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1、编制审核审批审批日期黄祥庄邱文锐黄经建200812301 目的为适应市场需求，不断完善我行个人住房贷款业务品种，增强竞争力，规范房屋抵押贷款管理，促进个人住房信贷业务发展，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、贷款通则、个人住房贷款管理办法和本行有关规章制度的规定，特制定本操作规程。2 范围2.1 本规定明确了个人住房装修贷款的原则、程序、内容和要求；2.2 本规定适用于本行的个人住房装修贷款业务的管理。3 术语与定义3.1本规定所指个人住房装修贷款是指我行向个人客户发放的用于装修自用住房的人民币担保贷款。3.2本规定所称的住房装修，是指使用装饰装修材料对住房进行装饰和加工处理的
2、工程活动。3.3本规定所指抵押贷款方式指我行对借款人提供符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。3.4 本规定所指质押贷款方式指我行对借款人提供符合规定条件的权利凭证或财产作为质押占管而向借款人发放贷款的方式。3.5本规定所指保证贷款方式指我行要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。4 政策4.1办理个人住房装修贷款应当符合国家的法律、法规和人民银行的有关规定，遵循“有效担保、专款专用、按期偿还、为当事人保密”的原则。5 职责5.1湛江市个人住房装修贷款由个人金融部集中办理，总行另授权的除外；5.2经办部（行）负责个人住房装修贷款的受理、调查、初
3、审和贷后管理（审批权视具体授权取得）；5.3总行信贷管理部负责经办部（行）权限外的个人住房装修贷款的审批。6 流程图 7 风险点与流程图对照表阶段风险点风险等级控制措施涉及岗位备注申请信用欺诈M中等风险征信查询、客户群定位、挑选、产品特性业务经办部门、信贷管理部调查1、对借款人调查失真，造成不符合贷款条件的借款人进入审批程序M中等风险业务培训、建立责任认定制度、双人操作、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门2、索贿、回扣、与借款人、或中介机构勾结M中等风险双人操作、道德教育、建立责任认定制度、相关管
4、理部门审核人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门3、依赖中介，借款人签名存在虚假M中等风险面谈、面签，职责要求业务部门、信贷管理部审批1、索贿、回扣、与借款人、开发商勾结M中等风险道德教育、建立责任认定制度、相关管理部门审核人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门2、超权限审、违反规定程序审批L低风险相关管理部门审核、完善审批制度信贷管理部、业务经办部门3、向关系人发放贷款L低风险相关管理部门审核、完善审批制度信贷管理部、业务经办部门4、不执行集体审批及贷审分离决策制度L低风险相关管理部门审核、完善审批制度信贷管理部、业务经办部门出帐1、缺失客户签署同
5、意的文件或法律文件缺失、不完整M中等风险业务培训、建立责任认定制度、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门2、未办妥担保、抵押手续或信赖中介机构、借款人，办理抵押时不亲自到场，造成抵押无效M中等风险业务培训、建立责任认定制度、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门3、未按计划发放贷款L低风险建立责任认定制度、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度信贷管理部、风险管理部、稽核监
6、察部、业务经办部门放款会计记帐错误/数据属性错误L低风险相关业务部门审核、总行检查营业部、会计结算部、风险管理部、稽核监察部贷后管理1、没有及时对借款人的还款情况跟踪检查M中等风险建立责任认定制度、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门2、未根据借款呈现的风险及时采取有效防范措施或知而不报M中等风险建立责任认定制度、相关业务部门审核、相关管理部门审核、外部审计、总行检查、完善职责要求制度、道德教育人力资源部、信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门还款3、客户还款记录不正确、还款金额与计划有误L低风险完善
7、前台核算系统，建立责任认定制度科技部、营业部、业务经办部门4、未按规定移交资料，造成重要资料遗失L低风险建立责任认定制度、相关管理部门审核、总行检查、完善职责要求制度信贷管理部、风险管理部、稽核监察部、业务经办部门8 活动描述8.1 贷款对象和条件8.1.1 贷款对象 贷款对象为具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民。8.1.2 贷款条件借款人申请个人住房装修贷款，应具备以下条件：a）有中国境内合法的居留身份（常住户口或有效居留身份证明）；b）借款人有稳定的职业且可靠的收入来源，信用良好，具备按期还本付息的能力；c）具有房屋产权证明或出示合法、齐全手续的借款人拥有该
8、房屋产权的证明；d）能够提供我行规定的贷款担保方式；e）具有与个人或本行的特约装饰装修公司签订的住房装修合同、装修概算书及相关资料； f）在我行开立个人结算帐户，存有不少于装修总预算30的自有资金，并在使用贷款前投入装修工程；g）拟用于装修或抵押的房屋必须质量合格（楼宇区倾斜，有裂缝不能作为抵押物），不在拆迁公告范围内；h）借款人的年龄加上贷款期限为男的不能超过六十五周岁，女的不能超过六十周岁； i）拟用于装修或抵押的房屋产权必须明晰，包括依法进入房地产市场流通，已办齐各种手续的房改房等；j）拟用于装修或抵押的房屋必须市场变现能力良好；k）拟用于装修或抵押的房屋的楼龄（即房屋已使用年限）不超过
9、15年；l）本行规定的其他条件。 8.2 贷款额度、期限和利率8.2.1 贷款额度个人住房装修贷款起点为人民币5万元，最高不超过人民币30万元。单笔贷款额度不超过装修工程总预算工程款的70。其中：对于在我行办理个人住房按揭贷款购房并且提供同一抵押物的借款人，其装修贷款额度与未清偿个人住房按揭贷款之和不能超过抵押房产市场价值或评估价值的70（该额度限制以最低值为准）。质押贷款的最高比例为：储蓄存单（折）的80。保证贷款的最高比例为装修预算工程款的50。保险公司提供合同履约保证保险的贷款最高比例为装修预算工程款的70。8.2.2 贷款期限个人住房装修贷款最长贷款期限为五年且不办理展期。8.2.3
10、贷款利率 贷款利率按中国人民银行有关规定执行。如遇中国人民银行利率调整，则利率按要求作相应调整。借款期限在一年（含）以内的实行固定利率，不随法定利率调整而调整；借款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日按规定利率档次执行新的利率。8.3 贷款的担保与保险8.3.1个人住房装修贷款实行抵押、质押、保证的贷款担保方式；8.3.2我行可根据实际情况选择一种或一种以上的贷款担保方式；8.3.3我行与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照有关法律规定办理抵押物的登记，登记所需费用由借款人支付；8.3.4作为保证人，必须是信用良好，具备代偿能力的合格自然人或法人；8.3.5保证人提供的保证为不可撤销
11、的连带责任保证；8.3.6 作为质押物只限于我行出具的定期储蓄存款存单（折）；8.3.7个人住房装修贷款的抵押物需购买房产财产综合保险，保险期限不能短于贷款期限，保险金额不能低于贷款本息且须在保单上明确注明“第一受益人为贷款银行”；8.3.8以保险公司提供合同履约保证保险作为贷款担保的，借款人需在指定保险公司购买履约保证保险，保险期限不能短于贷款期限，所需费用由借款人承担。8.4贷款程序8.4.1贷款申请借款人申请个人住房装修贷款，需提供以下资料：a）如实填写的个人房屋消费贷款申请书；b）借款人身份证和户口薄其他有效居留证件（已婚的须提供配偶的身份证、户口簿及结婚证），未婚的需提供所在地居委会
12、出具的未婚证明； c）抵（质）押物的权属证明（如房产证、土地证等）；d）提供与个人或本行的特约装饰装修公司签定的住房装修合同、装修概算书及相关资料；e）在我行开立的并在其存有不少于装修总预算30的自有资金个人结算帐户证明文件；f）借款人及财产共有权人或共同还款人的收入证明材料（如借款人及财产共有权人或共同还款人单位出具的个人收入证明、纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券、劳务合同或经营合同等等）；g）合法、齐全手续的房屋产权证明；h）抵（质）押物所有权人及有处分权人的身份证、户口簿复印件；i）抵（质）押物所有权人及有处分权人同意抵（质）押承诺书；j）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资
13、信证明； k）在我行已办理个人住房按揭贷款的借款人还应提供个人购房借款合同的复印件；l）我行要求提供的其他文件或资料。8.4.2 贷款调查8.4.2.1受理借款人申请后，经办部（行）委托房地产评估部门对借款人（抵押人）所提供房屋的楼龄、结构、位置等方面进行合理的价格评估，有关的评估费用由借款申请人支付。8.4.2.1经办部（行）业务经办人员（如借款人采取投保合同履约保险方式的，须会同保险公司）对借款人和保证人的资信状况、偿还能力、及资料的真实性及房产评估机构的评估是否合理进行调查，并最迟在受理贷款申请之日起7个工作日内对借款人给予答复。对符合贷款条件的借款人，经办部（行）业务经办人员撰写贷款可
14、行性调查报告，并在个人房屋消费贷款申请书；上签署调查意见报经办部（行）负责人审查；对于不符合贷款条件的借款人，应说明理由。8.4.3贷款审查和审批经办部（行）负责人根据业务经办人员提交的资料进行审核，核实调查人员提出的调查意见是否完整和准确，并在个人房屋消费贷款申请书上提出贷与不贷的理由、贷款额度、期限、利率等。对符合条件的且为权限外的报总行信贷管理部审批。8.4.4贷款发放8.4.4.1经总行信贷管理部审核后，同意对借款人发放贷款的，经办部（行）需办理以下手续：a）视贷款担保方式同时签订有关担保合同及有关法律文本，并办理律师见证；b）到相关有权部门办妥抵押登记手续或质物的占管手续；c）如采取投保合同履约保证保险，借款人需与保险公司签订保险合同，并须对装修用房办理个人住房装修贷款保证保险、个人抵押贷款房屋保险、家庭财产保险等，在保险单上明确我行为第一受益人，保险期限不得短于借款期限。8.4.4.2上述有关手续办理完毕后，经有关部门审核后将贷款划入特约装修公司或借款人在我行开立的帐户中。此帐户实行专户管理，根据装修施工进度，可将贷款分一次性或分次划付。 8.4.5贷款归还8.4.5.1个人住房装修贷款还款方式有三种，借款人可选择其中一种： a）按月付息，到期一次还本。此还款方式只限贷款期限在一年以内（包括一年）
