充分的市场交易资料，搜集交易实例时，应针对性搜集如下内容： （1）交易双方的基本情况及交易目的 交易双方的基本情况包括：交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双方有无
13、利害关系等，以便进一步判断交易是否属正常交易。交易目的包括：转让、抵押、入股等。 （2）交易实例房地产状况：房地产状况包括：权益状况、实物状况、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、交通、土地容积率、建筑物剩余使用年限、周围环境景观等。 （3）成交价格及付款方式：房地产价格有房地产总价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，如土地拍卖价格、招标价格、协议价格；货种及货币单位等情况，如美元、港币、日元等。 （4）成交日期：以确定交易实例的可比性进行日期修正。 （5）付款方式：付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。 （6）交易情况：如交易税费的负担方式，有无隐
14、价瞒价情况以及有无债务清偿，人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易情况。 搜集交易实例时应注意内容的完整性和统一性，以及资料归档的规范性。因此，在收集交易实例时，估价人员应针对不同类型的房地产如居住房地产、商业房地产、工业房地产编制交易实例调查表，如表4-2-1。表4-2-1交易实例调查表房地产类型：名 称坐 落卖 方买 方成交价格货币种类成交日期 付款方式房地产状况说明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明坐落位置图建筑平面图调查人员： 调查日期： 年 月 日交易实例及其内容的真实性、可行性是提高估价准确性的可靠保证。因此，应注意查询每个交易实例的每项内容，确认其准确性并输入计算机，建立资料库，估价时方便查找、调用。4.3 可比实例的选取 估价时用于参照比较的实例称可比实例，可比实例的选取是针对具体的待估房地产而言的。对于某一待估房地产而言，平时日渐积累的交易实例中，只有少数在估价目的、估价时点、房地产状况等方面与待估房地产相吻合或相近，才能作为可比实例。可比实例选择的合适与否，是运用市场比较法成功与否的重要环节。实际工
