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1、香江书香门第物业服务合同（草案）第一章 总 则第一条：本合同当事人委托方（简称甲方）：衡阳市香江书香门第业主委员会受托方（简称乙方）：衡阳市凯星物业管理有限公司根据物业管理条例、衡阳市物业服务收费管理实施细则及有关法律、法规的规定，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。第二条：物业的基本情况物业名称：香江书香门第物业用途：商、住座 落：衡阳市蒸湘区船山西路65号第二章 委托物业管理服务事项第三条：委托事项及物业管理服务质量标准，乙方依照双方约定以衡阳市物业服务收费管理实施细则的四级标准（见附件）提供服务。一、委托事项1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结
2、构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯）的维修、养护、管理和运行服务。3、公用部位设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、公共区域的绿化日常养护与管理，包括绿地、花木、绿化小品）的维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、维护物业区域内车辆秩序。6、秩序员24小时巡视，对小区实行封闭式管理，并配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视工作。7、社区文化娱
3、乐活动，对便民服务网点及物业范围内所有营业场所、文娱活动场所、广告位等经营场所进行规范化管理。8、建立并妥善保管物业及物业档案管理。9、政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其他事项。二、物业管理服务质量标准（一）工程维修1、急修半小时内到达，一般修理一天内完成（预约除外），其它报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修和回访记录。2、每年至少1次顾客意见调查，满意率80%以上。3、每日至少巡查1次小区公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修。4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率95%以上，房屋完好率95%以上。（二）公用设施设备维修养护1、每
4、年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并报告业委会和告知相关业主、使用人。2、每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。3、每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。5、对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。6、及时修复损坏的公共照明灯座、灯泡、开关等，保持灯具完
5、好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。7、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油；每年二次对污水处理系统全面维护保养。8、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。9、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。10、不定期对楼宇对讲系统进行调试与保养，保证其小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。11、保证
6、电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。12、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（三）协助维护公共秩序1、秩序部人员能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2、小区主入口24小时值勤，6：00-12:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。3、引导业主车辆有序进出小区及免费停放，保持进入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件或
7、特殊物件搬出实行记录；车辆安全由业主自行负责。4、接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告业委会与警方；在遇到异常情况或住户紧急求助时，十分钟内赶到现场，采取相应措施。5、小区设有监控中心，控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。6、有专职人员24小时巡视。7、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（四）保洁服务1、楼内地面每日清扫一次，每日拖洗一次以上；楼道垃圾每日清理2次。2、楼梯扶手、栏杆、窗台隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘；天台、屋顶保持清洁、无垃圾。3
8、、门、窗等玻璃每半月擦拭一次，其中楼道玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。4、小区道路、地面、绿地每日清扫二次以上，目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。5、垃圾厢房每日清理，垃圾厢房整体清洁、无异味，灭害措施完善。6、果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理二次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。7、每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。8、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。（五）绿化养护管理1、有专职人员实施绿化养护管理。2、草坪保持平整，草
9、高不超过8CM；每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。3、草坪灌、排水常年保持有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。4、草坪及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。5、对树木乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于三遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。6、树木防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。7、花坛一年中有两次以上花卉布置，三季有花。保持有效供水，无
10、积水，缺枝倒伏不超过五处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，适时做好病虫害防治。第四条：业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方可接受委托，具体收费标准按双方协商解决。第五条：对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及管理规约的行为，针对具体行为进行处理：包括规劝、责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人可依法采取相关催缴催改措施。第六条：业主如将房屋及车库出租，须到物业公司办理登记手续，业主有义务让租户遵守管理规约，并遵守物业公司对小区服务所
11、制定的相关规定，如租户违反管理规约与相关规定，物业公司有权根据情节轻重采取规劝、责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金等措施，不限于采取相关强制性措施，且业主负连带责任，以规范对租户的管理。第七条：门面出租户必须服从物业公司的统一管理和合法经营，经营项目须经物业公司和业委会的双方认可。第八条以上委托事项及服务标准与衡阳市物业服务收费管理实施细则相比，从高适用。第三章 委托期限第九条：本合同期限叁年，自 年 月 日起至 年 月 日止。第四章 物业服务费用第十条：物业服务收费1、 物业服务费采取先交费后服务的原则，由业主或物业使用人在每月5日之前向乙方缴纳当月的物业服务费。2、 实行包干制
12、，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。3、 根据衡阳市物业服务收费管理实施细则规定，自2010年11月2日起对已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按90%缴纳，时间界定为装修开工之日视为开始使用物业。收费标准：（1）住宅的具体收费标准是：楼梯房物业服务费的标准为： 0.80 元/月/平方；电梯房物业服务费的标准为：二楼以上 1.20 元/月/平方，一楼0.80 元/月/平方。（2）车库物业服务费的标准为： 0.4 元/月/平方，改变使用性质按0.80 元/月/平方。（3）商业物业及门面商铺的物业服务费为： 2.0 元/平方米/月。4
13、、物业服务支出包括以下部分：（1）物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化维护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）业委会工作经费及物业企业办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费。第十一条：共用部位共用设施、设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金中支出。第十二条：门面商铺的水电费用按照商业收费标准执行。第十三条：其他费用1、业主水、电费未直接向自来水公司、电力部门缴费之前，乙方超过国家规定标准
14、之外加收的相关费用需经甲方书面同意后方可收取。2、其他广告等商务费用由双方共享，可委托乙方按实收取。3、如政府发布的指导价或市场价格有调整，在取得业委会同意和与业主协商后，上述价格可随之调整。4、乙方在本合同明确的收费项目及标准之外需增加新的收费项目及标准须经甲方书面批准同意。第五章 双方权利与义务第十四条：甲方的权利和义务1、维护业主及物业使用人的合法权益；有权获得全体业主的姓名、住宅、身份证、所在单位、联系单位等资料，并为其保密，不得非法使用和泄露，违者依法追究刑责。2、对本物业区域内的物业服务有关事项有知情权。有关小区管理的重要规定、重大维修工程等事件，必须事前通知甲方，并取得甲方同意；
15、3、按照物业法规的相关规定，定期组织物业服务满意度调查；4、修订管理规约，并监督业主和物业使用人遵守；5、监督乙方物业管理服务执行情况；6、按照规定决定共用部位、共用设施设备专项维修基金的使用审批；7、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费、水电费等费用时，负责协助催交；8、给乙方免费提供现有物业管理用房，保证乙方所需基本工作、生产、生活用房；9、负责协调、帮助解决本合同生效前发生的遗留问题；10、协助乙方作好物业管理区域内的物业管理工作，不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；11、协助乙方搞好社区文化活动；第十五条：乙方的权利与义务1、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容为业主或物业使用人提供物业服务；2、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密，不得遗失被盗，不得违法出售、泄露与使用，违者依法追究刑责；甲方因工作需要的相关资料乙方应及时提供；3、有权要求甲方、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为，向业主和物业使用人收取物业服务费；4、对业主和物业使用人违反管理规
