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1、甘肃宝盛房地产开发公司发展战略调整三、甘肃宝盛房地产开发公司现行发展战略评价(一)公司简介甘肃宝盛房地产开发公司公司成立于2000年8月，是兰州市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。注册资金为800万元(人民币)，现有员工20人，是一家从事楼盘开发、经营、销售和管理等业务的专业房地产开发公司。自2000一2009年成功开发并完成了兰州油泵油嘴厂项目、上西园上宝苑项目两个商业住宅楼盘项目。其中，2000年2004年，开发位于段家滩的宝盛家园住宅小区项目，一期、二期建筑面积共计5万余平方米，套数是600套，户型面积80一113多平米;20042009年，开发位于小西湖上西园的宝盛上宝苑1
2、号、2号住宅项目，小区的建筑面积是3.42万平方米，套数是468套，户型面积60一90多平米的小套型。2009至今，在白银成立了分公司，开发位于白银市王崛西路的宝盛嘉园住宅小区，建筑面积5.4万多平方米，套数516套，户型面积80一106多平米。这些住宅定位于中小户型，面向广大工薪阶层，是老百姓能够买得起的房子，价位也不高，起价是2580，最高2900。房子总价在18一20万之内，如果按700rk按揭，老百姓可以承担起这笔费用。所以我们的房子是充分考虑了市场来定位的。公司本着为社会做贡献，为客户增加财富，为员工谋取发展为经营理念，公司始终秉承“诚实做人踏实做事“的企业精神，坚持“以质量取胜、专
3、业创造价值”的经营理念，凭借正确的市场定位和严格的内部管控，通过稳步扩张，逐步实现自身的发展壮大。良好的产品品质赢得了广大业主的普遍认同，业主重复购买或推荐购置率达40%以上。(二)公司现行发展战略评价资产负债比率较大，导致风险较高。房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但房地产对资金的要求尤为突出。而且，房地产建设经营期一般需要2一3年，需要有雄厚的资金储备。目前房地产开发的资金主要来自于自筹资金、银行贷款和房屋销售款，其中自有资本金较少，主要是依靠银行借款。利率变动对负债经营的房地产企业影响非常大，银行贷款利率提高，导致企业负债成本增加。预期收益
4、相应减少。同时，由于国家对房市政策的调整，投资者持币观望，整个房地产市场一方面成本增加，另一方面需求降低，资金回收期变长，加大了投资风险。2.面临通货膨胀风险。当通货膨胀大幅度上升时，会增加房地产商品的开发成本。这些成本包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本及代建工程开发成本等。此外，还有材料成本、房产税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、车船使用税、个人所得税等相关税费及人工成本的上升。这些成本直接导致企业成本费用大幅增加，预期收益减少，压缩了中间利润，甚至是微利。3.员工整体素质偏低，缺乏核心团队。如果说资金、土地是中小房地产企业的硬伤
5、，那么人的储备与培养则是中小房地产企业发展的软肋。中小房地产企业影响力小，稳定性差，难以提供高薪、高福利来吸引建筑、结构、房地产、财务及有关经济类的专业人才，以至于企业员工整体专业素质较差，更难以形成核心团队，发展缺乏后劲。244.风险意识淡薄，经营短期行为严重。公司发展前期只追求投资项目带来的巨大的盈利空间，没有意识到真正的风险。在经营模式上，选取“短、平、快”的开发项目，以尽快完成资本的积累。公司前期发展重点在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利，缺乏长远发展的战略规划，也就没有研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期，宏观经济环境等主要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波
6、动性较大。随着房地产市场行业调整期的到来，对未来企业发展在动与不动之间犹豫不决。所以既使暂时缓解了资金压力，仍然不能保证企业后续经营规模的发展壮大。5.缺乏品牌意识，没有建立自己的企业文化。目前企业间的竞争已由成本、质量竞争转向品牌和企业文化的竞争，就目前兰州开发的楼盘就己经体现出开发商对企业文化的关注，开发的楼盘多以“教育、音乐、休闲、园林、山水、单身白领、宫廷、商业、小镇、综合”等等为主题进行营销，将企业品牌深深植入消费者的心里，一经开盘就抢售一空。而本公司还没有意识到塑造企业品牌和培养企业文化的重要性，认为做品牌那是大型企业所追求的或者应该是以后该做的事情，在产品创新、营销创新、企业核心
7、文化的创造上落在了后面。四、甘肃宝盛房地产开发公司发展战略调整的必要性运用SWOT分析法(也称TOWS分析法)即态势分析法进行分析。20世纪80年代初由美国旧金山大学的管理学教授韦里克提出，经常被用于企业战略制定、竞争对手分析等场合。sw0T分析代表分析企业优势(strength)、劣势(weakness)、机会(opportunity)和威胁(threat)。25利用这种方法可以从中找出对自己有利的、值得发扬的因素，以及对自己不利的、要避开的东西，发现存在的问题，找出解决办法，并明确以后的发展方向。根据这个分析，可以将问题按轻重缓急分类，明确哪些是目前急需解决的问题，哪些是可以稍微拖后一点儿
8、的事情，哪些属于战略目标上的障碍，哪些属于战术上的问题，并将这些研究对象列举出来，依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性，有利于领导者和管理者做出较正确的决策和规划。(一)公司的优势(S)分析.需求旺盛从我国实行住房改革以来，商品房的销售金额平均年增长速度达到31%，销售面积平均每年增长26.50k。特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给这个行业带来不计其数的利润，也将给国家财政带来无数的税收。兰州住宅总量需求至少来源于四个方面:一是年轻一代工薪阶层、新婚家庭住房需求明显上升;二是有住房但居住面积偏小、
9、向小康居住水平过渡的城镇居民;三是老城区危旧房改造急需拆迁安置用房;四是兰州的经济辐射力日益增强，投资经商办企业的23EMBA学位论文作者:李相贤1肃宝盛房地产开发公.d发展战略调整研究外来人口急剧增长。2.政策支持国家关于房地产的系列政策旨在规范房地产市场而不是去打击房地产市场，政府会一如既往地支持房地产业发展，因为房地产是中国经济的火车头，不可能、也不敢让房地产业停滞不前。由兰州市工信委制定的兰州市非公经济(中小企业)“十二五”发展规划兰州”十二五”九大支柱产业中，房地产业仍为领航产业。与房地产相关的各种产业和与其有关的法律法规的建立和健全必将使房地产发展更健康、更迅速。如物业的发展壮大和
10、有关物业法律的建立。3.规模小，经营灵活本公司属于中小型房地产企业，具有规模较小、经营灵活、效率较高的优点，相对大企业而言，具有一定的创新优势。公司在已进行的土地开发过程中，与当地主管部门建立了良好的关系，尤其是企业在与房地产企业密切相关的建筑业中，已经拥有了广泛的社会关系资源，积累了丰富的开发经营经验。公司自成立以来，因资金及实力所致，开发中低端规模的项目，累计完成开发面积巧余万平方米，都是适合工薪阶层的中小户型，销售快，资金回笼快，投资回收期短，效益良好。操盘经验更为丰富，操盘方式更为灵活，风险也更容易控制。(二)公司的劣势(W)分析我公司与大型房地产企业相比，具有与生俱来的诸多劣势。企业
11、信贷融资困难一是抵押贷款难，抵押贷款虽然是中小房地产企业融资的基本方式，但是由于其贷款条件较为苛刻，大部分企业通过此种方式取得资金非常有限，很难满足企业的资金需求。二是金融机构放款难。在我国现行金融体系中，以中小企业为主要服务对象的金融机构原本发展就滞后，再加上当前国家加强房地产企业信贷的控制，中小房地产企业大多难以达到银行的放款条件，因此从银行融到资金是难上加难。2.融资渠道单一一般而言，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以采取上市、发行债券的融资方式募集资金，但是中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。这
12、种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。3.家族式企业的管理方式在管理方式上延续家族式的管理方式:经营决策权集中于老板一人，管理以家族式管理为主。这种管理方式，在创业初期是可行的，家族成员之间的忠诚、凝聚力和相互适应关系等，有利于降低企业的管理成本和道德风险。随着家族企业的成长，其内部会形成各类利益集团，由于夹杂复杂的感情关系，使得领导者在处理利益关系时会处于更复杂，甚至是两难的境地。企业领导人的亲属和家人违反制度时，管理者很难像处理普通员工那样一视同仁，这给企业内部管理留下了隐患。而且家族式企业中企业家决策的独断性是
13、企业初期成功的重要保证，许多企业家在成长过程中靠的就是果敢、善断，因为抓住了一两次稍纵即逝的机会而成功的。但是随着企业的发展，外部环境的变迁，企业主的个人经验开始失效，生意越做越大，投资的风险也越来越大，不像创业初期那样，一两次失误的损失还可以弥补回来。这个时候，保证决策的民主性、科学性就显得越发的重要。4.人才缺乏第一，人才引入难。房地产业高速运转需要团结高效的团队来支撑，大型企业提倡员工终身制，形成了一整套的人才吸纳和培养体系，中小房地产企业不管是生产规模，还是人员、资产拥有量以及影响力都要小于大型企业，这使得中小房地产企业难以提供高薪、高福利来吸引人才。第二，使用和留用人才难。如前所述，
14、现阶段我国中小房地产企业主要采用家族式的管理方式，企业的人员构成具有明显的家族性，进而造成了企业内家族管理与制度管理相矛盾的局面，不利于企业引进的人才充分发挥作用，进而导致企业留住所需的人才一难。(三)公司的机会(0)分析新区建设的机遇在国务院办公厅关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见的精神指导下，兰州市委市政府提出了“跳出老城建设新区、跨越发展再造兰州”率先发展战略，力争通过5至10年的努力，在城区面积拓展和经济总量上再造一个兰州，并选址秦王川。为房地产业创造更多的发展契机，生存空间极具拓展。为公司选择新城区建设中的项目，远离与大型企业争食的主战场提供了机会。2.市场细分程度提高由于消费
15、者所处的地理位置、社会环境不同、自身的心理和购买动机不同，造成他们对产品的价格、质量款式上需求的差异性。这种需求的差异性就是我们市场细分的基础。每一个不同的地段，每一个不同的人群，都存在着完全不同的需求。而这些需求很难以规模化的生产方式得到满足。细分市场的划分为我公司的发展带来了机会。3.房地产行业发展的长期性和重要性无可替代与我国一线城市的房地产市场相比，兰州房地产市场还处于一个成长时期。而且我国土地制度改革和住房制度改革而形成的房地产市场不过短短的二十年时间，房地产行业的长期性和艰巨性是不可避免的。房地产行业是一个国家的重要行业，是一个关联性很强的行业，在“十二五”期间列入兰州的支柱产业，其在国民经济中的重要性是无可替代的。4.房地产市场秩序趋于制度化和规范化，愈加完善整顿和规范房地产市场秩序，无论是维护消费者合法权益，还是为开发商提供一个公开平等的竞争环境，都对促进房地产市场健康发展，营造良好市场环境，具有十分重要的积极意义。随着国家宏观调控的深入以及中央各部委和各级政府的重视和推行，房地产市场秩序有了较大的改观，在未
