房地产企业会计核算中税收风险管理及纳税筹划剖析

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1、房地产企业会计核算中 税收风险管理及纳税筹划,主讲人 王丽萍 北京德高远会计师事务所,2,主要内容,一、现金和银行存款核算的控制 二、应收应付款项核算的控制 三、开发产品核算的控制 四、固定（无形）资产核算的控制 五、长期股权投资核算的控制 六、所有者权益核算的控制 七、收入核算的控制 八、费用核算的控制,3,一、现金和银行存款核算的控制,（一）货币资金增加的分析和控制 1、接受投资 接受投资时，该类业务一般发生在企业筹建期内，这与流转税和企业所得税基本无关，主要考虑个人所得税和印花税。 账务处理： 借：银行存款（现金） 贷：实收资本股东名称,4,公司法第二十八条 股东应当按期足额缴纳公司章程

2、中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。 第二十九条 股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。,5,2、举借债务 一般情况为金融企业、非金融企业、个人借款或发行企业债券。 该类业务在税收方面主要涉及金融机构借款合同的印花税以及后续利息费用的涉税问题。,6,如涉及关联方借款和国外借款，是税务后续检查重点。 如涉及企业股东及其亲属或财务人员，对应账户为“其他应付款”、“应付账

3、款”等，税务一般要查实核对，很多企业将账外收入挂记该账户。 分析：企业融资的税收思考？利息费用的税收效用？,7,3、出售资产 涉及流转税、所得税、土地增值税和印花税。出售动产缴纳增值税；出售无形资产和不动产交纳营业税、土地增值税；资产收入涉及企业所得税。 出售开发产品对应为收入；固定资产对应科目为“固定资产清理”；出售无形资产对应科目为“营业外收支”.,8,国税发1993149号 转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。 本税目的征收范围包括：转让土地使用权、。 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。 本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。在销售不动

4、产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。,9,财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号） （二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。,10,国税函2010220号 七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 财税200621号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）

5、、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。,11,4、出租资产 一般情况需交纳营业税、房产税、印花税和企业所得税。 但出租职工宿舍给员工居住不需要缴纳营业税、房产税。 政策解析1.doc 政策解析2.doc 无租金出租房产的，由产权所有人按原值缴纳房产税。 政策解析3.doc,12,国税发200931号 第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

6、财税字1995048号 七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政和税务具体规定。,13,5、接受捐赠（政府补助） 接受货币性资产捐赠一般不与流转税相关，但往来单位的可能视为价外费用。在企业所得税上，企业接受捐赠时计入当期损益，计算应纳所得税额。 会计处理上，与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为“递延收益”，在确认相关费用的期间计入当期损益“营业外收入”；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益“营业外收入”。,14

7、,与资产相关的政府补助，不直接确认为当期损益，应当确认为“递延收益”，自相关资产达到预定可使用状态时起，在相关资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益“营业外收入”。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未分配的递延收益余额一次性转入处置当期的损益“营业外收入”。 政府补助会计处理.doc 有关政策1.doc 有关政策2.doc,15,政府补助收入土地增值税处理？ 计算增值额的扣除项目具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础

8、设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。,16,6、代理业服务费收入 手续费收入主要涉及营业税和企业所得税。 国税发1993149号 代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务（如：代扣代缴税款）。,17,实施细则第十三条 称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者

9、行政事业性收费： （一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （三）所收款项全额上缴财政。,18,国税发1995076号 代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。 财税200316号 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。,19,国税发1998217号 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的

10、“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 思考：企业如何利用？,20,关于销售代理公司代收代交费用的（如：可视对讲、网络光纤等）税收问题分析 财政部 国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知(94财税字第026号) 代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税；不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税。 (一)受托方不垫付资金； (二)销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方； (三)受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额与委托

11、方结算货款，并另外收取手续费。,21,7、债权收回 如属于真实性的债权收回，一般不涉及税收问题。 股东个人借款跨年度收回的，一般也不追缴个人所得税。 有其他机构借款，发生利息费用，同时有收回借款没有收取利息费用的，涉及企业所得税问题。关联方还涉及营业税问题。,22,（二）货币资金减少的分析和控制 1、购买物资及接受劳务 主要涉及企业所得税。重点关注票据的真实性合法性，核实入账成本。 注意付款对象与开具发票单位一致。 对于大额现金交易和欠款的，税务机关怀疑其真实性。一般通过银行、往来单位查证其资金流，是否存在虚开发票套取现金等。 案例分析.doc,23,（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单

12、位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证； （2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证； （3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的的确认证明； （4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证,24,如：无形资产不动产投资行为不开具发票？ 财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号） 一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 二、对股

13、权转让不征收营业税。 本通知自2003年1月1日起执行。,25,国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函发1997087号） 一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照中华人民共和国营业税暂行条例的“销售不动产-其他土地附着物”税目征收营业税。 二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入,暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入,应按照中华人民共和国个人所得税法的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。,26,国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题

14、的批复（国税函2007969号） 国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发1993149号的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照中华人民共和国土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。,27,国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知(国税函2008277号) 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政

15、府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。,28,营业税纳税地点： （1）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。 （2）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。 （3）纳税人销售、出租不动产应当向不

16、动产所在地的主管税务机关申报纳税。,29,2、日常管理支出 主要企业所得税和个人所得税扣缴。重点关注大额现金支出和经常性支出的合理性。涉及个人的支出如劳务费用支出等，需要取得合法票据及扣缴个税。 分析：支付给个人的款项哪些要扣缴个税？代个人缴纳的税款如何列支？,30,中华人民共和国税收征收管理法 第六十九条 扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。 国税发200347号：扣缴义务人违反征管法及其实施细则规定应扣未扣、应收未收税款的，税务机关除按征管法及其实施细则的有关规定对其给予处罚外，应当责成扣缴义务人限期将应扣未扣、应收未收的税款补扣或补收。,31,3、工资、福利支出 影响企业所得税、个人所得税。了解职工工资和福利费税前列支范围，个人所得税征