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1、金廊项目客户消费分析报告 及客户重点关心问题汇总,精装公寓类客户,2012.7,成交数据来源：沈阳市房产局 客户分析来源：销售经理、销售代表访谈,精装公寓代表项目 1、万鑫国际公寓B座 2、新华IFC-天玺 3、世茂铂晶宫,A,B座,C,天玺,天惠,写字楼,写字楼,写字楼,豪宅,写字楼T1T2,铂晶宫,酒店,写字楼T3,写字楼T4,公寓T5,万鑫国际公寓B座 2008.12-2011.2 均价22000元/ 销售率：100%,新华IFC-天玺 2010.6-2012.7 均价18000元/ 销售率：50%,世茂铂晶宫（T6） 2011.12-2012.7 均价14500元/ 销售率：53%,精
2、装公寓代表项目 1、万鑫国际公寓B座-概况,投资商：辽宁中一集团 总建面：25万 A 酒店+写字间 12-26F为酒店 27-45F为写字间 单层面积1600 （开发商持有） B 公寓 11-37F 平均面积61（377/550） C 写字间 11-37F 销售型写字间 98平378平（534/546） 开工时间：2006.3 入住时间：2009.10 物业费：3元/月 公寓售价：14000-32000元/（均22000元/） 写字楼售价：14000元/起-19000（精装修） 预售许可证：07095号 开盘时间：2008.12.27 截至2011年2月销售率达100% （其中有30%客户因个
3、人原因不要求合同备案）,A,B,C,室内空间：豪华装修，家电家具齐全，相当于五星级酒店标准 实木钢板门 密码门 大理石、地板拼花、进口壁纸 电视、冰箱， 德国热感炉具、微波炉 德国杜拉维特洁具；,层 高：3.35m 电 梯：5梯22户 进口奥的斯智能IC卡电梯 梯户比1:110 大 堂：5000,公共空间：豪华装修,精装全配：4000元/标准,智能化： 美国PBI卫星电视接收系统； 韩国进口COMMAX智能家居系统 可视对讲及门禁； 远程抄表； 自动照明控制； 自动窗帘控制； 室内电梯呼叫系统； 房间温湿度显示体统； 免提接听拨打电话； 霍尼韦尔消防报警、烟感器 瑞典VINGCARD电子门锁管
4、理系统,中央空调(侧排)： 远大制冷机组/同方水源热泵机组； 霍尼韦尔控制系统； 丹麦格兰富循环水泵； 松下风机盘管,24小时热水 24小时管家服务 指纹识别车库,精装公寓代表项目 1、万鑫国际公寓B座-指标,精装公寓代表项目 1、万鑫国际公寓B座-销售概况,均价：22000元/ （14000-33000） 垂直差价：100元/ 户型差价：较大 南北差价：800015000,2008年12月开盘销售 2009.6.6 公寓样板间开放 2009.7.26 万鑫酒店开业 2009.10公寓入住 截止2008.12-2010.03 销售16357.74，月均销售1090.52（约18套） 截止201
5、0.03-2011.02 销售17409.26，月均销售1450.77（约23套） 累计销售率100%,客户来源：本地：和平、沈河 外地：辽阳、本溪、抚顺等 客户年龄：40岁左右居多 购买目的：投资40% 自用60%（自住及酒店长包房替代品） 付款方式：65%一次性付款 35%贷款 敏 感 点：酒店配套、价格、服务、地段、私密性、代租服务,明星户型：35.8/48南向 98/102舒适二居；155三居 推售策略：由下至上、由低至高开始销售；大户型追求高利润，前期销售率较低 适时提价，根据市场行情提价，从14000元/直至楼王售价近40000元/ 前期南向销售快，定价逐步提高仍保持高去化率 推广
6、手段：1、活动营销（利用酒店资源）； 2、电台轰炸（FM99.8、98.6、97.5） 3、LED（万鑫B座南侧） 其他硬性推广较少,#上表为房产局合同备案数据，实际上2011年2月大火前已100%销售（含部分顶账房及不愿合同备案的业主）,精装公寓代表项目 1、万鑫国际公寓B座-销售分析,精装公寓代表项目 1、万鑫国际公寓B座-客群分析,私企业主是主要客群，其次是政府官员、企业高管。,精装公寓代表项目 1、万鑫国际公寓B座-客群分析,沈阳市内客群占35%，多为政府官员（用亲属名字购买） 外市以周边本溪、辽阳、抚顺为主占40%，多为私企业主、矿主； 省外以北京、上海、香港为主，多为投资客； 外籍
7、以韩国人为主。,精装公寓代表项目 1、万鑫国际公寓B座-客群重点关注的问题汇总,投资回报：售价14000-33000元/，开发商承诺代租120元/月，能否实现这个租金回报； 私 密 性：自用群体担心投资租赁后影响私密性； 价 格：作为二线城市在2009年初售价达到14000元/，当时沈阳商品房均价还在4000元/左右； 对省外投资客来说认为价格虚高、投资有风险； 对其他如户型、朝向、装修品牌、停车位等问题关注度不高。（开发商做的比较到位，基本能满足需求）,精装公寓代表项目 1、万鑫国际公寓B座-总结,借鉴： 稀缺性、唯一性、酒店品牌、服务、地段及旺市时机造就了万鑫大厦的成功 万豪、万鑫自有酒店
8、品牌的驱动力； 走顶级、求唯一性，主打奢华仍有市场，尤其是沈阳、辽阳、本溪等地的“暴富”阶层非常青睐； 配套共享（大堂、休闲健身、会馆、商务性会议中心、宴会厅等）； 酒店式服务与代租服务在销售阶段对投资客有吸引力（使用后代租服务并未起到实际作用）； 和平区政府的政策倾斜与实际推动，影响较大； 户型越小越有投资吸引力； 南北差价大，随着市场环境的改善适时提价； 装修品牌、品质迎合目标客群需要。 沈阳周边城市的“暴富阶层”具有很强的购买力，他们认万豪、认万鑫，而省外、外籍商务人士更认喜来登。 皇朝万豪给人的印象始终脱离不开是“暴发户”的标签，而不是“名流聚会场”，我们的项目应力求体现出这种差异，在
9、“文化”和“国际化”方面挖掘卖点；,影响业主购买的主要因素： 有 面 子：皇朝万豪酒店、万鑫酒店的影响力极大，满足心理需要； 够 档 次：真正酒店式服务，内外精装品质、与酒店写字楼共享配套； 私密性高：沈阳最高售价，锁定城市最高收入阶层； 地段属性：五里河富人区； 综合品质：追求极致奢华，无弱项。 销售团队：对市场的认识，（五年内未有其他产品超越）产品的理解（东北最高端的酒店公寓），销售路线细节的把握。（销售路线：5000平酒店入户大堂3000平宴会厅10层空中花园10000平健身会所上B座电梯-样板间售楼处签订合同）,精装公寓代表项目 2、新华IFC-天玺-概况,投资商：香港新华集团 总建面
10、：30万，其中天玺12万 A 公寓 45-135平，标准层2000平 ，18、21、24户/层， 共30层，高105米，共496户 开盘时间：2010.6 入住时间：2012.10 物业费：5元/月 公寓售价：18000元/（近期促销约16000元/） 预售许可证：沈房预售第10031号 截至2012年7月 推出363套(6-22F)，销售约180套，其中合同备案122套， 销售率达50%(多为2010年售出，2012年6-7月零销售),A,B,C,A,室内空间：豪华装修，相当于五星级酒店标准 大理石、进口壁纸 法格油烟机、冰箱， 卫生间：浴缸、面盆、坐厕（品牌：德国杜拉维特Duravi）；水
11、龙头、花洒（品牌：德国高仪Grohe）；高级淋浴屏；热水器（品牌:西门子）；,层 高：2.95m 电 梯：8梯18、21、24户 进口迅达智能IC卡电梯 梯户比1:62,公共空间：豪华装修,精装全配：4500元/标准,智能化： 智能设备：韩国进口COMMAX品牌或同等品牌智能家居系统，拥有家居安防报警、可视对讲及门禁；照明控制，接收短信息发布，窗帘控制，电梯呼叫功能，物业服务功能，房间温湿度显示，室内设终端机（ 彩色可视对讲机）；,供暖： 暖气/松下分体式空调,开关插座：德国西门子 厨房电器：电陶炉或电磁炉、吸油烟机、微波炉、嵌入式消毒柜（仅限70m2以上户型）（品牌：法格）；冰箱（品牌：西门
12、子/含21层、22层B户型/D、G、H、I、J、K、L户型除外）；橱柜（品牌：德国柏莱特）；,精装公寓代表项目 2、新华IFC-天玺-指标,精装公寓代表项目 2、新华IFC-天玺-销售概况,均价：18000元/ 垂直差价：100-500元/ 水平差价：500-3000元/ 户型差价：不大,2010.5公寓样板间开放 2010.6月开盘销售 2012.7入住 分三次推出房源：2010.6推出6-10F共120套，2011年初推出11-19F共189套，2011年底推出20-22F共54套，共计363套， 截止2012.7销售约180套（其中122套合同备案） 销售率：50%（其中首推6-10F销
13、售率达73%）,客户来源：本地：沈河、皇姑、和平 外地 ：鞍山、本溪、阜新、铁岭、朝阳等 客户年龄：40岁以上居多 购买目的：投资 55% ，自用 45% 付款方式：一次性付款65%，贷款35% 敏 感 点：装修及配套、地段,精装公寓代表项目 2、新华IFC-天玺-销售分析,销售分析,精装公寓代表项目 2、新华IFC-天玺-客群分析,私企业主是主要客群，其次是政府官员、富家子弟、企业高管。,精装公寓代表项目 2、新华IFC-天玺-客群分析,沈阳市内客群占53%，多为政府官员、富家子弟； 外市以周边鞍山、本溪、阜新、铁岭、朝阳为主占26%，多为私企业主、矿主； 省外占比13%，以北京、上海为主，
14、多为投资客，没有香港客户成交；,精装公寓代表项目 2、新华IFC-天玺-客群重点关注的问题汇总,投资回报：投资型客户担心升值空间有多大； 私 密 性：自用群体担心投资租赁后影响私密性； 价 格：18000元/的售价已经比较高了，金廊南端的铂晶宫等售价都在15000元/以下； 对其他如户型、朝向、装修品牌、停车位等问题关注度不高。,精装公寓代表项目 2、新华IFC-天玺-总结,借鉴：,影响业主购买的主要因素： 装修品质：4500元/的精装品质 开发组合：香港新华集团、日本丸红开发，CBRE物业顾问 私密性高：高价位圈定高端人群 地段属性：临市政府、卓展、卓越，属金融商贸开发区范围 综合品质：较高
15、 总 价：投资客可接受范围90万。,2010年6月开盘，当时市场环境较好，首推6-10F小户型单元受到投资者追捧： 户型面积越小越好消化； 梯户比高；1：62 “天玺”这一名称的价值影响； 开发组合国际化； 会所有一定影响，但不是很大；（会所概念包装若不到位将沦为鸡肋）,受整体大势影响，进入2011年后，销售受阻，2012年6-7月甚至零销售； 售价原本低开高走，受大势影响降价促销，14000-18000-19000-16000，对于高位购买的投资者来说打击较大，而降价并未带来销售的大量增加，可谓得不偿失。,精装公寓代表项目 3、世茂铂晶宫-概况,投资商：沈阳世茂新纪元有限公司 占地面积：62
16、99 总建面：82290 容积率：13 物业费：6.5元/月/ 停车位：1:0.46（166个） 产权：40年 非住宅 入住时间：2014.12 户型66-300平，标准层2000平 ，22户/层，户均面积98 共40层。裙楼1层为酒店大堂、商店、酒吧、公寓大堂；2层为大宴会厅、会议室、商务中心；3层为多功能厅、全日餐厅；4层为中餐厅、特色餐厅；5-6层为室内游泳池、健身室、水疗中心；7层为机电、避难层；8-20层为希尔顿酒店客房；21层为机电避难层；22-38层为酒店式公寓；39-40为屋顶机房。 2011.11.3取得预售证 2011.12开盘推售：22-27F 共132套 售价：14500元/均 目前销售：71套 销售率：53% 预售许可证：沈房预售第11643号,A,B,C,室内空间：豪华装修，相当于五星级酒店
