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1、都市华城前期物业管理招 标 文 件招标单位：江苏中发置业有限公司发放时间：二OO六年二月十八日目 录投标邀请书前 言一、物业的基本情况二、前期物业管理的期限和内容三、前期物业管理的标准的要求四、对投标人和投标书的要求五、招标书和现场答辩的评分标准六、评标、决标七、招标日程安排八、签定合同九、关于招标的有关说明十、前期物业管理期间的考核及奖惩办法十一、通讯联络方式投标邀请书 (被邀请单位全称)：一、招标单位对投标单位资格审查工作已经结束，贵单位资审合格，具备本招标项目的实施能力，现正式邀请贵单位参加都市华城前期物业管理的投标。二、请投标单位接到本招标文件后，认真阅读各项内容，进行必要的投标准备，
2、并按照招标文件的要求详细编制投标文件。三、招标单位将按本招标文件投标须知确定的时间、地点开标、评标和定标。招标单位(公章)：江苏中发置业有限公司 地 点：江苏省淮安市金湖县园林路343号电 话：05176997190 6997191联系人：钱晓明 杨凡传 真：0517-6997190 都市华城前期物业管理项目招标文件前 言都市华城由江苏中发置业有限公司投资开发建设，是具有金湖县地标建筑群的中高档住宅小区，座落于黎城镇衡阳路以东，翠湖公园以西，紧邻县三里河滨河绿地景观带。该小区以“现代全生活”为主题，以“人和自然”为本，以步移景变、欧派典雅的优美环境为特色，以布局合理、功能齐备、安全舒适、可持续
3、发展为宗旨，体现了现代人文居住的高风尚品位。建设基地面积17.015公顷，总建筑面积25.8335万平方米。为加强都市华城的管理和服务，引进国内最先进的物业管理，保持和完善开发商创立的都市华城品牌，根据国务院物业管理条例、建设部前期物业管理招投标管理暂行办法、江苏省及地方政府的有关规定，江苏中发置业有限公司决定：根据一次规划设计，分期开发建设的实际，采取一次招标选聘物业管理企业，分期实施前期物业管理。并采用公开招标方式，在全省范围内选聘一家物业管理企业对“都市华城”实施一体化管理。一、物业的基本情况1、地理位置：江苏省金湖县黎城镇衡阳路228号2、规划建设指标：(1)建设基地面积168189平
4、方米，其中A区(住宅商业区)218035平方米，B区(宾馆休闲区)40300平方米。总建筑面积258335平方米。一期住宅建筑面积79691平方米，地下车库停车位90辆。(2)、容积率1.38 。(3)、建筑占地面积（一期）53333.6，建筑覆盖率30% ；(4)、绿地面积67612平方米，(其中一期约21440平方米)，绿地率 40.2%；(5)、住宅区总栋数：47栋，总户数1564户；(其中一期16栋，548户；)其中：小高层，15栋， 566户，60580平方米。(其中一期6栋，184户，17103平方米)，电梯11部，“三菱”、“奥迪斯”或同品质合资名牌电梯；多层， 32栋， 998
5、户，157455平方米。(其中一期 10栋，364户， 39799平方米)(6)、商业建筑面积：60868.2平方米；(其中一期沿街商铺14790平方米，大型超市8000平方米不在物业招标范围中)(7)、总停车位：900辆；其中地上停车位440辆(一期约80辆)，地下停车位460辆(一期90辆)；(8)、自行车位：3000辆；(9)、物业用房面积：800平方米(其中一期300平方米) ；(10)、托儿所面积：600平方米； (11)、公用工程配套用房：2200平方米(其中一期460平方米)；(12)、水、电配套设备商铺、多层的生活用水源均利用市政压力直接供水，小高层采用小区集中变频供水系统，变
6、频水泵和生活水箱设置在地下室。分户水表一律设在户外，室内排水采取污、废分流制，室外污、废水经化粪池处理后排入市政污水管。小区内设一座10KV分支站，及箱变(50KVA)数台，电源采用380V/220V低压供电，普通住宅采用单相供电。小高层住宅，采用双相供电。(13)、小区公共部分的水、电费用另分表计量，分摊费用的缴纳办法按淮安市有关规定。智能化(弱电)系统小区及住宅设有电话、有线电视、楼宇可视对讲系统、闭路电视监控等安全防范系统、公共广播系统等。(14)、消防系统，多层不设室内消火栓，商铺室内消火栓直接利用市政供水，小高层采用临时高压给水系统，消防水泵和消防水箱设置在小高层的地下室。根据建筑物
7、的危险等级和水灾类别，在相应层面设置一定数量的手提式灭火器。(15)、燃气，小区设管道液化气，由市政液化气管道引入；(16)、垃圾处理，对垃圾采取袋装定时收集方式，小区设垃圾收集站，统一运往城市垃圾处理中心集中处理。3、在小区的西面衡阳路为小区主要入口，设1个24小时开门主出入口；北面健康西路设1个24小时开门次出入口；东面与昌盛路连接处设1个定时步行出入口；南面与滨河景观带连接处设1个定时步行出入口。二、前期物业管理服务的期限和内容(一)前期物业管理服务期限不少于五年，从中标通知书下发签字合同至2011年3月14日，此间业主委员会成立除外。(二)内容：1、小区公共区域的清洁卫生；2、小区公共
8、区域的秩序维护；3、小区公共区域的绿化日常维护；4、小区公共部位、公共设施设备的日常运行、维护、维修；受业主或使用人委托的房屋自用部位、自用设备设施的维修和养护；5、对商业街、广场区域的管理与服务；6、做好小区业主入住管理和装修管理工作；包括按淮安市住宅入住管理的规定，建设方将房屋钥匙交由物业公司发放给住户，物业公司在住户拿到钥匙时与住户签定入住管理协议及装修管理协议，建立业主及使用人档案资料的管理；7、小区房屋竣工及接管验收档案资料的管理，符合淮安市物业管理验收暂行办法规定要求，方办理验收交接。8、专项服务、特约服务及社区文化管理；9、政策、法规和合同规定的其他事项。三、前期物业管理的标准和
9、要求(一)、综合管理服务标准：1、管理处设置：(1)、小区内设置管理处。(2)、办公场所整洁有序。(3)、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。2、管理人员要求：(1)、小区经理有全国物业经理上岗证，有一年以上小区物业管理经理任职经历。(2)、管理人员服装统一、挂牌上岗，仪表整洁规范。3、服务时间：周一至周日每天行政管理人员12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。4、日常管理与服务(1)、服务规范应符物业管理行业规范要求。(2)、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外)。(3)、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理，并书面告之投
10、诉人。(4)、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告有关部门。(5)、建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运行规范，账目清晰，财务公开。(6)、建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案【包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等】。(7)、制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。(8)、建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。(9)、可采取走访、恳
11、谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。(10)、制定管理处内部管理制度和考核制度。(11)、运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。(12)、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。(13)、每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。(14)、能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。(15)、综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。(16)、对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。(二)
12、、公共区域清洁卫生服务标准楼内公共区域1、地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次数上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。2、楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。3、消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。4、天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。5、门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。6、天台、屋顶、保持清洁、无垃圾。7、垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。8、电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以
13、上；每月对电梯门壁扫蜡上光一次，表面光亮，无污迹。楼外公共区域9、道路地面、绿地、明沟：地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过一小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。10、公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。11、水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其人处理，保持水体无异味。12、垃圾厢房：有专人管理，生活、建筑封闭存放，垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢(房)整体清洁、无异味、灭害措施完善。13、果皮箱、垃圾桶：合理设置
14、，每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。14、消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。(三)、公共区域秩序维护服务标准1、人员要求(1)、人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。(2)、处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。(3)、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。(4)、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2、门岗(1)、出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6：30-20：00立岗，并有详细交接记录和外来车辆的登记记录。(2)、外来人员进入
15、小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。(3)、进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3、巡逻岗(1)、安保人员手持巡更采集器，按指时的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录(如无巡更器，巡逻时二人一组)。2、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。(3)、遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。4、技防设施和救助(监控岗)(1)、小区设备有监控中心、应具备录像监控(监控点覆盖、小区主要道路停车场及出入口)、楼宇对讲、周界报警、住户、煤气报警等5项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。(2)、控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。(3)、小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室
