2014土地增值税课件

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1、,土地增值税讲解,土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税,第一节 征税范围,一、相关概念 房地产:房产和地产的统称。房产又称建筑物，包括房屋和构筑物两部分；地产又称土地，是指地球表面的陆地，包括土地表面、地表的地上空间和地下空间。实物形态上房产和地产是连为一体的，也就是说单纯的房产或地产都称为房地产。 产权：财产的所有权，是财产所有者依法享有占有、使用、和处分的权利。 .土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同等规定，在法律允许范围内，对土地享有的使用权利。 建筑物：包括房屋和构筑物。房屋是指有门、有窗，供人

2、们生产生活建筑物；构筑物是指除房屋外的如围墙、烟囱、水池和窑、窖等建筑物。,第一节 征税范围,.附着物：是指附着在土地之上不能移动，一经移动即遭损坏的物品。如附着于土地之上的花、草、树木等。 F.土地使用权出让:是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 G.土地使用权转让：是指土地使用权拥有者将土地使用权再转移的行为。 二、征税范围的一般规定 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权。包括： A.国有土地使用权, B.建筑物， C.及地上附着物。,第一节 征税范围,(一)土地增值税只对转让国有土

3、地使用权及地上建筑物和附着物征税,转让集体土地行为不征税。既对转让国有土地使用权征税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。 (二)土地增值税对国有土地使用权及地上建筑物和附着物的产权转让行为征税。A.转让,B. 产权发生转移 (三)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，也就是说是对有偿转让行为征税。对以继承等方式无偿转让的房地产,则不予征税。 只有房地产的转让行为同时具备上述三个条件时，才属于土地增值税的征税范围。,第一节 征税范围,三、征税范围的若干具体规定 1.以房地产进行投资、联营 根据财税字【1995】48号第一条及财税200621号第五条对于以房地产进行投资、联营,如果投资

4、、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件的(房地产开发企业除外),暂免征收土地增值税;但是,上述房产再转让的，按规定征收土地增值税。 例:甲以一宗20万平方米的土地与乙出资2亿元人民币合作成立一非房地产企业,搞机械加工。甲将土地使用权转让到新成立的企业，对甲是否征收土地增值税？上述企业将厂房再转让时是否征税？如果甲、乙成立房地产开发公司怎样征税。,思考一下:,第一节 征税范围,2. 合作建房 对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如果建成后转让的,按规定征收土地增值税(引文:财税字199548号第二条)。合作建房的界定问题：（自治区

5、地税局2014年1号公告）一方出地,一方出资金,以双方名义共同立项开发，然后按约定比例进行分配。 3. 企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的, 暂免征土地增值税（引文:财税字199548号第三条); 兼并概念是指两个规模大致相当的企业结合起来将其资源整合成一个实体。兼并前企业的股东或所有者在兼并企业中拥有股份，同时原来企业的高级管理人员继续在兼并后的企业中担任高级管理职位。相反，收购是指一个企业取得另一个企业的所有权和管理控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。,第一节 征税范围,企业兼并是指:A企业对B企业进行并购, 结果会出现被并购B企业法人主体资

6、格 消失，B企业继续存在。 企业合并是指:A、B两家企业进行 重组,结果会出现A、B企业主体资格 同时消失,重新出现C企业。 4. 房地产抵押 在抵押期间不征收土地增值税。待抵押 期满后,视该房地产是否转移产权来确定 是否征收土地增值税。对于以房地产抵 债而发生房地产产权转让的,属于征收土 地增值税的范围。,第一节 征税范围,5交换房地产 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范围。 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。（引文：财税199548号 第五条） 对个人销售住房暂免征收土地增

7、值税。本通知自2008年11月1日起实施。（引文：财税2008137号） 6.房地产出租 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和,第一节 征税范围,费用（引文：国税发2006187号第三条（二）款） 7.房地产评估增值 房地产评估增值,没有发生房地产权属的转让,不属于征收土地增值税的范围。 8.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入,但因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可以免征土地增值税。（引文：条例第八条）

8、条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。,第一节 征税范围,因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。（引文：实施细则第十一条） 9. 以继承、赠与方式转让房地产的，不属于征税范围。（引文：实施细则第二条） 具体讲,包括以下情况。 A.房地产继承。是指继承者依照法律规定，继承产权人房地产。 以法律判决或相关证明为依据确认继承的真伪。 B.赠与

9、。以下两种赠与行为不属于征税范围：,第一节 征税范围,（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中,社会团体是指中国青少年发展基金会,希望工程基金会、宋庆龄基金会;减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（引文：财税字【1995】48号第四条）,第一节 征税范围,四、土地增值税纳税义务人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地

10、上的一切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 土地增值税的纳税人有以下特点： A.不论法人和自然人 B.不论经济性质或注册类型 C.不论内资与外资企业，不论中国公民与外籍个人,第二节 房地产转让收入的确定,土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额。 计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入

11、、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。,第二节 房地产转让收入的确定,一、转让收入的确定 （一）依据国税函【2010】220号第一条土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。转让收入包括全部价款和有关的经济利益。具体有三类： 货币收入。包括现金、银行存款 、支票 、汇票 、国库券 、金融债券 、股票等有价证券。其实质为转让方因转让应税房地产而向对方收取的价

12、款。,第二节 房地产转让收入的确定,实物收入。一般是指转让应税房地产取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等 。 需要说明的是实物收入的价值要进行评估确定收入。 其他收入。指转让应税房地产取得的无形资产或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权 、商誉权 、著作权 、土地使用权等。其价值要进行评估确定收入。 （二）以评估价格为房地产转让收入 根据土地增值税实施细则第十四条第（三）款规定：房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入，按下列顺序确定： （1）有评估价格的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 ,第二节 房地产转让

13、收入的确定,（2）没有评估价格的按下列顺序确定： A.按本幢建筑物平均销售价格确定； B.按本企业当期的销售平均价格确定； C.按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 (三) 非直接销售应税房地产收入确定。 房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入： a.开发产品用于开发产品用于职工福利、奖励; b.开发产品用于对外投资、分配给股东或投资人; c.开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产; d.开发产品用于赞助、广告等。,第二节 房地产转让收入的确定,上述行为发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： A.按本企业当期的销售平均价格确定； B.

14、按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 C.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 但房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（引文：国税发2007132号）,第三节 扣除项目的确定,一、扣除项目的确认原则 在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目（引文：国税发2006187号）。 具体有以下六项原则： 1.相关性原则。

15、各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 2.准确性原则。即应当在“开发土地和新建房及配套设施的成本”、“开发土地和新建房及配套设施的费用”中分别归集，不得混淆。,第三节 扣除项目的确定,3.真实性原则。即扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。 4.合法性原则。即扣除项目中因支付款项而取得的凭证必须是合法有效凭证。 5.实际支付原则。除另有规定外，合法有效凭证金额与实际支付金额不一致的情况下，扣除项目以实际支付金额为准。 6.配比原则。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。,第三节 扣除项目的确定,

16、二、基本扣除项目 （一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关费用。具体为： 1.按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，以招、拍、挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权的所支付的土地出让金； 2.以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金； 3.以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。（引文：国税函发【1995】110号第五条）,第三节 扣除项目的确定,（二）房地产开发成本 1.土地征用及拆迁补偿费。 2.前期工程费。 3.建筑安装费。 4.基础设施费。 5.公共配套设施费。 6.开发间接费用。 （三）房地产开发费用 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开 发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用，一般称“三项费用”。,第三节 扣除项目的确定,房地产开发费用与三项费用的关系 房地产开发费用（扣除