建筑工程用地制度.ppt

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1、建筑工程用地制度,建筑工程物权制度,物权法规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,物权的特征,所有权,用益物权,用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占用、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 国家所有或国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用、收益。此时，单位或者个人就成为用益物权人。因不动产或者动产被征收、征用，致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。,担保物权,担保物权是权利人在债务人不履行到期

2、债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照物权法和其他法律的规定设立担保物权。,土地所有权,我国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有制即国家所有的土地所有权由国务院代表国家行使 耕地承包经营期限为30年 我国实行土地用途管制制度。“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”,宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有 城市市区土地属国家所有 农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有,建设用地使用权,建设用地使用权

3、只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。 建设用地使用权的设立：可采取出让或划拨等方式 建设用地的使用权自登记时设立（不登记，不设立）,建设用地使用权的流转、续期和消灭 （1）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应符合： 采用书面合同，约定的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限 向登记机构申请变更登记 附着于该土地上的建（构）筑物及附属设施一并处分 （2）住宅用地使用权期间届满的，自动续期 （3）建设用地使用权消灭的，出让人应及时办理注销登记,地役权,（一）概念 地役权，指为使用自己的不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。 地役权是按当事人约定

4、设立的用益物权。,（二）设立 设立地役权，当事人应采取书面形式订立地役权合同 地役权自地役权合同生效时设立（不登记，也设立） 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。,土地使用权的出让,（一）含义 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 是国家行使的国有土地处分权 通过出让方式取得的土地使用权一经设立就成为一种物权 在土地使用权存续期间，土地使用者在设定的权利范围内，享有土地的实际占有权、土地使用权、转让权、抵押权，其他任何人不得非法干预,（二）

5、法律特征 双方当事人法定，出让方只能是国家 出让的标的只能是国有土地，集体所有土地，必须先依法转为国有土地后方可出让 出让是有期限的 出让是有偿的 土地使用者对地下资源、埋藏物和市政公共设施，不因其享有土地使用权而对其享有权利。,土地使用权的划拨,（一）含义 土地使用权划拨，是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳的补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用；或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 有偿划拨和无偿划拨 划拨是国有土地使用权的转移方式，所有权不发生转移。,（二）法律特征 划拨的标的只能是国有土地，集体所有土地，必须先依法转为国有土地后方可出让 划拨是土地所有权于使用权分

6、离的一种方式，使用者取得国有土地使用权，所有权仍属于国家 经划拨取得的土地使用权无使用期限的限制 经划拨取得的土地使用权只需缴纳较少费用或者无偿取得,1、划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。,出让（一级市场）,划拨（非市场行为）,转让（二级市场）,取得土地使用权的方式,补充：房地产管理法关于房地产开发用地的 规定,下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： 国家机关用

7、地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地。,2、出让 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。,(1)出让年限问题 土地使用权出让最高年限由国务院规定。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40

8、年； 综合或其他用地50年。（如商住楼用地）,土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,土地出让方式,拍卖出让,招标出让,挂牌出让,协议出让,（2）出让方式：,2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况、执法监察工作 ，要求从200

9、4年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让（不允许再协议出让）。这就是所称的“8.31大限”。该文件还规定，8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。 通知要求各地要严格按国家政策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年7月1日）实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车，并要加快工作进度，于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。对8月31日后仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。,一个普通的文件，为何被人们称作为“大限”呢？ 我们来看看在8.31之前，国内土地是

10、怎样出让的： 1988年以前，国内大部分土地交易都以行政划拨为主； 1990年之后开始出台土地出让的政策； 1994年，房地产管理法规定土地出让可采用拍卖、招标、挂牌、或者双方协议的方式。 2002年，要求经营性土地采用招标、拍卖、挂牌方式出让，不再协议出让，但历史遗留问题可以使用协议出让。 2004.8.31后，经营性土地出让只有一种模式，公开竞价出让（招、拍、挂）。,3、转让 国家容许土地使用权的转让，但为防范“炒卖地皮”现象和限制土地投机，我国立法对土地使用权转让规定了附加条件作为限制。,必须是出让的土地使用权才能进行转让 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报

11、有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,转让的条件,必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资、开发、利用（用途、界限、占地面积、容积率、建筑物高度、投资额度、配套设施等条件） 土地使用权转让必须办理过户登记 ：土地使用权过户登记、房产过户登记,1. 关于国有土地建设用地使用权的说法，错误的是（ ） A国有土地建设用地使用权属于用益物权 B国有土地建设用地使用权可以通过出让或划拨方式设立 C国有土地建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要可以征收 D国有土地建设用地使用权期间届满前，自动续期 2. 以下属于用益物权的是（ ） A地役权 B抵押权 C质权 D留置权,