南宁市2010年6月土地月报缩略版附件

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1、此报告 未经中 克而瑞 限公司 何机构 阅、引 绝 仅供客户内部 国房地产信 （中国）信 的书面许可 构和个人不得 用或复制。 绝对保密 部使用， 息集团 | 息技术有 ，其它任 得擅自传 20 市 010 市场报 中 0 年 报告 中国房产信息 6 月 告-土 息集团 | 克 月南宁 土地月 克而瑞（中 宁房 月报 国）信息技 房地产 报 2010-7 技术有限公 产 7-10 公司 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2 / 13 2010 年 6 月南宁市土地月报 目 录 土地市场 3 一、土地市场综述 . 3 二、重要资讯 . 3 三、本月土地供应分析 4 四

2、、本月土地成交分析 9 五、重点地块分析GC2010-057 地块 . 11 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 3 / 13 2010 年 6 月南宁市土地月报 土地市场 一、土地市场综述 ? 城镇住宅供地井喷，开发商拿地却信心不足？ 继 5 月政府调整供地结构及节奏之后，6 月的经营性用地供应呈现井喷。供地节奏速度 加快，且供地结构大规模倾向城镇住宅用地。并在新政下，着手与拍卖公司进行第一次土地 拍卖。 本月土地供应 8 幅地块，共占地 410390.2 （折合 615.5844 亩） ，以城镇住宅用地 供应为主。其中有 6 幅城镇住宅用地、批发零售用地，1 幅批

3、发零售用地（加油站）用地、 1 幅商务金融、 批发零售及住宿餐饮用地。 供应方式有拍卖和挂牌方式， 其中拍卖 4 幅地块。 本月土地成交仅为 2 幅，是 5 月份供应的加油站用地。原本定于 6 月 30 日进行的土地 拍卖，在 29 号紧急刹车，政府下令土地拍卖延期至 7 月 22 日。是新政影响使开发商信心 不足？或者是政府为了引进更大的外地开发商？ 新政下的首次土地拍卖遭遇延期，一时间业内人士众说纷纭。这是否意味着 2008 年的 土地流标事件将会重新上演，尚未可知。但是可以肯定的是，新“国十条”中对土地、房地 产的调控政策，在南宁也开始初现威力。 二、重要资讯 ? 土地出让金将再提 10

4、% 楼价下滑速度或将加快 国土资源部总规划师胡存智指出， 土地出让价不低于当地基准地价的 70%， 竞买土地出 让金不低于出让最低价的 30%。这一政策距离今年 3 月关于加强房地产用地供应和监管 有关问题的通知中规定“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的 20%”的规定仅仅 相隔 3 个月。 在 6 月 26 日召开的 2010 房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出，国土 资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的 70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的 30%。 其实，对土地市场的调控今年 3 月份已出台了较为严厉的政策。3 月中旬，国土资

5、源部 下发的关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知中规定：开发商交付的土地出让 金不得低于出让价的 20%。土地出让成交后，必须在 10 个工作日内签订出让合同；合同签 订后 1 个月内，必须缴纳出让价款 50%的首付款。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 4 / 13 2010 年 6 月南宁市土地月报 CRIC 点评：土地出让金的增加，对开发商的资金压力将增大，尤其是现在楼市调控严 厉，后市发展未明的时候。楼盘销售不比 2009 年热销，只有通过一些降价促销的手段才能 回笼资金，以维持后续的开发和正常的再拿地计划。因此，土地出让金标准的提高，可能会 加速楼市

6、价格体系再塑的速度。并且，对于一些拿地信心不足，资金不足的企业来说，土地 储备更加难上加难，因此会给土地成交带来一定的威胁。 三、本月土地供应分析 ? 政府供地加大力度，土地供应呈井喷 2010 年 6 月南宁市土地供应 8 幅地块，共占地 410390.2 （折合 615.5844 亩） ，环 比上涨 28 倍，同比上涨 37.7%。 ? 新政下首次拍卖土地名单公布，均为城镇住宅用地 本月供应以城镇住宅用地为主，其中有 6 幅城镇住宅用地、批发零售用地，1 幅批发零 售用地（加油站）用地、1 幅商务金融、批发零售及住宿餐饮用地。 供应方式有拍卖和挂牌方式，其中新政背景下，首次拍卖的 4 幅地

7、块均为城镇住宅用 地。 CRIC 点评：在 3 月举行的 2010 年首期拍卖会上，高新区科德路 GC2010-002 地块 由于为商业金融、住宿餐饮、批发零售用途的经营性用地，而遭到流拍。因此在本次拍卖会 上，政府调整供地结构，全部供应城镇住宅用地，防止土地流拍。 ? 地块规模较大，3 幅地块过百亩 从供应地块规模来看，地块规模较大，3 幅地块规模都在 100 亩以上，2 幅地块规模在 50 亩-70 亩之间，2 幅地块在 30 亩左右，仅有一幅加油站用地规模较小，占地 4.228 亩。 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 20 40 60 80 100 120 140 160

8、5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月 供应面积（万）供应幅数 图 2-9 2009 年 5 月-2010 年 6 月南宁市公告土地供应情况 数据来源：CRIC 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 5 / 13 2010 年 6 月南宁市土地月报 大规模地块更加剧本抗风险的能力，产品的打造更多样，开发周期较长，可以抵御房地 产市场变化及政策带来的压力。 而小规模地块便于快速开发， 快速回笼资金。 从 30 亩至 191 亩之间的供地规模，满足了开发商的不同需求。 ? 从供地区域来看，以青秀区为主 从供应区域来开，6 月份只有青秀区、良

9、庆区两个区域有土地供应。政府连续两个月集 中供应青秀区土地， 并且以供应经营性用地居多。 青秀区房地产开发较为成熟， 且售价较高， 土地一向是各大开发商争抢的热点。且在土地出让价格上，费用不菲，溢价率也非常高。政 府大规模供地首选青秀区，能够较大程度的保证土地出让顺利进行，防止土地流拍。 良庆区的五象板块是南宁市重点发展的方向， 该区域正在建设的各项公共配套设施也较 为齐全。此次出让的地块规模较大，出让价格较低。虽然现在周边配套不完善，但是对于企 业进行土地储备，正是一个绝佳机会。 ? 2010 年 6 月供地指标及限制条件情况 地块编号（宗 地号） 地块 位置 占地面积 （） 用途（年限）

10、规划设计指标 起始价(万 元/亩) 竞买保证金 (万元) 容积率 建筑 密度 绿地率 GC2010-057 （419960） 凤凰岭路东侧 81424.97 城镇住宅：70 年 批发零售：40 年 3.0 且4.0 25%且 30% 30% 且 35% 800 万元/ 亩 10000万元 GC2010-058 （041900S） 枫林路西侧 35319.42 城镇住宅：70 年 批发零售：40 年 2.5 且4.0 22%且 30% 35% 且 40% 800 万元/ 亩 4000 万元 88% 67% 0% 0% 0% 33% 13% 0% 0% 0% 0% 0% 0%10%20%30%40

11、%50%60%70%80%90%100% 6月 5月 青秀区西乡塘区江南区良庆区兴宁区邕宁区 表2-2 2010年6月南宁市土地供应情况详细表 数据来源：CRIC 图 2-10 2010 年 5-6 月南宁市土地供应区域分布图 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 6 / 13 2010 年 6 月南宁市土地月报 GC2010-059 （420159） 云景路北侧 20922.96 城镇住宅：70 年 3.0 且4.0 20%且 28% 35% 且 40% 800 万元/ 亩 2400 万元 GC2010-060 （50142B1） 良庆区金象四 区北面 127340.

12、29 城镇住宅：70 年 3.0 且3.5 25%且 32% 35% 280 万元/ 亩 5800 万元 GC2010-017 （0416948） 东盟商务区中 菲路以南 22668.62 商务金融 50 年、 批发零售 40 年、 住宿餐饮 40 年 5.0 且5.5 35%且 48% 30% 且 35% 1150 万元/ 亩 8000 万元 GC2010-012 （0421775） 凤岭南路北面 44619.77 城镇住宅：70 年 1.5 且2.0 20%且 26% 35% 且 40% 372 万元/ 亩 5000 万元 GC20109-03 8（0803873） 蓉茉大道西侧 7527

13、5.44 城镇住宅：70 年 批发零售：40 年 3.0 且3.5 15%且 20% 40% 且 45% 150 万元/ 亩 3500 万元 GC2010-062 （0416940） 东盟商务区桂 雅路北面 2818.73 批发零售用地 50 年 0.3 5%（站 房） 10% 250 万元/ 亩 200 万元 ? 2010 年 6 月南宁市土地供应地块限制要求 ? GC2010-017 地块 建筑高度控制要求为主体建筑高度应不低于 220 米。 商务金融用途建筑面积占总建筑面积比例为 40%-50%， 批发零售用途建筑面积占总建筑面积比例为 10%-20%， 其余为住宿餐饮（酒店宾馆） ，且

14、酒店应为五星级酒店。 其他规划设计条件按南宁市规划管理局建设项目设计条 件通知书 （审批号：2009-293）的规定。 GC2010-017 地块挂牌起始价为人民币 1150 万元/ 亩，竞买保证金为人民币 8000 万元。此外，竞买申请人 在报名截止前，需交纳五星级酒店建设履约保证金人民币 1 亿元。 ? GC2010-057 地块 GC2010-057 地块项目住宅建筑套密度 298.9 套 公顷， 应满足套型建筑面积在 90 平方米以下的住宅建筑 面积占总住宅建筑面积不少于 70%的要求，其中套型建 筑面积 90 平方米以下的不少于 1844 套， 套型建筑面积 90 平方米以上的不少于

15、 592 套。 按照项目住宅面积或总 套数 4%比例配套廉租住房，每套住房建筑面积控制在 数据来源：CRIC 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 7 / 13 2010 年 6 月南宁市土地月报 40-50 平方米以内。 廉租住房经竣工验收合格后， 由南宁市政府按照南宁市物价局公布的经 济适用住房价格回购。GC2010-057 地块挂牌起始价为人民币 800 万元/亩。 ? GC2010-058 地块 GC2010-058 地块项目住宅建筑套密度 317.5 套公顷，应满足套型建筑面积在 90 平 方米以下的住宅建筑面积占总住宅建筑面积不少于 70%的要求， 其中套型

16、建筑面积 90 平方 米以下的不少于 844 套，套型建筑面积 90 平方米以上的不少于 271 套。GC2010-058 地 块挂牌起始价为人民币 800 万元/亩。 ? GC2010-059 地块 GC2010-059 地块项目住宅建筑套密度 335.9 套公顷，应满足套型建筑面积在 90 平 方米以下的住宅建筑面积占总住宅建筑面积不少于 70%的要求， 其中套型建筑面积 90 平方 米以下的不少于 532 套，套型建筑面积 90 平方米以上的不少于 171 套。 ? GC2010-060 地块 GC2010-060 地块建筑高度控制要求为50 米； 住 宅商品房项目中套型建筑面积 90 平方米以下住房面积， 必须达到住宅开发建设总面积的 70%以上