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1、律师事务所土地变性开发工作所需法律服务采购项目投标书联系电话：13131115770，谷律师律师事务所土地变性开发工作所需法律服务采购项目投标书律师事务所二零一一年十一月二十九日目 录一、投标人基本介绍及特长2(一)本所沿革与发展2(二)本所执业律师及其知识结构3(三)本所的奖励情况4(四)本所特长4二、本案纠纷的简要法律分析6三、本项目法律服务方案及报价10(一)工作方式10(二)法律服务的范围和内容10(三)法律服务的律师费用与支付方式11四、本项目法律服务团队介绍12五、本所对法律服务质量的承诺14六、本所联系方式15一、 投标人基本介绍及特长(一) 本所沿革与发展律师事务所成立于二00
2、二年九月，是目前河北省规模最大、规范化程度最高、品牌实力最强的司法厅直属律师事务所之一。成立至今我所已连续三次被评为“全国优秀律师事务所”。同时先后荣获“河北省20强律师事务所”、“AAA级信用律师事务所”、“全国法律援助先进集体” 、“省直先进律师事务所”、“优秀纳税企业”等荣誉称号。律师团队有注册律师145名，助理及办公室辅助人员20余名。其中100%具有本科以上学历 ，部分具有教授、研究员、会计师、统计师、经济师等其他学科专业技术职称，聚集几十余名在河北省内外颇具名望的资深律师。在年龄结构、知识结构、律师数量上已经形成了较为合理的人力资源配置,在专业化分工上设立了金融保险、民商事业务、房
3、地产、知识产权、刑事辩护、非诉讼、能源环保等七个业务部。各部采取紧密型组团服务，真正做到了集中合力、优势互补、扬长避短，集团优势得到充分展现。 (二) 本所特长房地产与建筑工程法律业务本所的法律服务深入到土地使用权的取得、房地产开发前期手续、施工建设（包括装饰装修施工）、商品房销售和抵押、物业管理等的各个方面，为服务的客户规避了大量潜在的法律风险，以诉讼与非诉的方式解决了许多争议与纠纷。 本所律师曾经和正在为下列房地产项目提供法律服务：“财富大厦”、“世纪方舟”、“温塘度假村”、“卓达房地产太阳城”“瑞景华庭”等项目。长期担任河北省国土资源厅等政府机构的法律顾问。长期担任河北永城房地产开发有限
4、公司、河北省第二建筑工程公司、石家庄乾荣房地产开发有限公司、河北利达矿材有限公司、河北大山建材有限公司、石家庄中宏地产公司、河北润龙房地产开发有限公司、石家庄燕都房地产开发有限公司等大型房地产及建筑企业的常年法律顾问。为中国银行河北省分行银行提供法律服务，主持建立了省内最早的房地产按揭业务体系；参与编撰海南房地产法律法规汇编、中国法律顾问大全等书代理案件有：2006年为河北天硕房地产有限公司在平山县国土资源局挂牌出让362亩土地提供专项法律服务，保证了该公司顺利以底价竞得该土地。2007为石家庄市天兴基业房地产开发有限公司挂牌出让182亩土地提供专项法律服务。2008年为河北帝华房地产集团有限
5、公司在鹿泉市挂牌出让53003.6 平方米土地提供专项法律服务，保证了该公司顺利以底价竞得该土地。2010年为河北恒业房地产开发有限公司在石家庄市挂牌出让97883.864平方米土地提供专项法律服务，保证了该公司顺利以较低价格竞得该土地。2008年6月至2011年11月代理河北省人民政府、省国土资源厅参加行政诉讼，均胜诉；2011年代理河北永城房地产公司与省内某上市公司因兴建四星级宾馆的建筑工程纠纷案，作为被告代理人提起反诉并胜诉；二、 本纠纷案的简要法律分析（服务方案）情况简介贵公司现拥有鹿泉市上庄镇27.58亩国有土地使用权，土地用途为工业用地。该宗地附着建筑物，主要用于仓储。现公司想改变
6、土地用途，将工业用地变性为住宅用地，解决本单位职工的住房困难。根据招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定及石家庄市人民政府石政办发（2010）27号文关于进一步加强土地市场管理规范土地有偿使用手续的通知的规定，本宗地应当由鹿泉市人民政府土地储备中心收储，然后采用挂牌出让的方式进行公开出让，贵公司竞得土地后，才能进行房地产开发。所要经过的阶段主要有三个即：土地收储、土地挂牌出让、房地产开发。土地收储的基本程序是：1、核实土地规划用途，本宗地变更为商品住宅用地必须符合土地利用总体规划、土地利用年度计划，否则不能变更为商品住宅用地。2、提出土地收储申请：贵公司应准备相关文件、资料，向土地储备中心提出
7、土地收储申请。3、权属核查，土地储备中心审核证件资料，核实土地、房产的抵押、查封情况，进行现场勘查等4、洽谈补偿价格、拟定收储合同：土地储备中心与贵公司对该宗土地商谈补偿价格，拟定收储合同。5、签署合同，土地储备中心会审后与贵公司签订国有土地使用权收回合同，对烟草公司所使用的该宗土地进行补偿，收回国有土地使用权。6、交地腾空，烟草公司在约定时间将土地交出，腾空所占有的土地。7、申请规划条件，土地储备中心向建设规划部门申请容积率、绿化率等规划条件，制定规划文件。8、土地储备中心把资料交土地交易市场准备挂牌出让。土地挂牌出让的基本程序是：1、公布挂牌信息2、竞买人缴纳保证金参加竞买; 3、挂牌竞价
8、 4、挂牌截止挂牌截止时间以后停止报价。有两个竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，5、现场竞价6、签订成交确认书7、签订国有土地使用权出让合同8、出让结果公布9、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责拆迁;10、拆迁完毕，缴纳土地出让金;11、竞买人竞得后，凭国有土地使用权挂牌出让成交确认书、国有土地使用权出让合同办理项目审批等有关手续。至此整个土地变性程序进行完毕。土地开发的基本程序是：1、投资决策分析就是通过一系列的调查研究和分析，选择一个最佳的、可行的项目开发方案。2、前期工作阶段 前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的阶段，主要工作是获取土地使用权、落实
9、资金和项目的规划设计。具体地说，前期工作主要包括：(1)获得土地位用权；(2)实施筹资计划；(3)规划方案的指标设计；(4)获得规划及配套部门的许可；(5) 施工现场的“三通平”(6) 计算工程量和开发成本；(7) 与建筑商初步洽谈承发包事宜。3、项目的建设阶段主要工作内容包括落实承包商、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。4、竣工验收与交付使用阶段在土地变性开发的这些阶段中都存在各种不同的风险，律师的主要作用就是及时预防和发现这些风险并采取相应的防范措施，采取措施避免和减少在土地变性开发中产生的纠纷，对产生的纠纷及时采取有效应对措施，将损失降至最低。下面具体阐述土地变性开发中存在的风险及如
10、何预防，和如何采取合适的竞买方式及合作开发方式，以及律师在每个阶段的工作任务等。第一个问题土地收储及挂牌出让阶段存在的风险，主要有：（1）、土地收储中的估价风险收储时估价高，出让时出让金就高，烟草公司出的钱就多，收储时估价低，出让时出让金就低，就容易被其他人买走。（2）、审批规划风险挂牌交易的地块必须经过鹿泉市人民政府的批准，且符合本年度国有土地使用权出让计划。否则，不能进入挂牌交易程序。（3）、竞买地块旁落风险对于竞买人来说，在招拍挂出让土地过程中存在的主要风险是得不到竟买宗地，即竞买不成功。（4）、竞价风险其他竞买人参与竞价，竞买人虽得到了出让宗地，但价格偏高（5）、地上附着物评估风险地上
11、附着物评估补偿价格的高低往往对竟买人和附着物所有权人产生较大的影响。土地回收时，对地上建筑物进行不进行评估作价，以及评估作价的高低，也是影响其他竞买人是否参与的主要因素。2、采取的防范措施(1)、提高保证金缴纳数额。保证金缴纳数额可以是土地出让价格的10%-90%，提高保证金的缴纳数额可以排除其他资金实力不雄厚的竞买人的参加，减少竞争对手。(2)、不允许联合竞买，目的是使资金实力不雄厚的公司排除，减少竞争对手。(3)、土地成交后必须一次性付清土地出让金，再一次从资金实力方面减少竞买人的参加。(4)、只有缴纳保证金后才能索取出让地块的详细资料，使更少的人了解出让地块的信息。(5)、不允许自然人参
12、加竞买，其目的是将恶意炒作土地的自然人拒之门外。(6)、对于空置量大的房地产开发建设企业限制其参与竟买。国务院2003年18号文特别指出：“对空置量大的房地产开发建设企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”。(7)、有拖欠地价款等不良记录的法人不允许参加竞买，(8)、有伪造公文、骗取用地犯罪行为记录的法人，不允许参加竟买。(9)、存在非法转让土地使用权等违法行为的法人，不允许参加竟买。(10)、造成土地闲置一年以上的法人，不允许参加竟买。（11）、有违背出让合同约定条件开发利用土地行为的法人，不允许参加竟买。（12）、有拖欠农民工工资等不良记录的法人，不允许参加竟买。（13）、通过与建设规划部
13、门，土地行政主管部门协商，针对贵公司的需求设定容积率、绿化率、公益用房等指标，限制房地产开发企业的参加。（14）、土地储备中心回收烟草公司国有工业用地使用权时，暂不对地上建筑物进行评估。待竞买成功后，再对地上附着物进行评估。（15）、根据竞买人参加的情况，决定是否求助其他竞买人参加。第二个问题房地产合作开发过程中存在的风险及防控措施房地产合作开发过程中存在的风险1、合作开发合同被认定无效的法律风险；名为合作开发实为土地使用权转让、名为合作开发实为房屋买卖、名为合作开发实为借款、名为合作开发实为房屋租赁都不是有效的合作开发合同。2、各种因素影响合作合同效力的风险(l)、因缺乏房地产开发企业资质导
14、致合作合同无效的风险(2)、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险(3)、审批、许可与登记影响合作合同效力的风险3、土地使用权瑕疵风险如土地实际使用面积不足，比如需预留公共绿化地、规划道路预留地等等，这就造成提供土地使用权一方投资缩水，同时还可能因为土地面积减少，导致项目开发面积缩小，利润减少。4、合作开发资金分摊方案不明风险合作开发中的资金分摊方案不明风险主要包括投资约定不明、预算不足、投资不到位等情形。如果合同约定的不清晰，可能造成互相推诿，从而对合作项目进行造成影响。5、房地产合作开发利益约定不明分配的风险6、因一方印章使用不善，给另一方带来不可估量的其他经济损失的法律风险；7、一方利
15、用财务上便利，在财务上做技术处理转移利润、销售款的风险；8、一方利用其关联企业通过合同签订、签证等方式转移利润、销售款的风险；房地产合作开发过程中预防风险采取的防控措施1、实施尽职调查，谨慎选择合作开发伙伴2、严格审查，及时补办，出现问题并及时补办相关手续，力求做到万无一失。3、订立详细完备的合作开发合同4、建立合作各方履行合作开发合同的运行机制，规范合作开发合同的履行。主要包括：设立联合的管理机构，明确运行制度并加强内部监督和相互制约。设立共管的银行账户、重要事项双方指定人员会签制度、项目进展的书面通报制度，通过书面形式明确各自的权利义务等。第三个问题、土地竞买阶段竞买方式的利弊分析，及推荐的竞买方式；土地竞买阶段贵公司参与竞买的有利之处是：在土地收储时贵公司可以选择合适的补偿方式，土地竞得后所缴纳的土地出让金较少，土地取得的成本较低，竞得土地登记在贵公司名下享有对土地的完整权利，可以自由选择开发商。不利之处是：贵公司不熟悉土地变性的办事规
