上海10万平米社区商业市场报告2004年

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1、第 一 部 分 宏 观 经 济 环 境 简 要分 析经过二十五年的改革开放，中国经济已经取得了令世人瞩目的好成绩。党的十六大又产生了新一届领导人，顺利完成了新老交替，绘就了全面建设小康社会的宏伟蓝图，为中国经济的高速发展提供了强有力的保证。入世以后，中国加速了开放的步伐。2002 全年国内生产总值首次突破 10 万亿元人民币，经济增长率达 8，进出口总额高达 6200 亿美元；实际利用外商直接投资超过 500 亿美元，超越美国，跃居世界第一。2003 年中国虽然遭受了 SARS 的影响，但投资与出口依然保持强劲的发展势头，内需也有稳步的增长，上半年经济仍然取得了百分之八点二的增长速度。据预测

2、2003 年中国 GDP 增长将超过百分之八点二的增长，2004 年中国经济继续向好，经济增长率将达到百分之八点四。中国宏观经济的良性发展，体现了政府立足长远、高起点、高规划的战略，为今后几年、几十年的可持续发展确立了广阔的空间。可以预见的是，2005 年的探月计划，2008 年的北京奥运会、2010 年的上海世博会，将成为中国社会经济发展的一个又一个里程碑。近年来，中国的城市化运动更是方兴未艾。政府的大力倡导与支持，国内外各方面专业人才的不断汇聚，吸引了大量的海内外资金的投入，使城市的投资环境日益改善，消费市场的巨大潜力得以不断地被挖掘，这进一步促进了国民经济的发展，切实地提高了广大民众的生

3、活水平，保证了社会生活的繁荣与稳定。本项目地处上海这个得天独厚的发展环境，我们有必要对上海的经济发展程度、市场消费能力、商业与房地产发展等影响本项目未来运作的关键方面作一个全面、系统的研究。一、 上海整体经济发展水平概述在 90 年代初浦东开发开放后，上海借助邓小平南巡的改革之风，不仅引起全中国的注意，亦令全世界刮目相看，许多世界著名跨国公司纷纷在上海登陆，外资的强力介入和国内企业内力的增强为上海高速稳定经济的发展奠定了坚实的基础。1. GDP 增长率据统计，上海 2002 年实现国内生产总值 5408.76 亿元，比上年增长 10.9。其中全年第一产业比上年增长 3；第二产业增长 12.1；

4、第三产业增长 10。各大产业发展态势均呈上升趋势，上海的城市综合服务功能将不断提升。自 1992 年以来上海已连续 10 年保持在 10%以上的增长，2002 年人均 GDP 达5000 美元，稳居全国各省级地区之首，综合经济实力已达到上中等发达国家收入水平；预计未来几年，上海的经济将继续保持这一运行态势和速度。至 2010 年，上海将可能成为国内人均 GDP 第一个突破 1 万美元的地区。健康的国民经济为房地产业和商业的规模发展提供了良好的运行环境。2. 外商投资2001 年底中国加入世贸组织、2003 年 6 月签署了内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排 （CEPA） ，2008 年中国

5、北京将举办第 25 届奥运会，2010 年世博会将在上海开幕，大大加强了中国和世界的对外贸易机遇。上海充分发挥经济中心城市的综合优势，以扩大服务贸易领域的开放为重点，向全方位、多层次、宽领域的对外开放迈进。至 2003 年，世界 500 强落户上海的就有300 家，提供了大量就业机会和具竞争力的薪资，上海已成为世界经济的热点。98 年以来的上海外商直接投资合同金额除 99 年略低外,基本保持着较稳定的增长，2002 年更是达到了 105.76 亿美元，共计合同项目 3012 项。外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员，而这些长期驻沪的外方人员将会增强上海高端市场的消费力，成为未来

6、上海房地产市场的潜在消费者。3. 经济结构2002 年经济结构调整继续加快，非公有制经济比重持续上升。在全市国内生产总值中，公有制经济增加值 3680.87 亿元，比上年增长 5.7；非公有制经济增加值1727.89 亿元，增长 23.9，占国内生产总值的比重由上年的 28.6上升到 31.9。多种经济成分的互相补充，互相依存，充分活跃了市场，优化了社会资源的配置，加快了发展的步伐。商业市场就是一个典型的例子。从 2002 年的经济结构分析来看，国有和集体商业企业所占的比重呈下降趋势，而股份制和外商投资企业的比重则呈上升趋势，经济结构的多元化发展是适合市场需求的。结构调整打破了“大锅饭机制”

7、，政府调配转化为监督职能，由市场统一对资源进行配置。企业要获得生存，必须加大技术研发力度，促进融资手段的多样化，提高产品质量和创新能力。只有增强了市场竞争力，才能占领市场、引导消费，从而促进经济的良性循环。4. 房地产投资1999 年，上海房地产市场走出低谷，投资开始活跃。至 2002 年上海房地产投资已达到 720 亿元，创了历史的新高。2003 年房地产开发投资估计超过 800 亿元。截至 10 月底的统计数字，全市房地产开发投资已接近 770 亿元，同比增长 17.3%。再创历史新高，已是不争的事实。房地产投资的活跃说明了上海的市场前景广为看好，已驶入了高速发展的快车道。因此，政府实施土

8、地供应机制的改革，并适时推出了“一城九镇”发展规划以及重大工程的配套房建设等，使上海的房地产市场朝着更加稳健的方向发展。5. 社会保障体系作为国家福利制度的社会保障体系正在逐步建立。至 2002 年末，上海有 8.06 万家城镇机关、企事业单位，共 675.91 万人（包括离退休人员）加入城镇职工基本医疗保险。医疗保险单位参保率达到 98.35。年内还出台了相关的规章制度，如上海市城镇从事自由职业人员和个体经济组织业主及其从业人员基本医疗保险暂行办法 ， 引进人才实行上海市居住证制度暂行规定等，修改了上海市企业职工最低工资规定 ，完善了针对低收入者的“廉租房”方案等，这些制度的推出，促进了社会

9、的稳定，使人民安居乐业，满足了最基本的生活需求，同时也扩大了居民消费支出的比例。二、 居民生活水平与消费结构1. 收入水平目前上海市的就业情况良好，收入水平稳定。截止 2002 年末，人均收入已达19743 元，比上年增长 9.5，城镇登记失业率仅为 4.8%，是有统计资料以来最低的，甚至好于北京，达到了中等发达国家的水平。资料来源：上海统计局而随着收入水平的调整，可支配收入和消费支出也呈同比例增加趋势，目前人均消费支出已达 10464 元。人 均 收 入 及 消 费 支 出 变 化 (单 位 :元 )5 00010 00015 00020 00025 0001978 1990 1995 20

10、00 2002城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 (元 )城 市 居 民 人 均 消 费 支 出 (元 )职 工 平 均 工 资 (元 )从 业 人 员 的 企 业 性 质 分 析0.00% 20.00% 40.00% 60.00%国 有 单 位集 体 单 位“三 资 ”、 私 营资料来源：上海统计局从消费指数来看，1998 年到 2000 年为上海居民消费价格指数的第一轮上升周期；而从 2000 年开始，居民消费价格开始作横位盘整，但波动不大。经过一年的酝酿，自2002 年起，上海居民消费价格指数的第二轮升势再次上演，表明了上海经济已经受考验，面临新的飞跃。上 海 居 民 消 费 价

11、 格 指 数 变 化100100.5101101.5102102.51031998 1999 2000 2001 2002资料来源：上海统计局2. 消费结构随着收入的提高，消费支出的结构会发生很大的变化。根据调查，发展中国家用于食品的消费占其居民收入的 50%以上；而在发达国家，食品消费的比例会锐减至 10%以下，而用于文化娱乐教育的费用则会大大提高，甚至超过了 50%，且越是经济发达的国家此比例越高。1 0002 0003 0004 0005 000 单 位 :元1995 2000 2002上 海 近 年 居 民 消 费 支 出 分 析 食 品衣 着家 庭 设 备 用 品 及 服 务医 疗

12、保 健交 通 和 通 信教 育 文 化 娱乐 服 务居 住杂 项 商 品 和 服 务资料来源：上海统计局中国经济的发展也充分验证了这个规律。基本生活费用占居民收入的比例从七八十年代的 40%降至目前的 25%，而用于提高生活质量的文化娱乐费用比例则在近十年中增加了一倍。 （诺贝尔经济学奖得主罗伯特.福格尔认为：到 2040 年，人们将把 4/5的时间花在闲暇上）我们也坚信这两者之间的逆行趋势，将随着中国经济的发展、居民收入的提高以及文化教育的普及而进一步扩大。从下列图表中我们发现，服务类消费的比例确实在逐年上升，发展那些满足人们在“休闲” 、 “知识” 、 “社交”和各种“自我实现”需要方面的

13、娱乐、健身、教育、益智、体验、传播等产业已经是势在必行了，适时地进行消费产业的转轨是目前众多企业所迫切需要的。 ，企业必须从单纯的产品供给者，转化为蕴涵品质服务的高附加值产品的提供者。4008001 2001 995 2 000 2 002文 化 娱 乐 费 用 支 出 分 析 (单 位 :元 )教 育 文 化 娱 乐 服 务 文 化 娱 乐 用 品资料来源：上海统计局3. 投资结构居民储蓄存款持续增加，2002 年末全市城乡居民储蓄存款余额 4915.54 亿元，当年新增 1020.48 亿元。其中，城镇居民储蓄存款余额 4662.95 亿元，新增 987.96 亿元；农村居民储蓄存款余额

14、252.59 亿元，新增 32.52 亿元。 居 民 收 入 与 储 蓄 分 析040008000120001600020000240001978 1990 1995 2000 2002单 位 :元职 工 平 均 工 资 (元 )人 均 储 蓄 （ 元 ）比 例 （ ）资料来源：上海统计局出现上述情况，一方面是因为勤俭持家的传统观念依然扎根于广大的民众；另一方面则是因为社会保障体系的不完善，致使中国居民在消费观念上仍趋于保守，其每月储蓄的金额占收入的 50%以上。随着金融产品的日益丰富、信贷消费（尤其是购房）的日益普及，人们逐渐接受先进的投资理财观念，选择多种方式进行投资，降低风险，提高收入；

15、这又反过来促进了消费需求的增长，繁荣了经济，繁荣了市场。三、 人口的增长、分布与结构1. 人口数量2002 年底，上海常住人口为 1625 万人，其中户籍人口 1334 万人，外来人口 291万人。自 1993 年开始上海人口率先在全国进入了人口自然变动负增长阶段，目前已经持续 10 年。截止去年年底，常住人口自然增长数为-0.9 万人，自然增长率为-0.57 ，户籍人口自然增长数为-3.5 万人，自然增长率为 -2.61（具体数据见下表） 。人口的负增长，一方面是由于中国长期坚持实行 “计划生育” 国策，控制了人口的增长速度，并取得了成效；另一方面是因为城市化进程的不断推进，城市居民开始注重“优生优育”以及自身价值的体现，这进一步提高了人口质量，减少了人口数量，社会的文明程度进一步提高。“低出生、低死亡、低增长”的现代人口再生产类型,已开始在上海等发展较快的地区出现，标志着在人口增长速率上，这类地区已与世界接轨。 ；可以期待，在未来社会财富增长的同时，我们将有可能提高人均分配额度，从而优化生活质量。 工作节奏的加快，工作压力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年轻夫妇逐渐推迟了生育年龄，甚至出现了“单身贵族”以及“丁克