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1、. . . .关于闲置房问题的探析及建议摘要：近年来，很多人都在关心房价的上涨，却忽略了一个极其重要的问题，那就是房屋的大面积空置。房屋的空置率上升不仅意味着住房资源被闲置、浪费，也意味着房价的进一步扭曲，是影响中国房价走向的一个被忽略的巨大因素。首先，本文通过对当前国内城市和农村的房屋闲置率的分析，发现目前房屋空置对资源的大量浪费，并通过经济学的有关模型来解释该现象对房价市场的巨大危害。其次，本文在探究闲置房出现原因的同时，指出了当我国解决闲置问题存在的某些问题，并对该现象提出了合理的政策建议。提出了房屋托管银行，拉动旅游经济等创新的思想。最后，本文通过对房地产行业的反思，展望了闲置房拉动经
2、济增长的美好前景。关键字：闲置房 空置率 分析 政策1当前国内房屋空置率的现状和原因 1.1农村闲置率及代表现象2012年8月，某镇部分行政村对该地农村闲置房屋进行了实地调查。为确保调查工作的真实性和代表性，选择了具有代表性的5个行政村为调查对象，其中既有经济强村，又有欠发达村。同时综合考虑人口规模、经济状况、基础设施等情况，确定有代表性的村。调查内容包括闲置旧房数量、质量、闲置时间以及处分闲置房情况等。村名甘草掌村苏家岭村大掌村苹路村大洼村闲置房占总房比率41%38%44%12%31%总户数10521035316135房屋实际利用比率71%56%51%78%66%迁走未拆户数31465193
3、2建新不拆旧户数182012111从调查结果看，农村闲置房现象是极为严重的，造成的原因也多种多样。其中有进城工作的，有长期在外打工做生意的，有利用宅基地分配制度的便利，一家几代多出拥有房屋却并不一定使用的等等情况。而这些闲置房的存在给农民个体和集体组织都带来了不同方面及不同程度的负面影响。 1.2城市闲置率及代表现象参照1.1中农村闲置房的调查结果，城市闲置房的面积更加不容乐观，笔者通过对10个代表性居民区的走访，记录不同级别小区夜晚的亮灯数，以及向当楼物业走访等形式了解，发现房屋的闲置率大小与该楼建成时间的早晚成正比，也就是说越新的楼闲置问题越严重，一些新建成的楼甚至使用入住率都不超过30%
4、，但是售楼处的售出率却早已超过80%。这显现出了一个明显的问题，即许多城市住房并未达到预想的使用用途，而是成为了投资者的工具。不仅是居民楼闲置问题严重，商用写字楼等公用的楼宇闲置问题也不容小觑。笔者通过对天津市市内六区甲级写字楼的走访，发现其中空置率在20%以下的写字楼屈指可数，尤其更有许多成为了阴森僻静的荒楼，例如南开区海益国际科技区，整栋楼大约35层，只有一家商户入驻，其他楼层均属于未装修状态，显然该楼建好后从未被使用过。虽然盖楼的出发点是好的，却因为没有考虑全面，没能达到预期的效果。2分析闲置房的种种缺点 2.1资源不能最大限度利用，对真正需要住房的人造成空间挤压从经济学角度来讲，我们所
5、追求的是效用的最大化。资源有限，需求无限，如何让有限的资源满足更多的需求是我们的目的。同样的，在中国的传统观念中，土地房屋是财产最重要的组成形式。然而在中国这样一个人口基数庞大的国家，解决土地使用效率低的问题更是迫在眉睫。当下的中国，贫富差距较大，类似“房姐”、“表哥”的典型事例屡见不鲜。大批的商品房被购买成为了囤积财产的形势，而真正需要住房的民众却一房难求，造成了空间挤压。 2.2浪费土地，土地利用率差从宏观角度来讲，土地是每个国家修养生息的资本，就像被存入银行的定期存款，如果滥用浪费，不知珍惜，终究是会花光的。那么只有将我们的存款花在最有用的地方，“勤俭持家”，日子才能细水长流。闲置房从某
6、种意义上来说就好像我们白花的钱，既没有成为替人遮风挡雨的房屋，也没有用来耕作农务造福人类，总体上说是全民形式的浪费。 2.3房屋囤积，投机炒作，房价波动最近几年，炒房的风潮席卷全国，投机者将预测房价当做茶余饭后的谈资，凡是有能力购买第二套房的人们都想来借此机会赚上一笔。每当看到房价飞涨，身边的人因此得利，自己也眼红地跟着囤积房子去了。笔者甚至觉得大家好像掉入了一个怪圈，一旦赚够了钞票，脑袋里头一个想法就是将它换成房子，来减少物价飞涨带来的冲击。结果房子的需求像个永远填不完的黑洞，房价越涨越快，物价也跟着越涨越快，最后只留下了大片大片的闲置房，浪费土地的同时还促使房价波动，变成了赤裸裸的恶性循环
7、。 2.4扰乱供需平衡，搅乱房地产市场决策商品的价格是由供求关系决定的，大量房屋闲置等于减少了住房的有效供给，会在有效供给与有效需求之间形成一个缺口，导致供不应求的局面，必然推动房价的上涨，甚至导致房价的失控，恶化民生。在房子的消费需求与使用需求大大的不一致时，也就造成了房地产决策的紊乱，一方面现有的房屋或许早已可以满足民众的使用需求，但消费需求却居高不下，房地产开发商是否该继续开发建造新的商品房，成为了一个扑朔迷离的问题。一味的开发新的土地，却出乎意料的变成了一座座荒楼或者烂尾楼。都造成了严重的浪费。 2.5扰乱信贷市场与房地产行业息息相关的便是金融银行业了，房屋购买是相对来讲较大的经济开支
8、，这之中就需要信贷等机构的杠杆作用。一方面许多投机者看准时机却没有足够的财力，便会依靠信贷来投资房子。另一方面由于空间挤压带来的房价飞涨使买房的压力越来越大，许多经济条件较差的人不得不采取贷款的方式获得住房，于是造成了买房贷款的激增，一大批“房奴”应运而生，社会矛盾被激化，而这些款项或许有更好的投资方式却只能成为住房贷款，成为了金融行业的资源浪费。3对闲置房的反思 3.1房地产是否已过热？近两年来,我国掀起了一场关于房地产是否已经过热,是否存在泡沫的大辩论, 从数据上看, 中国的住房消费增长一直赶不上住房投资和施工面积的增长。这意味着每年房地产都制造了大量的“过剩存量”, 因此中央高层领导及一
9、些经济学家认为泡沫严重, 所以用“看紧土地, 管好信贷”从源头上对于房地产和土地制度进行宏观调控。 而建设部、地方政府和开发商出于捍卫自身利益, 则认为没有泡沫, 并且出台了一些报告进行反击,认为房地产市场购销两旺,发展健康。说泡沫论是危言耸听。而争论双方的焦点都集中在房地产规模是否过大, 空置率是否过高上。商品房的空置量大小对场开发、投资机构及个人投资都有很大影响。目前, 不少咨询机构都在作这方面的市场调研, 以指导微观市场。 3.2空置率到底如何计算？对于我国商品房空置率到底有多少,现在有十几种说法。主张泡沫严重的一方声称,当前我国商品房空置率已高达 30%多, 远远高于10%的国际警戒线
10、。而认为房地产没有泡沫的一方则提出空置率还不到 5%(有的甚至说只有 2.7%), 远远低于国际警戒线。原因是双方各取所需, 所采用的计算方法分子分母都不相同。有人用的是从销售角度统计的商品房空置面积的概念, 而有人用的是从使用性的角度定位的商品房空置率的概念。由于采用的是不同的数据标准, 使最终的结论产生很大的差异。高的是用空置面积除以当年商品房竣工面积,建设部则是把空置面积除以前三年竣工面积之和，空置率就降到了 12.3%。而有的人甚至认为是应该除以城镇所有房屋面积总和, 则空置率就低到不足 5%了。于空置面积的算法也大不相同, 很多业内人士认为空置房应指目前已竣工验收, 取得建设管理部门
11、颁发的交付使用许可证书,尚未售出的全部商品房。而建设部是把竣工一年以内的房屋作为待销房, 竣工一年以上三年以内的商品房作为滞销商品房, 竣工三年以上的房子才作为空置积压房。这就使空置面积降低了几倍。至于大量虽已建成但由于种种原因未能通水通电, 未通过人防消防等验收手续, 还没有拿到竣工验收单的房子和烂尾楼就更不算了。这种风马牛不相及的算法无法统一,得出的数字谁也难以置信。要弄清楚关于房地产空置率问题,第一国内空置率体系到目前还没有建立。国外空置率是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母,把待售、待租的住房作为分子, 这样计算出空置率。目前和国外一样建立空置率体系还有难度, 现在所
12、谓的空置率是没有科学依据的。建设部有明确定义, 商品房空置积压面积是指经过竣工验收后空置时间在三年以上的商品房。对这样的算法不少人并不认同。而且有经济界人士及业内专业人士提出, 目前采用的商品房空置面积的数据只反映了市场上商品房增量面积的变化, 而缺少对存量面积空置量的控制, 不能全面地反映出房地产市场的真实状况。商品房的空置量只统计销售面积而不包括租赁市场上存在的大量空置房是不合理的, 以此作为政策调控的依据难免有缺失。 3.3空置房面积到底有多少很多专家已经指出, 我国现在的空置率与国外的空置率不是一个概念, 按现在的各种计算方法根本反映不了全社会到底有多少空房, 也就难以作为解决问题的依
13、据。由于统计口径不统一,以及开发商及各部门故意掩盖现实, 缩小空置房数字,所以公开公布的数字是大大缩小的。正确的方法应该是建立两个统计体系, 一个是全社会房屋总量中有多少未被使用的闲置房 ( 包括未售出的全部商品房,已售出未入住的空住房, 社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋), 反映社会所有存量房屋的闲置状况(闲置率或称空住率);另一个是有多少已建成尚未售出的全部商品房, 反映房地产市场销售状况(空置率)。两个数字同时统计, 互相比较, 才能真实反映房屋空置状况。因为现在有大量已售出的房子也空在那里, 社会闲置房空住房的情况可能比商品房空置的情况更严重, 更危险。某专家曾提出，要重视基础
14、信息的准确性。现在房地产的统计数据该统计的没有统计进去且统计口径混乱, 相当不准。比如现在没有经过房地产开发公司开发的单位自建房全国每年有上亿, 但均未统计。大量农村建房也没有统计,商品住房占全部竣工住房的比例只为 40%。现在市场上卖的毛坯房, 每年装修产值为6000 万, 同样也没有进入统计。所以只统计商品房的空置量, 并不能全面反映全社会房屋的空置情况。由于产业范围划分的不清晰, 导致了统计数据不全面, 导致决策失误。由于目前房地产信息披露的平台还没有建立起来, 相关的土地、技术指标、销售等方面的数据也就无法公开和透明, 不仅购房者无法获知他们想知道的有关房地产项目的基本数据, 就是开发
15、商也无法通过正常渠道清楚其他开发方面的数据。掌握客观准确的房地产数据, 无疑是理清房地产市场分析源头、出台调控政策的重要依据。一直以来, 房地产基础信息的不对称, 不但使买家惶惑, 也使经济专家、行业管理运行部门乃至政府决策者大为头痛。 3.4楼市数字黑洞有多黑？（楼市销售数据不准确）各利益集团政出多门，口径不一;概念不同结果不一; 算法不同差距巨大;为表政绩肆意篡改;为了利益隐瞒实情;等等造成房地产业统计数据扑朔迷离的真相。很多开发商造假“楼盘销售进度表”。一位在地产开发行业混了近 10年的人士说, 售楼处里挂的楼盘销售进度表都是开发商精心设计出来的, 不管消费者什么时间去看,表上永远是密密
16、麻麻贴满“已售出”的字样,之所以这样做是为了显得自己的楼盘十分走俏, 而且还可以等“大客户”上门,避免遇到团购整层或数层的大客户时无法提供相应的物业。一般被开发商标为“已出售”的大多都是较好的房源, 这样可以先卖差房, 留下好房,还可以留到现房或准现房时加价出售。假销售还可以用来骗取银行按揭贷款。而即使按照建设部规定的口径把空置房都统计了,也不能反映出社会拥有的全部空房量,它不包括社会原有存量住房、单位自建房、居民自建房、住宅合作社建房和大量农村建房中的空房量。经济界及房地产业界人士并提出, 现在已售出的商品房中, 也有大量住宅并没有人住; 很多用于投资的商业用房、商住房空置; 已售的房改房也有很多房
