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1、房地产法律纠纷与处理问答1、不能办理房产证的原因有哪些？答：不能办理房屋产权证既有开发商的原因，也有购房者的原因。对于开发商而言，不能办理产权证的主要原因有：利用集体所有土地开发的项目。未经立项批准的项目。未取得规划审批的项目。没有销售许可证又无产权证的房屋。未经验收或验收不合格的房屋。土地或房屋未解除抵押的。开发商未交纳相关税费的。土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。对于购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因有：购房者没有交纳相关税费。没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明。委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的，等等。2、产生房屋纠纷到法院打官司需交纳哪些费用？答：当
2、事人提起诉讼，必须先交纳一定的诉讼费用，一般情况下由原告方预交，败诉方承担。依据人民法院诉讼收费办法，房屋诉讼的案件受理费的收费标准，按照争议的性质及争议财产的价值(或金额)，实行依比率递减的原则计算收取。还需交纳其他诉讼费用，即指人民法院在审理房屋纠纷案件中实际支出的，且依法应当由当事人支付的费用、女口鉴定费、评估费。法律文书生效后，负有义务的一方未自觉履行义务时，另一方向人民法院申请强制执行的，应向法院预交执行费，执行费按规定由被执行方承担。委托代理律师进行房地产诉讼，还需向代理律师所在的律师事务所支付律师代理费。 3、当事人订有仲裁协议的，还可向人民法院起诉吗？答：我国仲裁法规定：当事人
3、达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不手受理，但仲裁协议无效的除外。当事人在房地产案件诉讼过程中享有哪些权利和承担哪些义务?当事人在房地产案件诉讼过程中享有以下权利：有请求司法保护并获得公正裁判的权利、申请回避权。有收集证据、查阅、复制与本案有关材料、法律文书的权利。有辩论权，可委托律师代理诉讼、行使委托代理权。有处分实体权，包括承认、放弃、变更民事权利，进行和解、调解，提起上诉的权利，有反驳对方的请示及反诉权。有对生效的法院民事判决、裁定书、调解书等申请强制执行权。当事人在享受权利同时，必须履行如下义务：必须依法行使诉讼权利，不能滥用诉权，同时履行诉讼义务。必须遵守诉讼秩序和法庭秩
4、序。必须履行生效的判决书、裁定书、调解书。4、当事人怎么聘请律师打房地产官司？答：当事人可以聘请具有房地产专业知识和诉讼技巧的房地产专业律师为其服务。当事人聘请律师作为诉讼代理人，应提供自己的身份证件和有关资料。当事人聘请律师代理诉讼，应与律师所在的律师事务所签订委托代理合同，合同应包括委托事项、授权范围、双方的权利和义务、收费标准、违约责任等。当事人应当签发授权委托书。授权委托书应载明受托人、受托人的基本情况，委托事项与权限。委托权限有一般代理和特别代理。除法律援助案外，委托律师代理的当事人应向律师事务所交纳有关代理费用。双方可约定采取按比例收费、协商收费、风险代理收费或计时收费等收费方式。
5、5、法律对房地产案件的诉讼时效是怎么规定的？答：当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。从知道或应该知道自己的权益受到侵害之日起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。如果是建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落等原因使身体受到伤害要求赔偿的。延付或拒付房屋租金的诉讼时效为1年。6、房地产纠纷产生后，如何写民事诉状？答：民事起诉状是原告向人民法院提起诉讼的书面依据。主要应写明下列事项：当事人的情况。写明原告、被告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所、联系电话等等。当事人是法人或其它经济组织的，应写明该法人或其它经济组织的名称
6、、住所和法定代表人或主要负责人的姓名、职务、联系电话等等。有诉讼第三人的应写明第三人的基本情况。请求事项。写明诉讼请人民法院依法保护其合法权益的要求，请求事项应写得具体明确。诉讼请求所依据的事实和理由。主要应写清楚民事法律关系存在的事实、发生争议的焦点，起诉依据的法律法规名称及具体条款。结尾部分应写明受诉人民法院的名称，并由当事人签名或盖章，注明起诉的年月日。证据和证据来源。即起诉依据的产权证、公证书、契税凭证、合同、往来信函、视听资料等等一切能证明客观事实的材料。7、房地产纠纷产生后，应向哪级人民法院起诉？答：房地产属于不动产，依据我国民事诉讼法的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所
7、在地人民法院管辖。为此房地产纠纷产生后，根据纠纷涉及的标的大小，当事人可以向房地产所在的基层人民法院或中级人民法院或高级人民法院提起公诉。 8、房地产纠纷仲裁程序答：(一)当事人申请仲裁应当符合下列条件：有仲裁协议；有具体的仲裁请示和事实、理由；属于仲裁委员会受理范围。(二)当事人向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本和相关的证据材料。仲裁委员会受理后，根据当事人选定(或委托仲裁委员会主任指定)仲裁员组成仲裁庭(各方当事人可各自选定一名仲裁员)。(三)开庭和裁决。(四)申请法院强制执行。9、房屋拆迁、补偿安置等发生争议如何解决？答：拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内
8、拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先于执行。拆迁入与被拆迁入或者拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁入的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内做出。当事人对裁决不服的可以自裁决书送之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁入依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。被拆迁入或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由
9、房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁入应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关输证据保全。10、房屋有质量问题，是否可以要求退房或赔偿损失？ 我于去年从房产公司购买了一套期房，于去年5月1日交付，当时未发现有质量问题，到10月份发现阳台墙上有一处很细的裂缝，到了12月发现裂缝增粗。因为质量有问题，装修一拖再拖。我向房产公司交涉，他们来人看过是墙身开裂，但因其它楼层未发现此类情况，故找不出开裂原因，房产公司人员讲帮我补好，防止雨水渗漏，但装修后说不定墙砖会因裂缝增大而破裂。我是工薪阶层，全家人一生心血才买了这套房子，这条裂缝影响了我的居住环境，假如日后想出售，这样的质量也
10、会使房价贬值，请问：我这套房子是不是属于严重质量问题?我是否可以向房产公司要求退房或赔偿损失?假如房产公司提出这房子是通过质检的而不理睬我怎么办?答：如果所称属实，可断定房屋存在质量问题，您可与开发商就此问题进行协商，也可以申请仲裁或向法院提起诉讼。房屋质量问题的起因、严重程度及补救措施，在不能协商一致的情况下，应由当事人或法院或仲裁机构委托有资质的中介机构进行鉴定。按规定在一般情况下，如果房屋质量属于结构性缺陷，房产公司应负责退房或调房并赔偿损失。如果是非结构性缺陷，房产公司应负责维修并赔偿相应的损失。另外，房子通过“质检”，不是房产公司拒绝维修、赔偿及退房的法定理由。11、解决房地产纠纷的
11、途径有哪些？答：公民、法人或其它组织关于土地、房屋等权益发生了争议，可以选择以下解决途径：自行协商解决：争议发生后，争议各方通过自行协商解决纠纷。非诉讼调解：泛指不通过诉讼、仲裁解决当事入之间民事争议的一种方式，在我国通常是指在有关部门主持下，争议双方自愿达成协议解决纠纷。仲裁：争议各方根据签订的仲裁协议，向协议选定的仲裁机关申请仲裁。生效的仲裁裁决，一方若不履行，另一方可向人民法院申请强制执行。诉讼：争议各方将争议的房地产纠纷向有管辖权限人民法院提起诉讼。12、拒交物管费是否有理？答：在目前的物业管理纠纷中，有不少是由于业主拒交物业管理费引起的。当然，业主拒交管理费各有原因，但官司打完，业主
12、败诉的却不少。为使大家能够正确处理物业管理纠纷，特选择了实践中几类最有代表性的案件，希望您能从中得到启示。案例一：张某被拆迁安置到某小区居住，但对被安置房屋的地点和面积始终不满，他多次找拆迁单位要求重新安置，但未能解决。因此，张某自从住进小区后就一直不愿交纳物业管理费。当物业公司将张某诉诸法庭后，法院判决张某败诉，令其补交拖欠的费用。此案的关键在于，拆迁安置与物业管理费二者属于两个不同性质的法律关系，两个法律关系所涉及的权利义务内容和各自对应的主体不同，前者对应的是拆迁单位，后者对应的则是小区的物业管理部门，因此不能混为一谈，应该分别解决。本案中，张某人住小区后，已经享受了物业管理部门为其提供
13、的服务，不能不以不满拆迁单位为其安置的结果，作为拒绝交费的理由。对拆迁安置问题，张某应当通过其它合法途径与拆迁单位另行解决。案例二：崔某居住在一层，物业管理企业将供暖用煤堆放在他家的窗户外，冬天刮风时，崔某家的地板、家具和床褥常被刮进的煤灰染黑，崔某认为，物业的这些行为已严惩干扰了自己的正常生活，故拒绝交纳物业管理费。从事实来看，崔某拒绝交费似乎确实有一定道理，但从法律角度讲，如果物业管理企业已在受委托范围内履行了其相应的管理义务，那么住户就应当按照委托合同的约定交纳相应的管理费用，如果拒不交纳，就构成了违约。而本案所出现的物业管理企业在崔某窗外堆放煤灰污染其户内环境是由于物业管理企业不当行为
14、侵犯了住户的合法权益，崔某完全可以另行起诉物业管理部门，要求法院判令其排除妨碍，并赔偿损失，而不应以拖欠物业管理费方式解决。 13、离开单位后工作关系仍保留，公积金如何缴纳？ 我请教一个问题，我爱人已离开原单位，但工作关系仍然留在原单位，请问住房公积金应如何缴纳? 如何把工作关系拿到人才市场，又如何缴纳呢?答：住房公积金如您爱人所去的新单位可以办理的，则需要新单位开具住房公积金的帐户给您爱人的原单位，即可将住房公积金转入新单位开立的住房公积金帐号。如果工作关系在人才市场，只要人才市场有建公积金帐户，则办理手续同上。 14、哪些房地产纠纷不属于人民法院受理范围？答：因落实政策而引起的房屋纠纷，应
15、由各级政府主管部门解决。因行政指令而调整划拨、机构撤并等引起的房地产纠纷。因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷。当事人订有有效的仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。法律法规规定须先行裁决的房地产纠纷，未经有关行政机关先行裁决，向人民法院起诉的，人民法院不予受理。 15、哪些房地产纠纷须先行裁决，当事人不服才可向人民法院起诉？答：土地所有权和使用权争议纠纷，须经有关人民政府处理后，当事人对此处理决定不服，可以在接到处理决定通知之日起30日内向人民法院起诉。拆迁纠纷、拆迁人与被拆迁入对拆迁补偿、安置等达不成协议，由批准拆迁的房屋主管部门裁决，仍不服此裁决，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议必须经县级或乡级人民政府处理，当事人对此处理仍不服，可以在接到处理决定之日起1个月内向人民法院起诉。 16、哪
