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1、湖湖 南南 涉涉 外外 经经 济济 学学 院院 商商 学学 院院 学学 年年 论论 文文 论文题目论文题目 我国房地产市场的刚性需求 学生姓名学生姓名 学号学号 专业班级专业班级 指导教师指导教师 职称职称 二二一五一五年 八 月三十日 摘摘 要要 房地产的刚性需求是随着需求收入的弹性和需求价格的弹性来变动的，通俗 来说就是需求收入弹性较大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费者的需求， 对于住房的刚性需求，其实就是大众的一种投资手段，其目的就是为了财产保值 增值，对于没有更好投资渠道的中国来说这是大多数民众的唯一选择。对于房地 产的开发商来说，适用于不同场合的“刚性需求”。开发商们极力推崇刚性
2、需求， 更是要为其房价上涨制造理由，也是要要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者。 其实，开发商们所说的刚性需求，也就是市场经济环境中的供求关系，在市场经 济环境中，商品供不应求时，商品价格就会出现上涨。刚性需求的实质就是无论 物价涨或者不涨，消费者都需要购买，从而开发商受益。 关键词：房地产；刚性；需求 I ABSTRACT Real estate rigid demand is as demand income elasticity and change of demand price elasticity to the popular is the demand for larger in
3、come elasticity and price elasticity smaller have certain purchasing power of consumer demand, the rigid demand for housing, is a means of investment from the general public, its purpose is to property value, for there is no better investment channels of China it is the only option for most people.
4、For real estate developers, suitable for different occasions “rigid demand“. Developers to rigid requirements, but also to make reason for its rising home prices, also want to fool with the aid of a powerful voice to ordinary buyers. Rigid requirements, in fact, the developers say who is supply and
5、demand of the market economy environment, in a market economy environment, products in short supply, prices will rise. The essence of the rigid demand no matter or rising prices is not rise, consumers purchase, benefit to developers. KeyKey wordswords：Real estate; Rigid; demand 目目 录录 摘摘 要要 I I ABSTR
6、ACTABSTRACT IIII 目目 录录 IIIIII 一、房地产的现状一、房地产的现状 1 1 （一）整体分析 .1 （二）发展趋势 .1 二、二、 房地产的市场需求房地产的市场需求 2 2 （一）利率与房地产消费型信用贷款 .2 （二）我国通货膨胀率上升 .2 （三）我国居民的消费心理 2 （四）城乡居民储蓄存款 2 三、三、 房地产的刚性需求分析房地产的刚性需求分析 2 2 （一）弹性分析 .2 （二）宏观分析 .3 1、体系建立较晚 .3 2、城镇、人口急剧增加 .3 3、户籍制度不合理 .3 4、信息不对称 .3 （三）长期性 .3 （四）清收乏力 .4 四、四、 建议建议 4
7、4 （一）加大建设保障性住房 .4 I （二）人口结构 4 （三）建设舒适性 4 五、五、 总结总结 5 5 参考文献：参考文献： 6 6 0 一、房地产的现状 （一）整体分析 迈入 21 世纪以来，我国的房地产产业已经达到了饱和的现状，甚至部分城市出 现了过剩的现状。但是从 20 世纪末期发展起来的房地产产业对于我国的很多城市来 说，都是一个发展地方经济有利的支柱产业，创造了一个又一个的财富奇迹，造就了 一个有一个的成功人士，使得开发商的资产翻倍。但是进入 21 世纪以来，房地产的 泡沫不断的扩大，国家和政府虽然经过不断的调控和发布各项调整措施，但是房地产 业回归到理性上来说，仍需要时间和国
8、家政策的调控。房地产业的投资一块是来自于 民间资本的投入，另一块是国际化的互相投资。作为主要的民间资本的投入占我国整 体房地产市场的主要地位。据有关部门统计，我国房地产业的开发整体不断增加，呈 现出两个比较明显的特征，一方面是新开工的面积不断的增加，但是相反其竣工的工 程越来越少，烂尾楼的数量持续增多，近几年来，随着国内市场对房地产的政策改变， 大部分开发商对土地的囤积愈来愈呈现使用过度，开工情况增多，但是其目的是为了 达到自身的利益。通常一贯的伎俩就是要求施工单位拖延工期，将施工程度减缓，导 致竣工的面积增长变缓；另一方面就是拆迁规模受到国家政府的限制，土地控制形势 依然严峻，随着房地产业不
9、断的开发、拆迁的面积不断增加，导致出现的负面新闻越 来越多，国家也对这种事情越来越多的重视，相继不断的出台各类政策进行干预房地 产的拆迁规模和拆迁的形式方法。但实际上土地使用依然难以得到有效控制。房地产 的销售一直从 2004 年到 2010 年，虽然销售量呈现波动性，但是从整体来看，呈现持 续性增加的趋势。国家不断的通过调控等手段控制房地产业的发展，但是究其根本来 说，房地产的销售并没有随着房价的高涨而呈现回落的趋势，因此从整体的房地产的 需求来看，受我国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主管意愿，房地产的刚性 需求依然很强烈，因此这个重要的素质是投资性购房热度不减。 （2）发展趋势 无论
10、是发达的西方资本主义国家还是我国的房地产业整体来看，他们都为国家的 经济建设贡献了比较重要的力量，但是其中也存在着各色各样的房地产泡沫的影子， 其中也存在很多房地产失足的例子，例如美国的金融风暴，导致房地产业的纷纷破产， 从而影响了银行业的发展，因此房地产业的发展必须要维持在一个稳定性的水平上， 否则将会对银行业产业沉重的打击，因此就我国国内市场的房地产泡沫是够存在是人 们最关心的问题。但是据有关部门统计，虽然随着国家对房地产的不断调控和经济的 冲击，我国当地产依然有着比较大的发展空间，发展趋势有很大的提升，我国进入了 一个全新的特殊型的发展阶段，因此房地产的现实需求增长和升级是一个可观的空间
11、， 我国房地产市场仍处于增值发展阶段。 1 2、房地产的市场需求 价值是价格的前提，产品的价值决定了其价格，但是反过来价格不可能长时间的 偏离价值的存在，因此就目前来看，价格的走势与价值的发展是趋于平衡性的发展， 就供求关系来说需求是影响房地产的价格整体走势的最基本力量。就根本性分析，影 响其基本走势的主要是以下四个方面的问题。 （一）利率与房地产消费型信用贷款 政府在利率和信贷政策上的一系列措施目的是控制恶意的房价飞涨，控制好房价， 既保持不会爆发式的增长，又不会恶意的下降，从而保持稳定性的增长，增幅不大， 对整体的金融市场造成的冲击不是太大。 （二）我国通货膨胀率上升 不同的反应是由于不同
12、物价的价格所导致的，因此就部分贸易品及国内产能充足 的商品，主要是部分工业消费品，相对较大的供应弹性导致价格将不会出现大的跳动 性的升幅。那就目前的各国的研究数据表明和我国的的各种有关研究也同时证明了房 地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 （三）我国居民的消费心理 国人的消费观念问题，就目前我国的情况来看，国人更愿意去买房，并不是去租 房，即便是比较廉价的房子，也不愿意去租，这不仅仅反映在国家的传统观念上，更 多的是由于我国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这样的 心理更加导致了房地产成为了人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这 一消费心理。 （四）城乡居民储蓄
13、存款 由于通货膨胀与房地产市场需求呈正相关关系。同时国家居民普遍的消费心理等 原因导致了银行业的城乡居民居民储蓄存款的数量增长也是与房地产的需求呈现正相 关的关系，那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之, 需求量会减少，因此城乡居民的存款也与房地产的需求有着直接的关系。 3、房地产的刚性需求分析 （一）弹性分析 一方面影响起到主要作用的是需求收入弹性表达房地产刚性需求的弹性，需求收 入弹性也表达在一定的时期内消费者的收入变化百分之一因发的商品需求量变化的百 2 分比。另一方面是商品的需求价格弹性，其表达的是在一定的时间内商品的需求量变 动对商品的价格因其的主要反映程
14、度。整体来说，当前商品中不存在没有刚性的物品， 因此就目前来说，刚性相比较来言，商品的变化幅度越小，但是就购买者买房子时， 不但考虑自身的收入、还款能力、更多的是相互比较价格、房间面积、地理位置等等。 因此定义住房的刚性需求是需求收入弹性较大而价格弹性相比较小的具有一定购买力 的消费者的需求，并不是完全没有弹性的。 （二）宏观分析 1、体系建立较晚 我国住房体系的建立时间比较晚，住房保障体系建设不完善，中低收入人群中难 以找到合适自己的住房，甚至租房子都难成为其困难的地方，这样就导致了其老年时 缺乏有效的住房保障，自 20 世纪 80 年代开始，我国的住房保障初步形成到 21 世纪 的今天，起
15、到了一定的效果，保障了城镇居民的合理住房需求，但是就长远来说，我 国的住房体系还是缺乏规范性的，因此是亟需完善和提高的。 2、城镇、人口急剧增加 我国城镇化进程达到加速期，同时我国人口的增加率也出现了提升。我国城镇化 的进程进入了高速发展的加速期，因此需要更多的耕地用以建设房屋，催生了大量的 住房需求，因此直接刺激了房地产业的发展。从而导致了大量由于拆迁引起的刚性需 求。 3、户籍制度不合理 我国现行的户籍制度存在明显的不合理性，其造成了城乡统计不完全，形成了城 乡二次元的发展，住房与户口的挂钩，导致如果想在一个城市入户口，就必须要有户 口，这样导致大量的移居人群移动购房，这样就给当地的教育、
16、经济带来了更多飞附 加收入，从而导致现如今的学区房备受关注。 4、信息不对称 信息不对称通常指交易的双方掌握的与交易有关的数据的准确性、全面性、及时 性和连通性等各个方面都有差异，特别是房地产领域，信息不对称的问题通常表现在 商品房销售时出现各种因为信息不对称存在的各种问题。正是由于这样的问题，因此 才出现了中介这样的存在，因此要从根本上解决信息不对称的问题其实质就是信息的 共享、透明化、公证化。 （三）长期性 正如在 2015 年 1 月在瑞士举办的世界经济论坛国际工商理事会上，李克强总理 就目前我国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势等问题进行一一解答， 特别强调的就是关于房地产的刚性需求问题，总理指出了我国 2014 年城镇人口又增 加了 1800 万人，城镇化率又提高了 1.04 个百分点，中国现在城镇化率在 55%左右。 3 中国实现现代化必然会伴随着城镇化，因此整体来说对房地产的刚性需求是长期的。 对房地产市场在一定时间内出现调整也属于正常现象。 （
