房地产法学课件1.ppt

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1、房 地 产 法 学,主讲：邱思萍 联系电话：18959188741 Email：65879694,教学纪律和考核,1、请遵守课堂纪律，不迟到早退，出勤情况作为平时成绩（占总成绩的30%）的依据，； 2、对教学有任何意见可以直接沟通和交流； 3、采用开卷的考试方式，卷面成绩占总成绩的70%；,导论 房地产法概述,第一节 房地产：相关概念与特征 一、房地产与其相关概念 1、房地产概念：房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。 2、不动产概念：不可移动或者移动后减损其价值或使用价值的财产。 3、房地产业概念：是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业（与建筑业的区别）。 4、房地产运行的

2、三个环节：（1）生产环节；（2）流通环节；（3）消费环节,二、房地产的特性 1、区位固定性（即固定性，或叫不可移动性； 2、异质性（即特定性）； 3、稀缺性（即供给有限性）； 4、耐久性（即永久性） 5、保值性和增值性（即资本价值性）,三、房地产业在国民经济中的地位和作用 1、房地产业是国民经济发展的基础产业； 2、房地产业是国民经济的先导产业； 3、房地产业是国民经济的支柱产业； 4、房地产业的发展有利于人民生活质量和消费水平（CPI）的提高； 5、房地产业的发展有利于改善投资环境和扩大对外开放； 6、房地产业在一定意义上说也是保护和优化生态环境的重要产业； 房改十五年的反思,第二节 我国房

3、地产立法：回顾与分析,一、我国房地产立法：历史回顾和现行体系 （一）停滞时期（1949年至1979年） （二）恢复时期（1979年至1988年） （三）创立时期（1988年至2007年） （四）完善时期（2007年至今）,第三节 房地产法的概念及调整对象,一、房地产法的概念：调整房地产经济关系的法律规范的总称。经济关系包括经济管理关系和经济协作关系。 法律关系中包括众多的法律主体，由国家行政管理机关、企事业单位、公民个人、外国房地产所有者、外国投资企业等。 二、房地产法调整的对象 1、土地利用管理关系； 2、土地财产关系；,3、土地利用规范关系； 4、城市房屋管理关系； 5、房屋的财产关系；

4、6、涉外房地产管理关系和协作关系；,第四节 房地产法律关系,一、房地产法律关系的概念和特征 1、房地产法律关系的概念 是房地产法律规范在调整房地产经济关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职责职权关系； 2、房地产法律关系的特征 （1）是一种新型法律关系； （2）具有相对稳定性；,二、房地产法律关系的构成要素 1、主体：管理、开发、交易、服务四大主体； 2、客体：物、行为、无形资产； 3、内容：房地产权利和义务（横向）；房地产职权和职责（纵向）,第五节 房地产法的特征、原则和作用,一、房地产法的特征 1、调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳固； 2、房地产社会关系严密置于国家的控制之下

5、； 3、房地产法律关系的确定一般都要采用书面形式； 4、房地产产权的设立、变更、转让和消灭以登记公示为生效要件。,二、房地产法的原则 1、坚持社会主义土地公有制的原则 2、坚持土地有偿使用的原则； 3、符合城市规划的原则； 4、合理节约用地的原则； 5、坚持经济效益、社会效益和环境效益统一的原则；,三、房地产法的作用 1、加强房地产法制建设，是房地产管理的需要； 2、加强房地产法制建设，是维护房地产市场秩序的需要； 3、加强房地产法制建设，是保障房地产权益人合法权益的需要； 4、加强房地产法制建设，是促进房地产业健康发展的需要；,第六节 房地产法律规范和房地产法律体系,一、房地产法法律规范及房

6、地产法律渊源 （一）包括以下几类： 1、宪法规范； 2、物权法； 3、房地产法律规范； 4、房地产行政法律规范； 5、地方性房地产法律规范； 6、房地产行政规章； 7、地方性房地产规章； 8、其他规范性文件；,二、房地产立法存在的问题、成因和构想 （一）存在问题 1、立法性质带有浓厚的行政管理色彩 2、行政管理权力对民事权利过多干预 3、多层次、多部门立法 （二）弊端成因 1、政府推动下的房地产行业和市场 2、立法指导思想上的问题 3、管理权与所有权不分,总之:现行房地产法的有关规定与已经生效的物权法产生矛盾,立法性质上带有浓厚的行政管理色彩，行政管理权力对民事权利过多干预，因此出现以国家管制

7、政府管理为思路，行政立法为主导的立法必然要导致另一个弊端及一事立法、多头立法、重复立法，立法文件数量多，种类多，层次多，法出多门、互相冲突，互相重叠，到应该修改的时候了.,（三）整合思路 1、将房地产法律规范中属于民事法律规范的那部分内容吸收到物权法中，比如房地产产权的转让、抵押、租赁，有关建筑区分所有、有关相邻关系等内容都可纳入物权法律规范； 2、既然物权法已经生效，房地产法就应以物权法为基础；物权法作为基本法律，其效力必然高于现行的法规和规章； 3、单纯的物权法还无法调整我国的不动产，也决定了我国在颁布物权法之后仍然需要现行的一些单行的房地产立法，比如土地行政管理、房地产开发管理、施工管理

8、；,三、房地产法与物权法的关系 （一）房地产法与物权法在法律体系中的地位 （二）房地产法与物权法的区别 1、调整对象不同； 2、调整方法不同； 3、主体地位不同； 4、争议解决制度不同； （三）房地产法与物权法的联系 1、特别法与一般法的关系 2、旧法与新法的关系,第七节 我国城市房地产管理法的特点、问题及展望,一、主要特点 1、体现了维护国有房地产权的原则； 2、建立了系统的房地产管理制度，体现在五项重要的基本制度、五种登记备案制度和设立了五种证书： 3、确立了房地产市场调节机制； 4、对房地产炒、卖进行了限制； 5、保护房地产企业的公平竞争； 二、房地产立法过程中若干有争议的问题 1、关于

9、房地产管理体制问题； 2、关于集体所有土地能否出让的问题； 3、关于土地使用权出让方式的问题；,4、关于私有房屋用地是否规定视为划拨取得的问题； 5、关于出让方式取得的土地使用权期满后，该土地地上物如何处理问题； 6、关于预售商品房再转让问题； 7、关于房屋租赁是否需要登记、备案问题； 8、关于房地产登记、发证问题；,第一编 房地产法基础理论,本编共分四章，除了第一章论述我国建设用地归属和利用基本制度外，其余三章分别论述建设用地使用权取得，房屋所有权和房地产权结构、房地产登记制度。这三章既对理解和掌握房地产法具有基本理论作用，同时也兼具有一些操作规则。总体上，本编理论色彩比较浓的一编。,第一章

10、 我国建设用地基本制度,本章主要从土地的归属和利用制度出发，阐释了可流转土地制度的形成、现状和问题，并探讨我国农村土地可流转问题，使学生了解城市和农村土地使用现状、存在问题及改革途径。本章的重点和难点在于我国现行征收制度问题。,第一节 土地分类及其归属利用制度概述,一、土地分类及其意义 （一）农用地、建设用地和未利用地 （二）城市土地和农村土地 （三）公益土地和私益土地 二、我国土地归属和利用制度 （一）两种土地所有权形式: 全民所有和集体所有 土地利用制度是以使用权为核心的制度设计,三、可流转的国家土地使用权制度的创立 （一）两种土地使用权体制的创立 土地使用权出让 土地使用权划拨 （二）可

11、流转土地使用权的性质和法律特征：物权性 1、是一种直接支配土地的物权 2、是一种具有较强独立性的物权 3、几乎具有相当所有权的权能,第二节 建设用地及其供应：农村土地征收制度,一、城市建设用地及其来源 农村土地分类及其利用规范 1、农业用地 2、建设用地 （1）宅基地（2）企业经营用地（3）公益与公共用地 二、城市建设用地的统一问题 1、农村和城市房地产市场的统一 2、建立农村建设土地使用流转规则 3、土地规划和用途管制的统一,三、农村土地征收制度及其存在的问题 土地管理法实施条例（2004） （一）国家征收与国家征用的区别 适用条件、法律后果、补偿、适用对象 （二）集体土地征收的现行规定 1

12、、概念：国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于集体所有的土地所有权，并给予补偿的行为。 2、法律特征 3、批准权限：国务院和省、自治区、直辖市人民政府 4、法定程序,5、补偿范围和标准 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、土地承包经营权补偿和社会保障费用 （三）在农村土地征收过程中存在的问题 1、“公共利益”概念的界定模糊； 公共利益最大的特点在于，它是一个与诚实信用、公序良俗概念相类似的框架性概念，具有高度的抽象性和概括性。因此，必须承认，界定“公共利益”是一个世界性难题，从多国的立法规定来看，基本上都没有对公共利益做过精准的定义，只是采取了抽象概括式的方式来规定，这大概也

13、是不得已而为之的事。,2、对非法占地行为的处罚力度过低； 3、征地补偿过低导致失地农民生活毫无保障； （四）农村土地征收过程中导致上述问题的成因 1、为局部利益故意模糊“公共利益”的概念 2、农村土地征收权的滥用； 3、征地程序中欠缺有效的监督机制，致使农村土地流失严重； 4、土地征收补偿制度不健全是成为引发纠纷的争端的主要原因；,5、欠缺合理的司法救济途径，土地纠纷不能得到很好的解决和处理； （五）对农村土地征收过程中出现诸多问题提出的相应对策 1、严格界定“公共利益”的范围，排除商业性征用，严格限定农村土地征收的范围； 2、完善农村土地征收程序，加强征地的民主性； 3、完善农村土地征收的补

14、偿制度，合理安置失地农民； 4、健全农村土地征收制度，加强司法审查，排除外界干扰，为被征土地的所有人或使用人提供相应地救济途径。,补充： 1、失地农民对征收补偿标准有异议，如何寻求保护？ 可以集体名义或个人名义通过行政协调、听证、裁决、复议、诉讼等途径解决，其中复议是诉讼的前置程序。 2、如何分配集体土地征收补偿费？ 土地补偿费，安置补助费，青苗、民房等地上附着物补偿费，土地承包经营权 3、集体土地房屋拆迁补偿如何适用法律？ 两类：涉及征地的拆迁、不涉及征地的拆迁 4、土地征收行为是否具有可诉性？,为了公共利益需要进行公共行政管理的外部具体行政行为具有可诉性，认为土地征收决定侵权的行政相对人应

15、以省级政府或者国务院土地行政管理部门为被申请人先行提起行政复议的再提起行政诉讼。 四、城市土地储备制度 （一）土地储备计划 （二）土地收购 （三）土地开发与利用 （四）土地供应,第三节 土地权属及其争议解决 一、土地权属确定 （一）国家所有权与集体所有权边界的确定 （二）集体土地确权和登记 （三）土地使用权权属确认 二、土地权属争议的解决 土地管理法第16条规定：政府处理是提起诉讼的前置程序 （一）土地权属争议的行政裁决 （二）土地权属争议行政裁决的司法审查,第二章 建设用地土地使用权出让制度和取得方式,第一节 建设用地使用权出让规则 我国土地市场分为两级：一级市场是土地使用权出让市场；二级市

16、场是土地使用权交易市场； 一、土地使用权出让行为 （一）土地使用权出让的基本含义 土地使用权出让是指国家以土地所有人身份（市、县人民政府土地管理部门）将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 出让行为在民法上被称为物权设定行为,（二）土地使用权出让性质及其争议 行政行为？民事法律行为？ （三）土地使用权出让的法律特征 1、是一种民事法律行为； 2、是一种设权行为； 3、是一种有偿行为； 4、出让附随特殊义务；,二、土地使用权出让法律关系的主体和客体 （一）土地使用权出让合同的主体 出让合同主体包括出让人和受让人。 （二）土地使用权出让合同的客体 1、必须为国有土地； 2、经政府批准 土地使用权出让的批准是一种政府行为、行政行为。在土地管理法第53条规定。城市房地产管理法第11条第1款规定。,三、土地使用权出让合同 （一）土地使用权出让合同 是民事合同范畴，遵循平等、自愿、有偿的原则。 （二）主合同义务的履行和责任 四、建设用地使用权设定登记 （一）建设用地设定登记的效力 物权创设行为必须公示 （二）建设用地使用权登记的意