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1、房地产确权纠纷案例案例分析1： 镇与军团土地权属纠纷 争议土地位于镇境内，面积约13平方公理，原称“解放军炮兵靶场”，是于1955年经当时的领导口头同意由军区组织人员戡定的，1956年军拨款在8个主要地点修筑岗楼。五六十年代，集团军经常在这里举行军事演习。改革开放之后，集团军就很少使用这个靶场，只在1989年举行过一次军事演习。长期以来，由于没有上级部门的正式通知或文件，当时也没有签订任何租用或借用协议，镇的有关村民都认为这块土地是自己的，部队只是临时用而已，因此照样在该土地上种菜种果，圈养家畜家禽，未曾受到过集团军的任何干预。1990年，局曾发出通知，统一办理部队在宝安县的用地红线，该“靶场
2、“也没有去办理过手续，1992年，经国土部门批准，镇与有关单位合作，在这块地上开发建设别墅区，至1993年，共投资近千万元进行土地的平整工程，在平整过程中，1993年12月，军团即派出一个团的兵力进驻镇，引起了军队与地方对该土地的权益之争。-：对该争议应如何处理？案例2：一块土地争议28年 村民手拿宪法告临颍县政府 为了讨回属于自己的土地，河南省漯河市临颍县城关镇北街村四组的村民在历经28年无数次的奔波无果后，最终拿起宪法和县政府“公堂” 相见。 位于临颍县城西北大操场东北角的10.5亩土地在解放初系不规则的荒废土地，即荒沟、荒坑及荒废的城墙、城河等。县委依据当时的“四固定”政策，指令城关镇党
3、委、北街村委，把这片荒废的土地固定给了北街村四组。经过几年艰苦劳动，北街村四组农民把该块土地平整成了一片平地，建有烟屋、打麦场、养鱼场等。1978年，县体委强行用推土机推倒了村民们的烟屋、百余棵桐树等，把北街村四组赶出了该地。群众虽然连年讨要，但一直未果。 2004年，临颍县北街学校在没有任何征用土地手续和土地赔偿的情况下，强行占用该块土地用于房产开发。为此，北街村四组又多次“上书”反映情况，还是难以奏效。 2005年3月17日，县政府使出“杀手锏”：下发临政土(2005)4号处理决定，将该块地确权为国有土地。至此，一块农民认为是“农村集体所有”的土地被县政府一纸决定改变了“性质”。 2005
4、年10月，银书铭代表北街村四组村民以“县政府侵害北街村四组村民的合法权益，且违背宪法和土地法及相关的法规和政策”为由，并找到当时的县、公社、村干部取证，一纸诉状将临颍县人民政府和北街学校告上法庭，要求法院撤销县政府作出的处理决定。 县政府则辩称，县体委1957年成立时，该争议土地作为办公用地由国家划拨给县体委使用，后来北街村四组进行了平整，1978年体委因需要将土地收回，几经周转现由北街学校使用。关于“四固定”政策源自“中共中央关于农村人民公社当前政策问题的紧急指示信 ”（ 1960-11） 其中第四部分 坚持生产小队的小部分所有制 生产小队是组织生产的基层单位。生产小队的利益是社员群众最直接
5、关心的。坚持生产小队的小部分所有制，对于调动小队干部和社员群众的积极性是十分必要的。 劳力、土地、耕畜、农具必须坚决实行“四固定”，固定给生产小队使用，并且登记造册，任何人不得随便调用。思考：1、临颍县政府的做法是否恰当？2、该土地应该确认给哪个单位？临颍县北街学校？县体委？北街村四组村民？ 相关依据：国务院批转广西壮族自治区关于处理土地山林水利纠纷的情况报告（国发1980135号1980年5月23日）、希望有关省、区参照广西壮族自治区的做法，使矛盾尽快得到解决，以利四化建设的顺利进行。、广西壮族自治区人民政府关于处理土地山林水利纠纷情况给国务院的报告（1980年3月30日）、(二)关于证据问
6、题。根据中央和自治区的各项政策、规定、法律、法令，一般应以土改、合作化、“四固定”时的定论为依据。对于解放后党政机关的处理决定和双方商定的协议，应当维护。、 最高人民法院关于村委会与所属村民小组的土地纠纷案应如何适用政策法律问题的复函（1991年月日（91）民他字第号） 广西壮族自治区高级人民法院： 你院（1991）桂法民请字第号关于安怀村公所与三家二队土地纠纷案的请示报告收悉。经研究并征求国家土地管理局的意见，我院基本同意你院审判委员会的意见，即此案不适用国家土地管理局（89）国土（籍）字第73号文件关于确定土地权属问题的若干意见第十一条的规定，而应根据国务院国发（1980）135号文件批转
7、广西壮族自治区关于处理土地山林水利纠纷的情况报告和最高人民法院有关规定中关于一般应以土改、合作化、四固定时的定论为依据的精神，将该讼争之铜鼓岭确认为原所有者安怀村公所所有为宜。至于对三家二队在讼争之地上的作物和其他附属物，可由安怀村公所予以适当补偿，并请注意切实做好有关方面和群众的思想工作。 案例3：颁发房屋所有权证纠纷案 上诉人(原审原告)：吴光。 上诉人(原审原告)：吴中。 被上诉人(原审被告)：*市房屋土地管理局。 第三人：吴令 坐落本市淮海中路1610弄3号全幢房屋产权系吴某所有。吴某、陶某夫妇共有3个子女，即吴中、吴光、吴令。1968年，吴某、陶某先后逝世。1958年，该幢房产属出租
8、部分面积206m2被社会主义改造，收归国家所有。文化大革命中又有大部分房产被冲击。 1986年5月28日和6月14日，吴光、吴中根据吴令之要求，对房产过户问题发表声明，请求将产权改为吴令所有并经当地公证。吴令持上述证明，办理文化大革命被冲击发还的房产和自住房产的遗产转移和登记。1987年3月26日，某区房产局私房科发出通知，明确淮海中路1610弄3号底层中间、2层全部、3层西北间及邻旁小间、车间上下、花园内附屋即日起从吴某遗产转移给吴令。 1988年3月19日和4月4日，吴光、吴中又据吴令之要求，为解决被社会主义改造的房产落政发还问题发表声明，其中第3条明确委托吴令代办上述房产的一切事宜。19
9、91年，经上海市落实政策办公室、上海市房地局沪府私房落政(91)发字第51号文通知发还被社会主义改造的206m2房产。 1992年3月26日，吴令申请淮海中路1610弄3号全幢3层建筑面积490m2产权登记。市房地局根据吴令提交的1986年5月28日和6月14日吴中、吴光的声明书，于1993年4月6日颁证，明确所有权人为吴令。 吴中、吴光于1994年6月15日知道颁证，1995年6月29日，吴中、吴光向一审法院提起行政诉讼。该院作出一审判决：维持上海市房地局1993年4月6日颁发的房屋所有权证。案件受理费人民币100元由吴光、吴中共同承担。 吴光、吴中不服一审判决，遂向上海市第一中级人民法院提
10、出上诉。诉 辩 上诉人吴光、吴中诉称：1986年共同声明的意见为推举吴令为产权登记户名代表，并非将所有权改为吴令所有；吴令申请登记时未提供遗产继承证明和契约；一审违反法定程序，致上诉人无法按时出庭。请求撤销一审判决和市房地局颁发的房屋所有权证。 被上诉人市房地局和第三人吴令辩称：市房地局颁证合法，一审判决正确。要求维持一审判决。思考题： 1、上海市房地局核实确认吴令拥有淮海中路1610弄3号全幢房产产权依据是否充分? 2、一审判决是否恰当？ 3、你认为二审应如何判决？案例4：误将查封房产办理过户案 1995年10月，甘肃临洮第四建筑公司与兰州江林物资有限公司签订了承建兰州市清真牛羊肉批发市场的
11、建筑工程施工合同，工程建筑面积一千七百多平方米，由临洮四建承建土建、采暖等工程，工程定于1995年11月5日开工，次年月31日竣工。临洮四建在江林公司工程款没有到位的情况下垫资施工，临洮四建项目经理马增林后来向媒体投诉说：“垫资施工造成的直接损失达到二百多万元。我现在拖欠银行的贷款一百六十多万，二百多工人的工资，从1998年到现在一直没有发。”尽管如此，江林公司还是如期拿到了牛羊肉市场的房产证，在1997年的3月，这个市场竟然开张了。然而，江林公司因为经营不善，市场始终运作不起来，拖欠的临洮四建的工程款更无力偿还。1998年月28日，兰州江林物资有限公司与甘肃赛拓商贸发展中心签订了房地产买卖契
12、约，将位于兰州市七里河区工林路661号一千七百多平方米房屋转让给赛拓中心。同年10月16日，兰州中院在执行兰州市合作银行与江林公司的（1998）兰法经初字第101号民事判决时，向兰州市七里河区房屋登记发证办公室送达了“停止办理兰州江林物资有限公司的房屋产权转移手续”的协助执行通知书。送达这个通知书的目的，就是为了防止因办理产权过户手续而造成债权转移，从而损害第三方的利益。正是在此期间，甘肃赛拓商贸发展中心向兰州市房管局提出了要求对该房产核发房产证的申请，兰州市房管局审核后，于1998年12月23日出具了房屋所有权证。嗣后，赛拓中心凭三本房屋所有权证，将位于兰州市七里河区工林路的房屋作抵押，先后
13、从银行贷款380万元用于赛拓中心的经营活动。 甘肃临洮第四建筑公司见索款无望，遂将兰州江林物资有限公司诉上法庭。兰州市中级人民法院审理此案后，于1999年月22日作出判决：被告江林公司在被判决生效后一个月内，支付给原告临洮四建所拖欠工程款978966.19元，并支付利息635923.25元。这件事情到这里本应该划上一个句号了，但是由于房产部门为江林公司违规办理了房产过户手续，江林公司的资产转移到了赛拓商贸发展中心，江林公司名下已经身无分文，法院的判决由此成了一纸空文。鉴于兰州市房管局在发放房屋所有权证时，将被法院依法查封的房产办理了房屋过户手续，为此，2001年月13日，兰州市中级人民法院给兰
14、州市房管局送达了司法建议书，建议该房管局“撤销江林公司与赛拓中心的交易过户手续，注销发给赛拓中心的三本房权证，使该房屋恢复到法院查封时的状态”。 兰州市房管局根据从工商局调取的江林公司工商档案中记载的变更法定代表人的事实，和从兰州中院调取的民事裁定书所确定的该房屋已被查封的事实，并参考司法建议书，于2001年月15日作出行政决定，撤销了江林公司和赛拓中心双方的房屋买卖手续，注销了三本房屋所有权证。 兰州市房管局撤销江林公司和赛拓中心的房屋买卖手续，注销了相关房屋所有权证后，赛拓中心认为兰州市房产局没有尽到注意义务，登记产权后又以第三人江林公司在办理过户手续时“隐瞒事实真相，侵犯他人权利”为由，
15、认定塞拓中心与江林公司的民事交易行为无效，从而撤销双方所签产权变更合同，并注销了塞拓中心的产权，属越权行政行为。故于2001年月，赛拓中心提起了行政诉讼，将兰州市房产局告上了法庭。 2002年月，在甘肃省高级人民法院的指定下，甘肃省定西地区中级人民法院审理了这一行政案件，并作出了维持兰州市房产局注销赛拓中心工林路661号产权的判决。原告赛拓中心不服，提出了上诉。2002年12月，经甘肃省高级人民法院审理，判定撤销兰州市房产局作出的行政行为属于越权行政行为。但维持了原判中关于兰州市房产局的注销行为的合法性。2004年月16日，原告赛拓中心又提起了行政赔偿诉讼，向兰州市房产局提出了高达4000万元的行政赔偿，再一次将兰州市房产局推上了被告席。 赛拓中心称，就是因为这一纸“决定”，使赛拓中心蒙受了巨大的经济损失，赛拓中心在办理房屋产权过户手续时，在尽了自己应有的注意义务后，有权利相信经房地产管理机关公示的房屋是无瑕疵的，作为善意的有偿取得该宗房产的第三人，赛拓中心在此次交易中无任何过错。而正是由于兰州市房产局的过错，才造成了赛拓中心缠入诉讼，停产停业，兰州市
