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1、关于地产+X的整理与思考,一、地产+的九大模式 二、地产+工业的思考 三、地产+养老的思考 四、地产+健康的思考,（一）、地产+产业：微笑曲线的价值延伸 代表企业：华夏幸福、张江高科 商业模式：园区+地产 利润回报： 开发难度： 前景展望： 基本要义：园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕微笑曲线构建的产业价值链一体化的平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地整体开发与运营。 业界样本：华夏幸福基业的固安样本，这个县财政收入从2003年不足亿元位居全市后两名，发展到2011年财政收入突破10亿元，2013年突破25亿元。 操作要点：主导产业的选择与地方政府规划的一致性和稳定性 操作
2、难点：招商能、主导产业判断,（二）、地产+旅游：稀缺资源价值最大化 代表企业：华侨城、新华联、雅居乐 商业模式：旅游资源+地产 利润回报： 开发难度： 前景展望： 基本要义：依托周边丰富的旅游资源而建，有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于他是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和较高的投资价值。 业界样本：华侨城的四大主题公园，锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷 操作要点：自然的独占性，自然景观+人文景观以及配套完善 操作难点：前期投入大，回收期慢,（三）、地产+物流：电商时代的
3、线下商机 代表企业：中粮集团、沃尔玛、阿里巴巴 商业模式：仓租+租金 利润回报： 开发难度： 前景展望： 基本要义：自电子商务盛行后，一直备受关注。所谓物流地产，指的是由企业选地建成相关物流设施后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。 样本企业：阿里巴巴的菜鸟网络在天津、上海、广州、武汉等布局物流地产，全国已有2000余个网点，总投资规模超过3000亿。 操作要点：处于区域交通骨干网络连接点 操作难点：招租能力、投资大，回报期长,（四）、地产+文化：为不动产插上想象的翅膀 代表开发商：万科、保利、绿地、华润 商业模式：住宅+文化配套 利润回
4、报： 开发难度： 前景展望： 基本要义：文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”。 比如博物馆模式：北京798，比如商旅文联合开发：上海城隍庙。 样本企业：万科的良渚文化村 操作要点：能够和政府站在统一的战线，帮助政府完成它的社区工作，或者它的一些政绩。拿地就是一种支持，或是得到政府很大的补贴也是支持，或者得到领导的光顾也是一种支持。 操作难点：运营是核心，也是难点。,（五）、地产+养老：老龄社会的铂金商机 代表企业：万科、复星、滨海 商业模式：地产+养老收费 利润回报： 开发难
5、度： 前景展望： 基本要义：据中国社科院老年研究所测算，目前我国养老市场的商机大约为4万亿，这个数字在2030年后达到13万亿。如在总量巨大的老年人口中，只要有10%入住养老社区，就有可能在未来三年产生至少4500个养老地产项目需求。可考虑的“养老文化”概念营销模式；产业链延伸模式 ：老年服务业、老年房地产业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业。养老地产是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。收费模式有会员制、抵押制、租金制、月费制等。 样本企业：北京万科的幸福汇、上海复星的星堡中汇、天津滨海的云杉镇 操作要
6、点：养老系统资源的集成，医、食、行、住、乐的集成。 操作难点：运营,（六）、地产+医疗：潜力巨大的医疗市场 代表企业：万通、绿城、珠江 商业模式：多元模式 利润回报： 开发难度： 前景展望： 基本要义：医疗地产起源于美国，在美国以医疗办公产业为主，并且多为租赁的方式。在中国则是打造成医药城的方式，或者以独特先进的医疗服务与设施提升房产品质。医疗服务在中国GDP比重只3%，而在美国等发达国际则达到15-20%。冯仑讲，医疗行业就业系数大、需求弹性大，且是高增长行业，如果地产和医疗结合，发展中高档医院，则是个能赚钱的出路。 样本企业：珠江地产与从化市签约打造一个集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部
7、经济于一体的项目。 操作要点：医疗资源的集成 操作难点：后期运营管理,（七）、地产+教育：学区房神话的号召力 代表企业：碧桂园、凯德置地、盘古 商业模式：教育收费+产品溢价 利润回报： 开发难度： 前景展望： 基本要义：地产通过投资、合作等方式引进一所或多所高质量的学校，可以更好地为自己所开发项目的居民提供高水平的教育，提升开发商的品牌，提高产品的号召力和溢价能力 样本企业：重庆的鲁能星城、深圳世纪花城引入深圳实验学校、广东碧桂园建立碧桂园学校（广东省唯一实施国际文凭的大学预科项目和中学预科项目） 操作要点：高质量的、独特的学校资源引入 操作难点：学校性质、学校产权、办学政策,（八）、地产+城
8、市配套：人与城市的服务机会 代表开发商：万科 商业模式：产品溢价 利润回报： 开发难度： 前景展望： 基本要义：城市运营商解释为：围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业的产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市建设的有机组成部分。 样本企业：万科,（九）、地产+农业：打造未来住宅体验乐园、发展全新的产业 代表开发商：深圳观澜山水田园农庄/上海马陆葡萄旅游休闲区 商业模式：多种模式（地产开发、餐饮、旅游、农业产业） 利润回报： 开发难度： 前景展望： 基本要义：专项种植（草莓、琵琶或者其他）：以产业化运
9、营模式打造高科技、高附加值农业发展种植基地。农业庄园地产：以休闲、度假、养生地产开发，完善基础配套建设，辅助农业经济发展，实现高附加值的短线投资收益，中长线投资收益。农业观光：农业资源的高效利用和管理，实现农业综合体的集成与发展。中长线投资收益。 样本企业：无,关于工业地产模式的简介,商业地产：商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等。 工业地产：工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。 商业地产与工业地产内涵截然有别： 二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或
10、者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性； 房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产； 二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物； 商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产； 工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。,工业地产与商业地产比较,商业地产盈利模式,对于开发商而言，可售可租盈利在于销售收入或者租金； 对于运营商来说盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源；对于小业主来说。,开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利
11、润； 运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润， 是出租获取租金回报。,工业地产盈利模式,商业地产与工业地产盈利模式比较,商业地产与工业地产盈利模式比较,工业地产商运营模式,1 主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园 。 2 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业
12、强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，同时给予一些生产生活配套的建设与提供，从而实现最低风险下的项目收益。,工业地产商运营模式,3进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商住服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益或从地产财政税收返还。如“物流地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地
13、产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。,工业地产模式总结,通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合， 按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益,提供针对园区企业的服务而获利 为入园企业提供员工培训、商务活动以及政府税收返回的组织等各个方面的服务,以土地溢价增值而获取利润 完成基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体 土地转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商,进行项目开发，通过长期持有
14、经营收益或出售产品获利 通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益,盈利模式,关于养老地产模式的简介,品质保障：软硬件综合开发水平,养老服务,+,房地产开发,主体：民营非企业机构 民营养老服务公司,主体：房地产开发公司 其他投资企业,盈利来源： 1）会员费 2）服务费,盈利来源： 1）产权销售 2）房屋出租,养老地产的本质,1. 社区居家型一：无障碍居住区（适老化住宅）,2. 社区居家型二：持续照料全龄社区,3. 社区居家型三：持续照料退休社区,4. 城市型老年公寓,5. 旅游度假型老年酒店,6. 机构护理型（养护院、社区日间照料中心）,养老地产的盈利模式,（1）盈利模式：销售产
15、权（无障碍溢价） （2）用地性质：住宅 （3）养老配套：无（或很少），主要解决室内外 的活动交往空间 （4）目标客群：喜欢居家养老的健康活跃老人， 或半自理老人；通过社区外的服务机构提供一定的上门服务即可；社区内经常组织老年活动 （5）典型案例：北京怡海花园,社区居家型之一：无障碍居住区（适老化住宅）,（1）盈利模式：销售产权+会员卡（租金）+月费 （2）用地性质：住宅+商服+公建 （3）养老配套：以提供介助服务为主（日间照料 中心、托老所、微型养老院） （4）目标客群：第二代、第三代就在一个城市， 希望与他们生活在一个社区、每天都能见面的居家养老的老人；社区内能提供一定的上门服务，并配置半自
16、理、不能自理老人的日托或短期寄养服务；适合老年人的，以及适合年轻人的公共活动设施和公共活动空间，相互融合 （5）典型案例：美国太阳城牧场系列,社区居家型之二：持续照料全龄社区,社区居家型之三：持续照料退休社区,（1）盈利模式：销售产权+会员卡（租金）+月费 （2）用地性质：住宅+商服+公建 （3）养老配套：老人专用活动设施+提供介助和介护养老服务 （4）目标客群：摆脱了工作和家庭的束缚、喜欢 与其他老人群居活动的健康老人；需要上门服务，或日托、短期寄养服务，需要在社区内得到专业护理的半自理、全自理老人；希望一站式养老、不希望再搬家；第二代、第三代周末来看望或一起居住两天 （5）典型案例：上海亲和源,社区居家型之四：城市型老年公寓,（1）盈利模式：出租（或出售返租）+统一经营管理 （2）用地性质：商服 （3）养老配套：提供介助和介护养老服务 （4）目标客群：可以离开家但不想离开城市环境 的老人，需要专门的照护 （5）典型案例：香港彩颐居,社区居家型之五：旅游度假型老年酒店,（1）盈利模式：产权酒店+分时度假+异地连锁 互换 （2）用地性质：商
