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1、朱家庄住宅区改造工程项目投资风险管理研究摘 要 2013年2月，国家出台了要求稳定房价的调控政策。在多方调控及金融危机等多方因素的影响下，房地产价格依然呈现不断攀升和暴涨的趋势，这为房地产的开发带来巨大的利润和机遇。但即使在这样的“黄金发展期”同样经历了 2008年的“地产萧条期”以及2013年下半年至2015年初的“停滞期”。“高空置率”、“高负债率”“鬼城”、“房地产泡沫”、“面粉贵过面包”“以价换量”等名词也同样为房地产行业的急速膨胀敲响了警钟。在这样的高机遇与高风险并存的形势下，房地产行业的转型升级已经成为必然趋势，以往投机性和粗放型的发展模式必然会遭到淘汰。住宅工程具有投资大，周期长
2、，施工技术复杂的特点，与一般工程相比，具有更多的不确定的风险因素，且带来的危害性也越大。因此，在住宅日益增多及风险管理愈加受关注的大背景下，住宅工程的项目风险管理必须得到有效的实行，可以说，住宅工程的风险管理，刻不容缓，势在必行。本文在介绍工程项目管理相关理论的基础上，以朱家庄住宅区改造工程项目为例进行项目风险管理的研究通过分析提出该项目风险管理过程中需要主要的问题及准备工作，从不同角度总结出项目四类风险，包括项目进度风险、质量风险、成本风险以及安全风险，并进一步对风险指标进行确定，并通过层次分析法对设置的一级指标与二级指标进行风险评估，提出风险应对措施，希望为该项目更好的完成，以及国内相关企
3、业的项目风险管理提供一定依据。关键词：项目风险管理；住宅改造；风险评估Research on the risk management of ZHUJIAZHUANG residential renovation projectAbstractSince the economic crisis, a growing awareness of risk, and risk management, and more attention. Engineering construction process, often will be affected by many factors, affectin
4、g the normal progress, even bring certain economic and security issues, must be correct and effective risk management, to ensure the project smoothly. Residential project with large investment, long cycle, the characteristics of the complex construction technology, compared with the general engineer
5、ing, has a more uncertain risk factors, and lead to harm. Therefore, in the residential are increasing and risk management under the background of more and more attention, residential engineering project risk management must be effectively implemented, it can be said that the risk management of resi
6、dential project, it is urgent, is imperative. This paper introduces the project management on the basis of relevant theories, with Zhu Guzhuang residential renovation project as an example of project risk management research based on the analysis put forward to be the main problem in the process of
7、the project risk management and preparation, and sums up four types of risk from different angles, including the project schedule risk, quality risk, cost, risk and security risks, and further to determine the risk index, and through the analytic hierarchy process (ahp) to set the primary indicators
8、 and secondary indicators of risk assessment, risk response measures are put forward, hope for better to complete the project, as well as the relevant domestic enterprises provide certain basis for project risk management.Keywords：project risk management, home improvement, risk assessment目 录摘 要4Abst
9、ract5Keywords50引言10.1研究背景10.1.1工程项目风险管理背景10.1.2住宅区工程项目风险管理国内外研究现状10.1.3朱家庄住宅区改造工程项目建设背景60.2研究意义70.3研究的主要内容71工程项目风险管理理论81.1工程项目风险概述81.1.1风险的定义81.1.2住宅工程项目风险的分类81.1.3住宅工程项目风险的特征101.2工程项目风险管理概述111.2.1工程项目管理与工程项目风险管理的关系111.2.2住宅工程项目风险管理的特点121.2.3住宅工程项目风险管理的流程131.2.4住宅工程项目风险管理的基本原则152朱家庄住宅区改造工程项目162.1朱家庄
10、住宅区改造工程项目概况163.2朱家庄住宅区改造工程项目设想162.2.1 项目风险管理过程控制162.2.2 项目建设生态环境问题172.2.2 项目风险管理的可持续性182.3朱家庄住宅区改造工程前期准备情况183 朱家庄住宅区改造工程整体风险因素识别193.1住宅区改造工程项目进度风险因素193.2住宅区改造工程项目质量风险因素203.3住宅区改造工程项目成本风险因素213.4住宅区改造工程项目安全风险因素224 朱家庄住宅区改造工程项目风险评估244.1风险评估的方法介绍244.2.朱家庄项目的风险评估254.2.1 构建项目风险评估指标体系254.2.2 判断矩阵的建立274.2.3
11、 指标权重的确定284.2.4 模糊隶属度向量的确定324.2.5 模糊综合风险评估结果335朱家庄工程项目风险应对策略分析355.1风险预防355.2风险缓解375.3风险转移385.4风险自留405.5风险利用40结论41参考文献41致谢43朱家庄住宅区改造工程项目投资风险管理研究0引言0.1研究背景0.1.1工程项目风险管理背景19世纪30年代，风险管理在全球范围内得到了迅速发展，法国、德国、日本等国纷纷开始重视风险管理，并建立起全国性和地区性的风险管理协会。而在1983年，美国风险和保险管理协会年会上讨论和通过的“101条风险管理准则”更是标志着风险管理的发展步入新的台阶。随后，风险管
12、理扩大到国际交流范围，由环大西洋地区向亚洲太平洋地区发展。2006年，我国国务院国有资产监督管理委员会发布了中央企业全面风险管理指引，对风险管理初始信息、风险评估、风险管理策略、解决方案等方面内容作了详细说明和阐述，这标志着我国企业的全面风险管理进入了新的阶段。2008年的美国金融危机，使全球经济进入低谷，严重地影响了我国对外贸易。给我国的经济带来了较大损失。国家开始把目光转向国内，出台了“四万亿”计划来刺激经济的增长。此时，住宅产业变得更加重要。由于住宅产业具有产业链长、拉动国内投资和刺激消费、创造多个就业机会等特点。住宅产业的发展能很好地刺激国内经济发展，扭转现状。并很好地配合新形势下我国
13、经济的转型（即由外贸出口向扩大内需、刺激消费转变）。对于住宅开发项目开发期长，投资量大，过程复杂。加上住宅行业对外部政策环境变化非常敏感以及住宅市场竞争激烈的状况。使得住宅项目投资开发者在投资开发过程中面临很多风险。在开发过程中，无论是住宅房地产开发商、施工方、监理，他们的风险管理思想落后，风险管理手段都比较落后。在政府层面，相关预防、监管住宅项目开发风险配套政策也不够完善。所以我国的住宅开发项目的风险管理比较落后。稍有不慎就会使风险成为真正的损失。致使项目失败、土地抛荒等严重后果，给国民经济和社会带来不利的影响。0.1.2住宅区工程项目风险管理国内外研究现状（1）国外研究现状Alina Op
14、rea 在 The importance of investment feasibility analysis 中提出房地产建设项目要进行前期论证，通过经济分析、技术测算、风险评估来提升项目管理的综合效益。Breja S K，Banwet D K，Iyer KC 在 Quality strategy for transformation：a case study 中把管理风险分成投资风险、可保风险和经营风险三类，应在可行性研究中加以重点考虑。同时，OECD（或 L-M）、WB（或 ST）、UNIDO、UNIDO-IDCAS等方法来测量投资、管理、经营风险，对风险进行量化计算。Richard R
15、eed，Hao Wu 在 Understanding property cycles in a residential market 中认为在房地产市场中要按照项目管理原理和方法进行研究，依据市场规律和管理规律，这样才能提升房地产企业在市场经营中的竞争力。Project Management Institute 中提出住宅项目管理要从项目建设的必要性、可行性、项目建设的经济性、综合效益方面研究，通过市场需求预测、项目建设开发、项目过程管理、项目效益评价几方面具体阐述。 国外对房地产建设项目可行性研究十分重视，研究方向和顺序主要从房地产的区位选址、住宅项目建设条件、市场规律和技术测算方面着手研究。 国外的房地产项目管理重视建设体系、建设目标项、全方位交流、过程和结果评价、风险管理和综合价值。 Micheal Ball（2011）系统的研究了欧洲住宅市场，从欧洲住宅市场特点、抵押贷款率、市场投资现状、不同区域的住宅市场的发展情况入手，说明了欧洲各国的住宅市场正在衰退，但是各个国家的表现不一样的，它的前景仍然是不确定的。Sukulpat，Andrew，Raymond（2010）论述了美国住宅产业的流动
