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1、房地产企业土地增值税、企业所得税、地方各税“政策解读”及“稽查应对指导”第一章 房地产企业涉及的小税种政策精解第一节 土地使用税一、土地使用税的计税依据是怎样规定的？（一）中华人民共和国城镇土地使用税暂行条（国务院令第483号）第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确（二）国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知【（1988）国税地字第15号 1998年10月24日】“纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚
2、未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。”（三）财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号）“对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。本通知自2009年12月1日起执行。”二、土地使用税的纳税义务发生时间
3、是怎样规定的？（一）国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知【国税发200389号 2003年7月15日】 1、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（1）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（2）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（3）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（4）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （二）财政部国家税务总局关于房产税、城镇土
4、地使用税有关政策的通知（财税2006186号）“出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本通知自2007年1月1日起执行。”（三）财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知【（财税2008152号）2008年12月18日】“税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。本通知自2009年1月1日起执行。”（四）参考文件：1、桂地税字2009117号
5、 ：（广西）对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。2、西地税发2009248号：（西安市）地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为商品房买卖合同或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按商品房买卖合同或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。 3、青地税函2009128号：（青岛市）房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房
6、屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。第二节 房产税一、房产的概念：财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（财税地字1987第003号）房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986第008号）凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产
7、税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。二、房产税计税依据新规定：财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。因而，如果企业根据新会计准则的规定未将土地使用权在房屋原价中核算，则在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税，但对纳
8、税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。三、房产开发公司开发的商品房、售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。售楼部根据国税发【2003】89号文件
9、，应按照自用缴纳房产税。应按照售楼部开发成本的70%作为房产税的计税余值，再按1.2%的税率缴纳房产税。开始缴税的时间为开始使用的次月。四、甲、乙两企业合作建房，在建工程的成本只在甲企业账上反映，工程尚未竣工，产权证也没有办理。如果甲、乙两企业已将房产投入使用，房产税由哪方缴纳？房产税暂行条例房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。根据以上规定，甲、乙企业应当分别就自己使用部分的房产缴纳房产税。第三节 契税一、关于契税计税依据的相关规定。（一）中华人民共和国契税暂行条例第四条：契税的计税依据：1、国有土地使用权出
10、让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。（二）中华人民共和国契税暂行条例实施细则第九条：条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。第十条：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴
11、纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。第十一条：以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。（三）其他政策规定：1、（财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复（财税字199896号）根据中华人民共和国契税暂行条例（以下简称条例）第四条第（一）款及中华人民共和国契税暂行条例细则（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，
12、合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。2、财政部 国家税务总局对河南省财政厅的批复（财税200014号 二年七月十一日）（1）关于甲乙单位合作建房契税纳税人和计税依据的确定问题：甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据 中华人民共和国契税暂行条例 的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发
13、生权属转移，不征收契税。（2）关于以划拨方式取得土地使用权再转让，契税纳税人及计税依据的问题：以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。其计税依据为 中华人民共和国契税暂行条例细则 第十一条规定的土地使用权出让费用或者土地收益。取得转让土地使用权的承受人，应按照 中华人民共和国契税暂行条例 第四条规定的成交价格缴纳契税。因此， 条例 与 细则 规定的计税价格，是对不同纳税人在不同环节缴纳契税的依据，两者并不矛盾。3、国家税务总局关于承受综合人防工程产权用于商业服务业征收契税的批复国税函（2001803号 二一年十一月六日）根据
14、现行契税政策规定，军事单位承受土地、房屋用于军事设施的，免征契税。你省七台河市市建二公司将开发建设的综合人防工程部分建筑单元产权出售给个体经营者从事商业服务业，不属于免税范围，应对其产权承受者照章征收契税。4、国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税的批复（国税函2002771号）宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62 的股权而于2000 年更名为宁波首创科技股份有限公司，2001 年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公司16.62 的股权，企业再次更名为哈工大首创科技股份有限公司。上述由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登
15、记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。5、国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复（国税函20021094号）根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。6、财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复（财税2004126号）（1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（3）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。7、财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）（1）出让国有土
