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1、二零一四年七月,博大中央广场市场调查报告,目录,前言,本次市场调研主要以浏阳工业园、永安为主，历时三天，走访调查永安步行街、万福新城、凯旋豪庭、华野新城、东润万象城、粤港城、豫园步行街等项目，以及了解了永安板块的商业情况。 本次市场调研主要集中于永安的商铺租金，以及永安于工业园内的与本项目类似城市综合体项目。,一、浏阳、永安简介,浏阳简介,浏阳，湖南省县级市，属长沙市管辖。浏阳古属荆州，因县城位于浏水之阳而得名。位于湖南东北部，东邻江西省铜鼓、万载、宜春、上栗；南接江西省萍乡及湖南省醴陵、株洲；西倚省会长沙；北界岳阳市平江。距长沙68公里，离株洲73公里，隔湘潭120公里。国土面积5007.7
2、5平方公里，县政府驻关口街道办事处白沙路。 2011年，浏阳市辖6个街道、25个镇、6个乡。人口144万（2014年数据）。是世界闻名的花炮之乡。中国著名的将军之乡、诗词之乡、花木之乡，中国发展改革试点城市、优秀旅游城市。,浏阳简介,浏阳人口民族,2010年第六次人口普查，浏阳市常住人口1278928人，户籍人口为1407104人向外输出人口近13万人。户籍人口中，农业人口1252238人，非农业人口154866人。人口自然增长率2.5。浏阳市有30万以上的客家人，其祖先系由广东省梅州迁入。 2011年末，浏阳市总人口142.35万中，有苗族、土家族、壮族、侗族、瑶族等34个少数民族。其中，人
3、口超过500人的有苗族和土家族，苗族970人，土家族752人。,浏阳经济,浏阳市为湖南省长沙市代管县级市。是湖南省重点建设的五座县级大城市之一。为中国较具实力的县市之一。浏阳是全国发展改革试点城市（中小城市），综合实力排名全国第47位，湖南省综合实力第二位。2012年浏阳为中国发展改革试点城市（中小城市）。浏阳已连续多年进入全国百强县。2012年在全国县域经济百强县（市）排名中，浏阳市位居全国第60位，中部第2位。 浏阳市经济以鞭炮烟花、生物医药、纺织服装、建筑材料、机械制造、矿产冶炼、食品加工、化工塑料、竹木加工、花卉苗木等十大产业为支撑。其中鞭炮烟花、生物医药、纺织服装和花卉苗木颇有影响。
4、 2013年，浏阳市实现地区生产总值（GDP）生产总值924.3亿元，实现财政总收入75.9亿元，长沙考核口径财政总收入64.2亿元，其中地方公共财政预算收入36.7亿元，实现固定资产投资588.2亿元，社会消费品零售总额178.1亿元，城镇居民人均可支配收入31024元，农民人均可支配收入21035元。年末金融机构存款余额372.9亿元，贷款余额297.6亿元，城乡居民储蓄余额247.5亿元。,浏阳经济,浏阳行政划分,区划沿革 2000年，浏阳市辖4个街道、23个镇、13个乡。 2004年，浏阳市辖4个街道、25个镇、11个乡。龙伏乡更改为龙伏镇，柏加乡更改为柏加镇； 2007年，浏阳市辖4
5、个街道、24个镇、9个乡。沙市镇和赤马乡合并为沙市镇，大围山镇和白沙乡东门乡合并为大围山镇，淳口镇和山田乡合并为淳口镇，高坪乡撤乡改为高坪镇。 2010年，浏阳市辖4个街道、27个镇、6个乡。官桥乡更改为官桥镇，三口乡更改为三口镇。 2011年，浏阳市辖6个街道、25个镇、6个乡。永安镇更改为永安街道办事处，洞阳镇更改为洞阳街道办事处。,浏阳行政划分,永安简介,长沙市浏阳市永安镇，2010年更名为永安街道办事处。位于浏阳西北、长沙市东郊，距长沙、浏阳市区各25km，黄花机场8km，长永高速穿境而过，沿高速西行10分钟可达长沙汽车东站。镇辖13个社区（村），全街道（镇）98.2平方公里，5.98
6、万人（2005年），其中非农业人口1.87万人；2013年据统计永安镇的流动人口达10万余人。是全国小城镇建设试点镇、湖南省交通对口扶持重点镇、浏阳市北区中心镇、浏阳工业新区现代制造产业基地所在地，1996年国家农业部定为全国乡镇企业东西合作示范区，2004年3月被国家六部委确定为全国重点镇。,永安经济,永安是位于浏阳北部的一个经济重镇，是浏阳制造产业基地所在地，已经成为了省会长沙的后勤基地。现有常住居民8万多。随着工业新城的发展壮大，外来劳动力大量涌入，仅蓝思科技就有多达6万多名员工，员工月平均工资达3000元以上。这在提供丰富的劳动力资源的同时，也大大带动了永安商业的发展，消费需求和能力的
7、提升。据统计永安工业产值过10亿元企业10家，过5亿元企业20家，过亿元企业50家，5000万元以上企业100家，它们大量的汇集了高端人才，这些白领阶层文化水平高，消费意识超前，消费能力强，因而，为永安的商业发展提供了可观的高端消费群体。同时据调查2011年，永安城镇居民人均可支配收入达到40000元，年均递增14%，农村居民人均可支配收入达到21300元，年均递增15%。永安外来流动人口的增加，高端消费人口的聚集，人们平的增长，为永安商业的发展提供了可靠保证，也为投资永安的投资者发财致收入水富提供了良好的商业氛围。,永安城镇规划,永安镇位于浏阳市西部偏北，东接北盛镇，洞阳镇，西邻长沙县黄花镇
8、，春华镇，南达长沙县江背镇，北靠沙市镇，距省会长沙市约22km，距浏阳市约38 km，距黄花国际机场约7.5 km。 镇村体系空间结构为：“一心、二片、三轴、多点” “一心”：即镇区以及制造产业基地。 “二片”：指丰裕工业小区和芦塘居住片区。 “三轴”：指319国道、开元大道及经七路城镇空间发展轴。 “多点”：指每个村的新建、整治居民点及相关配套设施。 镇区规划结构为： “两心、两轴、三组团、三片区”。 “两心”：指永安镇老镇区和浏阳工业新城中心区公共配套服务中心。 “两轴”：指沿319国道及经七路两条城市发展轴。 “三组团”：指永安老镇区居住组团、坪头居住组团及工业新城中心区居住组团。 “三
9、片区”：指以319国道和长浏高速公路划分的北部先进制造工业片区、南部再制造工业片区及西南部临空产业及其他工业片区。,永安城镇规划,长沙规划建成10万人口小城市的四个镇 望城铜官有“千年陶都”之誉，地处湘江东岸、长沙北境，镇域面积29.44平方公里，人口2.6万。铜官自北向南分为循环工业园区、新镇发展区、古镇保护区、太丰垸及洪家洲生态农业区四大板块来发展。作为小城市建设试点镇，铜官在基础设施建设上，正在修建铜官大道、城湘大道等。 宁乡灰汤镇总面积43平方公里，辖六个村和一个社区。按照规划，灰汤镇小城市建设规划区总面积为21.8平方公里。这一规划区内将分成生态、运动休闲、温泉养生、民俗文化、旅游综
10、合配套区和观光休闲农业区六个片区。 浏阳永安镇位于浏阳市西北部、长沙市东郊，是浏阳制造产业基地所在地，镇域面积112.2平方公里，园镇建成区面积达12平方公里。力争在“十二五”末实现园镇建成区20平方公里、人口达到10万、财税达10个亿的目标，全力打造产城融合样板。 浏阳大瑶镇镇域面积76平方公里，人口8.3万，城区面积7.2平方公里，常住人口5.1万。力争到2017年，将大瑶发展成为建成区10平方公里、拥有10万人口、经济总量过100亿元、财政收入超10亿元的浏阳市副中心、湘赣边次中心城市。,金阳新区规划,到2020年，长沙城市发展空间将扩大至4960平方公里，中心城区城市人口将达629万，
11、真正阔步迈入“大长沙”。 近日，国务院批复长沙市城市总体规划（2003-2020年）（2014年修订）（以下简称总体规划），浏阳永安、洞阳、北盛、蕉溪四乡镇被纳入规划区。 长沙城变大，空间结构延伸两翼 国务院批复明确，在4960平方公里城市规划区范围内，根据市域内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇。在总体规划中，规划区包括长沙市区全部，长沙县全部以及宁乡玉潭镇等11乡镇，以及浏阳永安镇、洞阳镇、北盛镇、蕉溪乡。 在城市空间结构上，提出都市区按照“一主、两次、六组团”的空间结构，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的都市区空间格局。而浏宁地区15个乡镇纳入长沙城区规划，这
12、意味着“大长沙”在空间结构方面，沿319国道为轴线，向东西两翼拓展。,金阳新区规划,两园四镇打造“长沙东中心” 在浏阳市委党校高级讲师李晓军看来，此次国务院批复，更加注重长沙的人居环境。“长沙的发展不可能再像北京、上海那样摊大饼，而必须打造新的城镇化模式，有山有水。”李晓军认为，长沙东西两翼已经形成了较好的发展基础，省城向东西两向的拓展也是格局需要。 纳入长沙城区规划的四镇，再加上浏阳经开区、制造产业基地，是打造“长沙东中心”的主战场。市委书记曹立军提出，要将以经开区为基础的金阳新区打造成为长沙城市布局、经济版图中的东部中心。 “东中心概念的提出，与规划中的内容不谋而合。”李晓军认为，两园四镇
13、拥有的土地、人力资源等核心发展要素，是大长沙向东发展的“稀缺资源”。 此外，总体规划还提出，要落实历史文化遗产保护紫线管理要求，重点做好岳麓书院、秋收起义文家市会师旧址等文物保护单位以及近现代重要史迹、建筑的保护。,项目优势,项目外部配套优势,商业配套： 1.永安步行街 2.步步高超市、万佳慧超市等 交通路网： 1.筹建中的金阳大道 2.筹建中的城际轻轨 3.距离黄花机场不足8公里 4.319国道、永安大道、长浏高速 教育配药： 幼儿园：苗苗幼儿园、精英幼儿园、杜鹃幼儿园 小学：永安中心小学 中学：永安镇中学,项目内部配套优势,1.一个超星级的酒店，永安最大的酒店； 2.3首层的商业步行街 3
14、.电影院、图书馆等娱乐中心 4.住宅区是百分之百的人车分流 5.大型超市、国际名品、特色美食、时尚潮流服装等商业配套,项目区位优势,10分钟生活圈,15分钟生活圈,20分钟生活圈,项目20分钟生活圈,项目辐射区域 项目辐射周边五个乡镇，还有长沙经济开发区（星沙），浏阳市等区域，常驻人口30余万,项目路网及区位,三、周边项目分析,万福新城,华野新城,永安步行街,开 发 商湖南明盛投资置业有限公司 项目地址浏阳市永安镇永安社区 总占地面积33373.55 总建筑面积116868.72 容 积 率 2.65 绿 化 率21 物业管理浏阳市恒安物业管理有限责任公司,永安步行街,引进大型商家：通程商业广
15、场 通程商业广场业态分布：一层：金饰、化妆品、超市 二层：服装 三楼：电器、儿童服装、玩具 四楼：美食、影院 内街业态分布：以服装、折扣店、美食为主； 商业推售顺序：现推的是前段商铺、后推的是尾端商铺； 缺点：永安商业步行街的购物动线不明，是永安步行街最大缺陷； 价格：临近通程商业广场的前段商铺均价4万元/左右； 临近住宅的尾端商铺均价在2万元/左右 二三楼商铺开发商自持 租金：一楼：临近通程商业广场报价180元/。估算最终的租金应该在150元/，尾端商业租金报价7080元/，估算在60元/左右； 二楼：报价5060元/ 三楼：报价30元/ 商业客群:以本地与浏阳的客户为主，长沙次之。,永安步
16、行街,东润万象城,开 发 商 :浏阳市东润置业有限公司 项目地址:浏阳市生物医药园 批准预售总套数:1029 套 总占地面积:144亩 总建筑面积:29万平米 容 积 率 :3 绿 化 率 :30% 物业管理 :深圳昌盛物业有限公司 售楼地址 :浏阳市生物医药园东润万象城售楼部,物业类型：住宅、商业、公寓 引进大型商家：比比超市、影院 内街业态分布：以服装、折扣店、美食为主； 缺点：业态规划不明，部分商铺档次较低。 价格：一层：1800023000元/ 二层：9000元/ 三、四层：5000元/ 租金：一楼：50120元/ 销售情况：商业A、B、C、D区主体部分已销售完毕，部分二、三楼商业待去化。 商业客群:以工业园与浏阳的客户为主，长沙次之。,东润万象城,粤港城,项目地址：长沙国家生物产业基地康宁路151号（蓝思科技西侧100米） 开发商：湖南成林粤港城房地产开发有限公司 建筑面积：15万 商业面积：7万 项目配套：中国银行、五星酒店、酒店式公寓、兰桂坊酒吧街，顶楼停车场、六大免费业态：影院、桌球、桌游、滚轴溜冰、乒羽
