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1、第一节 用益物权的概述,第二节 建设用地使用权(地上权）,第三节 宅基地使用权,第五节 采矿权,第六节 地役权,第四节 土地承包经营权,第十六章 用益物权,一、用益物权的概念 （第117条）,用益物权是指对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益的权利。 （第117-169条）,第一节 用益物权概述,二、用益物权的特征,用益物权具有以下特征：,1.用益物权的标的物多是不动产。在这一点上它与所有权和担保物权都不同。,2.用益物权是一种他物权、限制物权和有期限物权。,3. 用益物权以对物的使用，收益为主要内容，以占有物为前提。用益物权的目的，在于对物的使用、收益、取得物的使用价值。,三、
2、传统民法用益物权的体系,用益物权的种类与内容因各国的历史传统、国情、地域等不同而不同，具有深刻的固有性。欧陆国家或地区一般都规定了相应的用益物权制度。但是始终未能建立统一的用益物权制度。 法国民法典规定了用益权、使用权、居住权和地役权；德国民法典规定了地上权、物权的先买权、土地负担和役权（包括用益权、地役权、限制人役权、居住权）等。我国台湾地区规定了地上权、永佃权、地役权和典权。,永佃权 是指永佃权人以支付佃租为代价在他人土地上耕种或放牧的权利。“台湾民法典”第842条。现在修正为：农用权。,2、地上权 是指指在他人所有的土地上有建造建筑物或其他工作物而使用他人土地的权利。,3. 地役权 是地
3、役权人依据当事人的约定或法律规定为了行使自己不动产权利的便利或利益而利用他人土地或限制他人土地使用的权利。,4、典权 典权人以支付典价为代价占有出典人的不动产，并对不动产享有使用、收益，以及一定程度的处分的权利。,5、居住权 是指自然人因居住的目的而对他人房屋及其附着物享有的占有、使用的权利。,(二) 我国现行法上的用益物权,根据物权法、民法通则、土地管理法等相关法律规定，我国现行立法上的用益物权包括：,1.建设用地使用权,2. 其他自然资源使用权,3. 土地承包经营权,4、宅基地使用权,主要由民法以外的其他特别法规定。有林业权、渔业权、采矿权、取水权、养殖、捕捞权等。,5、地役权,第二节 建
4、设用地使用权,物权法称“建设用地使用权”、目前土地管理法、城市房地产管理法都称为“国有土地使用权” 建设用地使用权应该包括：国有建设用地使用权和集体建设用地使用权两种。 立法建议时有称“基地使用权”、还有学者主张直接用传统的“地上权”。,一、建设用地使用权的概念和特征,建设用地使用权因建设建筑物、构筑物及其附属设施依法对国家（集体）所有的土地享有占有、使用和收益的权利。第135条,建设用地使用权的特征：,1、它存在于国家或集体所有的土地之上的物权。不同于在土地所有权能够流转的私有土地之上的地上权。它承担主要交易职能，在我国类似于土地所有权。 2、它以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。但没有建
5、筑物或构筑物也可以设定，即使建筑物或构筑物灭失，该权也不消灭，仍可以原来使用目的而使用土地。 3、它主要通过出让或划拨取得。地上权是通过当事人之间的合同取得。,建设用地使用权分类,（一）根据土地所有权不同 国有建设用地使用权与集体建设用地使用权 （二）根据空间标准 地表建设用地使用权 地下建设用地使用权 地上建设用地使用权使用权人对于地表之上一定范围的空间享有的以建造建筑物、构筑物及其附属设施的方式占有、使用、收益的权利。 思考：土地空间权是否应该独立存在？,二、建设用地使用权的产生和期限,（一）建设用地使用权的取得。 不动产物权的一般取得原因也适用该权利。我国土地公有制，取得该权利有其特殊的
6、原因： 国有土地上原始取得该权利的有：国家无偿划拨、有偿出让。继受取得方式有：转让、互换、赠予、出资、抵押、继承等。 集体土地上取得该权利的，基本是土地使用者通过向有关部门申请获得批准，有无偿，也有有偿使用，主要是乡、镇、村的建设用地。,土地划拨：土地使用人按照一定的程序向政府提出用地申请，政府通过行政审批程序将土地无偿拨给使用者使用，从而取得土地使用权。,其特征是： （1）这是一种行政行为；（2）使用者必须亲自占用、使用；（3）使用土地是无偿的；（4）其适用范围有限；（5）划拨获得的土地使用权具有不定期性；（6）在法定情况下可以由政府批准无偿收回。（7）土地用途基本都是公共利益的。,划拨的建
7、设用地使用权可以在一定条件下，转化为有偿出让的建设用地使用权。条件是： 1、土地使用者是公司、企业、其他经济组织或个人，而不是国家机关、事业单位、公益团体等非营利目的单位； 2、领有国有土地使用证； 3、具有地上建筑物、其他工作物的合法产权证明； 4、按规定签订土地使用权出让合同，并补缴土地出让金。,下列建设用地的使用权，确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： 1、国家机关用地和军事用地。 2、城市基础设施用地和公益性事业用地。 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 4、法律、行政法规规定的其他用地。,1998年9月10日，盛大公司与交通房产公司签订了联合开发协议，约定双方
8、联合建设北市场商业及住宅小区，占地面积1.4万平方米，建筑面积5万平方米，投资规模为5500万元，启动资金3000万元，由盛大以项目投入占1000万元，同年11月再投资1000万元，合计占总投资的40；交通公司拟在98年底前和1999年4月底前分别投入1000万元，占总投资60，另外双方还约定了分配利润，分担风险及违约责任等内容。1998年底交通将1000万元投入联合办公室帐上，盛大也投入了293万元。,案例,另有事实：联合建设项目用地的使用权是盛大由政府划拨所得，该公司仅向土地管理部门支付了城市建设补偿费，未办理土地使用权出让及变更登记手续。,问：该联合开发协议是否有效？为什么？该案如何处理
9、？,1999年4月，交通因盛大未按约向项目投足1000万元而拒绝再投入资金，并要求分割合建项目的土地，分别自建，盛大以项目和土地使用权是政府批给自己，自己无权转让为由拒绝。双方协商未成，交通公司诉至法院，请求盛大继续履行协议，并承担违约责任。,建设用地使用权的出让 （第138、139、140、141、142条）,它是国家（集体）以土地所有人身份将建设用地在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家（集体）支付土地使用出让金的行为。,出让的形式有：协议、招标、拍卖、挂牌。 挂牌出让出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并
10、更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价确定建设用地使用权人的行为。,建设用地使用权出让的特点：,1、它是一种平等协商、自愿有偿的方式设定他物权的民事法律行为。,2、其客体只能是城镇国有土地。集体土地上设立建设用地使用权，其出让、转让有严格限制。,3、使用权人对土地使用的具体权利比划拨取得的建设用地使用权的范围、内容多。,4、它是有期限的物权。,5、其权利的行使受到国家土地用途的限制。,建设用地使用权的登记 该种权利采用登记生效主义，不登记权利不能设立。即使是划拨方式取得的，也要登记，政府的依法批准也不导致建设用地使用权的当然取得。 出让合同的成立与生效也仅仅是建设用地使用权取得的前提。,建设用
11、地使用权的流转,它是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为。如出售、交换、投资、赠与等。 转让建设用地使用权是有严格条件的。 注意转让中的房地关系：地随房走，房随地走。第（146、147条）,（第143、144、145、）,集体建设用地使用权,乡（镇）村建设用地主要满足乡村基本建设需要，如乡村的公益事业建设用地及乡村企业建设用地。对集体建设用地使用权目前还是适用土地管理法。 土地管理法严格控制乡村建设用地的审批权限。也严格限制其流转。地方政府有突破。典型的是2005年广东省政府颁发广东省集体建设用地使用权流转暂行办法。,（第151条）,（二）建设用地使用权的期限,通过划拨及乡村建设用地程序取
12、得的建设用地使用权是无期限的，除了法律规定的消灭原因外，使用人可无期限使用土地。,通过出让和转让等取得的建设用地使用权有期限限制。物权法第138、148、149条都有涉及期限问题。,通过出让方式取得建设用地使用权的，按照土地的不同用途，最高年限为：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或者其他用地50年。,（第149条）住宅用地使用权期间届满的自动续期。,三、建设用地使用权的内容,1、占有和使用土地（第142条）； 2、转让、抵押、出租、出资、赠予、抛弃等 3、权利人保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利；在其
13、建设用地上可以实施非保存建筑物或其他工作物的附属行为，如种植花木、修筑围墙等。 4、基于建设用地使用权的物权请求权； 5、相邻关系的适用。,义务：,1、支付土地使用费；2、合理使用土地；3、容忍提前收回,权利,四、建设用地使用权的消灭,1、土地灭失； 2、国家提前收回土地； 3、使用期限届满未续期； 使用期限届满，依法自动续期的，或申请续期，并办理续期手续的，建设用地使用权不会消灭。依法不可以自动续期或申请续期没有被批准的，建设用地使用权因期限届满而消灭。 4、建设用地使用权抛弃 5、建设用地使用权撤销。,五、建设用地使用权消灭的法律后果,1、出让人应及时办理注销登记，由登记机构收回建设用地使
14、用权证； 2、用地者返还建设用地，取回地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复土地原状； 3、建设用地使用权消灭时，若土地所有权人以市场价购买地上建筑物、构筑物及其附属设施的，用地者不得拒绝。但所有权人不行使购买权时，用地者不得诉请购买。 我国物权法第149条对此的规定：,消灭后该地上的建筑物及其他不动产的归属，有约定的按照约定，没有约定的或约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。目前，调整这个问题的只有1990年国务院颁布实施的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条有规定。内容：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。 学界认为这在今天已经不合理，应废除
15、。应该允许用地者取回。若国家不无偿收回，用地者又不取回地上建筑物及其附着物，而要求国家以市场价购买，国家有强制缔约的义务吗？,4、土地所有权人可以请求延长建设用地使用权的存续期。在建设用地使用权期限届满前，可以请求使用权人在地上建筑物及其附着物可以使用的期限内，延长建设用地使用权的存续期限。 5、有益费用的偿还请求权。用地者可以请求土地所有权人偿还其增加土地的价值而支出的用益费用。如用地者在地上安装的排水设施或进行改良工程等而使土地价值增加。 6、由于公共利益的需要，土地被提前收回的，所有权人要补偿地上建筑物及其附着物的价金，并退还剩余期限的土地使用费。,案例：明利公司诉金星公司转让土地使用权
16、无效案 2000年3月16日，金星实业总公司与某市国土局签订土地使用权出让合同并办理有关手续后，取得了该市东立交桥南侧土地使用权，面积为5万平方米。同年4月30日，金星实业总公司又与明利置业有限公司签订了土地使用权转让合同，约定由金星公司将东立交桥东南侧面积 1.35万平方米土地（折合20.25亩）使用权转让给明利公司,每亩地价为21万元。金星公司应于当年7月30日以前完成居民拆迁、土地平整、地下水管道及电源线拉通等工作。如果延误交付土地，金星公司应按月利率1.5%承担预付款的利息；明利公司则应于合同签订后6日内支付地价款的80%，余款于7月31日付清。如果延期付款，每延期1天罚款5000元。合同同时对转让土地的四至界限、交付手续均作了约定。,合同订立后，由于约定的土地使用权有部分属市邮电局享有，为此，金星公司与明利公司于同年的5月6日又签订了一份补充协议，约定将转让土地增至1.56万平方米（折合23.4亩），预付款为388万元，由金星公司负责与其他部门办妥地块调整手
