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1、,2014年营销推广方案,营销策划单位：北海市如海房地产代理有限公司,柏 悦 尊 府,柏悦尊府营销方案目录,1.项目定位与市场分析 2.项目价值与项目对比 3.项目推广与销售节点分析,1.项目定位与市场分析,高端国际商住区,柏悦尊府位于北海大道与云南路交汇处，是集精品商业、高档住宅于一体的高端国际商住区，拟建设30层，总建筑面积约10万平米，在建筑风格上将古典法式与现代法式和谐交融，在立面上融入经典的art deco风格，配以法式风情精品园林，点缀法式雕塑、小品、路灯、跌水、四时花木等，建成后将成为北海人居的高品位社区典范。 在规划上，柏悦尊府面临北海大道、云南路面、规划路面的三面底层一、二、
2、三层将打造成为香榭里艺术商街，巴黎的香榭里大道是巴黎的象征之一，被誉为“世界最美的街道”，建成后将引进各类名牌精品店、咖啡厅、法国红酒庄、高端茶艺馆等精品专门店，成为北海别具一格的休闲新亮点。,1.项目定位与市场分析,高品质公园住宅小区,项目位于北海大道与云南路交汇处 紧邻广场公园，地理位置优越。三大市场环绕周边，各国内名校，可以让业主们的小孩轻松完成从幼儿园到高中的一个学业。离大润发购物广场只需五分钟车程。同时此片区，也是政府倾力打造的高端旅游度假居住地。,1.项目定位与市场分析,周边均为低层建筑，使得柏悦尊府视野开阔，可远眺大海。项目用地属于北海城市中心区域，商业中心区边缘地带，拥有很强的
3、升值和发展潜力。北侧更有近万平方的市政广场“竹园”，也是住户真真正正、实实在在可以享受到的绿化面积。 柏悦尊府总户数738，而机动车位高达488，保证家家户户停车无优之余，更将车流、人流完全分离，四通八达的小径，将路网和景观有机结合，创造出一个宁静而畅通无阻的社区交通环境。 柏悦尊府以点式或联拼布置，环绕整个中心花园，与周边环境共同组成一个和谐优雅的整体，,优势,1、周边配套发展成熟，生活配套较为齐全，教育资源配套也相对到位。 2、交通完善，出行方便。 3、周边区域内唯一赠送面积最多的待售楼盘，主推产品89平米的2+1房，比较适合刚需群体，性价比是比较高的。,1、太阳能独立发电系统建筑应用 ：
4、可以实现与常规电力进行切换，从而实现在太阳能发电系统发电量不足的情况下，改由常规电力供电。太阳能电池板产生的直流电力通过逆变器转变为交流电，然后向用电负荷供电，同时多余的电量又通过控制器向蓄电池组充电。在无日照的情况下，通过逆变器由蓄电池向用电负荷供电，当蓄电池的电力不足时，自动切换到常规电力，由常规电力给用电器提供电能。该太阳能发电系统主要由太阳能电池组件、太阳能电池支架、控制器、逆变器、蓄电池组等组成。整个系统全自动运行无需人工管理。 2、太阳能光伏并网发电建筑应用：太阳能电池板产生的直流电力通过逆变器转变为交流电, 不经过蓄电池储能 , 直接通过并网逆变器 , 把电能送上电网 .效率更高
5、，稳定性更好，经济性更优，有利于城市内推广应用。,1.项目定位与市场分析,目前太阳能光电建筑应用主要分为两种：,1.项目定位与市场分析,市中心定制级高品质公园式住宅小区,1.私享定制级专业化精准为您量身打造专属您的海景私寓。,2.高品质精准定位让您的私享空间无限升值，五星级管家服务，低投资高收益。,1.项目定位与市场分析,没有既定的规则，我们自己制定规则； 没有既定的标准，我们设立标准。 不怕我们想的过高， 怕就怕我们不够想象力，自我设限， 错过柏悦尊府之后的又一城市盛宴。 要有勇气担当起领导者的责任，要有信心开创属于项目的影响力。,柏 悦 尊 府,1.项目定位与市场分析,酒店式服务公寓的目标
6、市场主要以，在北海从事商务活动及旅游度假的休闲活动或较长期居住的外国人为主，虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在4天或以上。 这个市场的主要客人有长期在北海的商务人士，外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来北海旅游的等。,酒店式公寓的主要服务对象,2 房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合又懒又忙的IT小两口。 由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要 是出租，价格一般都不低。,在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，
7、还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。,1.项目定位与市场分析,酒店式公寓的功能,1.项目定位与市场分析,1.项目定位与市场分析,酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。 对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。,酒店式公寓的户型,1.项目定位与市场分析,酒店式服务公寓借鉴豪华酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务、安全服务、交通服务等，比酒店更进一步的是酒店式服务公寓由于长租客比较多，更体现出一种家庭式服务，例如24小时
8、送餐、社区聚会、幼儿看护等。 酒店式服务公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较普通高档公寓更完善，服务内容更多，更加人性化。,酒店式管家服务,1.项目定位与市场分析,1.项目定位与市场分析,1、时间短暂，必须一夜倾城； 人海战术先行一个月充分接触市场，海陆空集中轰 炸一个月，充分抢占眼球,【推广策略】,2、大字报时代，必须激发客户的想象力； 唯美画面，激发市场对美的渴望和想象,3、白开水广告，必须强势引导客户； 制造悬念，引人入胜，步步为营,3.项目推广与销售节点分析,【推广计划及主题安排】,预热期,引爆期,4月份：金滩海岸线上最好的家,1,8-12月份：热销信息释放,5,6月份：盛放
9、前所未有+火爆预约,3,7月份：7.26在世界的北海，爱上天锦花园+开盘,4,4月,7月,10-12月,鼎盛期,8-9月,6月,5月,2.四川路和北海大道交接LED,4.汽车总站广告牌,1.合浦收费站高炮,3、.茶亭路灯杆旗,【媒介资源建议】,位置:桂海高速公路合浦收费站1号 媒体形式: 高杆广告 尺寸: 18mx6mx2面、216平方米,1、合浦收费站高炮,【媒介资源建议】,2.北海大道与四川路交接工行大厦LED,【媒介资源建议】,3.茶亭路灯杆旗,【媒介资源建议】,本项目,【线上推广组合爆破】 在预约启动前一周，线上线下推广渠道全面铺开,注：以上仅为线上媒体规划,1 Find 如何找到客户
10、？,2 How 客户怎么来？,3 Feel 让客户体验什么？,4 Serve 如何服务客户？,Sublimation,5 客户积累的关键性营销事件？,营销策略之客户、活动、渠道执行分解,68,1 如何找到客户？,2 客户怎么来？,3 让客户体验什么？,4 如何服务客户？,5 客户积累维系的营销事件？,6 如何促成客户成交？,服务策略：将现场服务打造成市场的又一亮点 销售服务：置业专家 物业服务：星级物业服务前置,活动策略：营销大事件&暖场小活动,价格策略：平稳入市，稳步提升以实现大盘持续热销,构筑立体拓客机制 搭建客户管理平台 深入挖掘已有客户资源 全面拓展新客户资源,渠道原则：立足北海、智取
11、全国 抢占北海本地核心渠道: 机场/市中心/竞争项目周边 新媒体渠道：彩信/手机报/微博/团购网/星级酒店/出租车 传统渠道节选配合,展示原则：给予客户与众不同、独特尊贵、休闲 项目静态展示 体验资源展示 物料展示,营销策略之客户、活动、渠道执行分解,69,构筑立体拓客机制,达成 目标,1,搭建客户管理平台,合纵连横全面拓展新客户,深入挖掘已有客户资源,天锦花园 完善的客户维系系统,采用全国化客户渠道，通过对重点行业的重点覆盖，全面拓展,老客户的管理及维系,客户策略,70,建立完善的客户维系系统，开启“柏悦尊府会”搭建起客户管理体系平台,70,柏悦尊府会 客户管理体系,客户服务中心职责: 负责
12、各项客户活动的召集以及组织工作； 通过客户访谈为生产线提供客户对于产品、销售等方面的建议。,客户资源管理中心职责： 积极与其他两个部分沟通，定期或不定期的发起客户维系活动（根据客服中心点的反馈提出客户活动方案）； 客户个人信息管理，通过专业的数据分析为生产线提供科学可靠的客户数据（客户对于产品评价分析，客户的置业特征分析等）。,客户拓展中心职责： 积极拓展新客户；办理新会员入会手续； 收集会员的基本资料便于资源管理中心统筹客户资料。,客户服务中心,客户资源管理中心,客户拓展中心,客户策略之一：搭建管理平台,71,71,天锦花园会平台启动及运作思路：分层级管理客户，前期通过柏悦尊府会的启动快速蓄
13、客（未取得预售证时期），认筹期通过诚意金的预缴梳理意向客户,普卡：面向所有新入会会员 申请条件：一次性预交诚意金1万元（1万起） 对应权益：凭卡参加项目举办的各类营销活动/ 柏悦尊府会会员手册/ 优先获得项目销售讯息及购房优惠(具体优惠方案根据销售情况确定),金卡：在柏悦尊府体系内认购一套物业的 对应权益：享有普卡的所有权益/ 优先选房权利,白金卡：在柏悦尊府体系内认购多套物业的 申请条件：金卡客户成功认购后直接转换为白金卡 对应权益：享有金卡所有权益/ 凭卡参加各种业主联谊活动/ 获得再购房优惠（具体优惠方案据项目销售情况后定）/其他权益（如后期休闲配套）,项目蓄客期,认筹期 客户分级管理,
14、嘉客会白金卡,客户策略之一：搭建管理平台,客户策略之三：合纵连横积极拓展新客户,异地+行业拓展,五星级酒店,渠道经理,建立“渠道经理”激励制度，分区域分行业定责激励； 每通过旅行社/消费/酒店/异地找到一个意向客户，给予适当奖励； 最终跟进并成交，给予额外提成点数； 累计找到意向客户20人以上，给予额外提成点数；,重点拓展,旅行社,中高端消费消费场所,1 Find 如何找到客户？,2 How 客户怎么来？,3 Feel 让客户体验什么？,4 Serve 如何服务客户？,Sublimation,5 客户积累的关键性营销事件？,营销策略之客户、活动、渠道执行分解,基于前面案例分析，本项目的创新营销
15、思路 以“海陆空”立体战争策略，构建全新的营销模式,“空中轰炸”与地产界主流媒体建立全面战略合作伙伴关系，主要渠道覆盖，进行短期高频次，大范围的媒体轰炸,“陆地作战”构建区域级营销中心统筹全国性营销工作，拓展政府、银行、商会等目标渠道客户，以三级配额销售策略实现分阶段的持续爆破,“海底配合”整合各区域的优质客户资源联动，建立多级网络，实现销售体系化,“空中轰炸”,空中轰炸,1、业内网络渠道的渗透轰炸,之网络,搜房网在 分公司所在区域均设有分支网站机构，重点财富聚集地也有布局，可统一协调当地的网络宣传工作,搜房简介： 全球最大的房地产家居网络平台，2010年9月正式于美国纽约证券交易所上市，业务覆盖全球104个城市及地区，日均独立访客搜房网超过1200万人次，房地产门户网站访问量全球排名第一，至2010年全国注册的购房者用户超过2000万，日均浏览量排房地产门户首位 ，成为全国最大的房源展示平台。,104个城市，2000万购房用户的全面覆盖！,天锦花园VS搜房全国的战略合作,合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的全国性网络推广，由搜房配合在各地组织看房团； 推广时间：2014年412月份，后期视节点阶段性合作 推广地区：华中、华南、华东、西北、东北等中高端财富聚集地（如鄂尔多斯、温州、太原等地）,空中轰炸,2、专业旅游网站渠道的组合轰炸,之网络,天锦花园VS携程网、去哪儿等
